Y板友你好,
對於將多餘資金是否拿去投資的結論，我很認同。
但是前面這一段的比較方式是不正確的
: 如果把100萬提前還款，每月省下4000元，等於每年省下48000元
: 有省就是賺，先不論每月這4000元是要存起來還是要花掉，你的現金流就是多了4000元
: 如果把100萬拿去定存，一年只能產生8000元的現金流
: 48000 - 8000 = 40000
: 提前還款100萬仍勝過100萬拿去定存，每年多了40000的現金流
: 就算你會把4000元拿去花掉或是不理它，仍建議應該提前還款
此盲點在於: 每個月4000元的現金流其實是由提前償還100萬所產生的
如果要將每個月的四千元算入盈虧，則比較對象應該也要加入100萬
畢竟在你獲得現金流之前，你已經付出了100萬
正確的比較方式為
100萬 + 100萬定存產生的利潤 vs 每個月4000的現金流 + 現金流產生的定存利潤
但是您的比較方法為
100萬定存所產生的利潤(8000) vs 每個月的現金流 (48000)
並不合理
回到原命題:
房貸1000萬，固定利率1.3%，20年期，本息攤還，目前有資金100萬，是否要提前償還?
當我們考慮還與不還哪種比較划算
其實在比較下列的方式看哪一個還得少
(一百萬利潤產生方式為最保守無風險的定存)
不還: 1000萬的房貸總額 - 100萬現金 - 100萬產生的利潤
vs
還: (1000-100萬)的房貸總額 - 提前償還每月現金流產生的利潤
只要 不還的總額 > 還的總額，就表示提前償還是比較有效益的
也就是下列這個式子必須要成立
1000萬房貸 - 100萬 - 100萬的定存利潤 > 900萬的房貸 - 每月現金流利潤
讓我們來拆解這個式子
1000萬房貸 - 100萬 - 100萬的定存利潤 > 900萬的房貸 - 每月現金流利潤
(11361661) (172764) (10225495)
加減乘除移動式子可以得到
=> 每月現金流利潤 > 36598
=> 36598 = 一百萬定存利潤 - 省下的利息錢
這個意思是
只要你將每個月的現金流產生的利潤高於36598就可以提前還款
而定存就可以做到這件事情!
這也是為什麼如果把4000元拿去花掉或是不理他
應選擇將資金拿去定存而不是提前償還的原因所在
因為你根本無法透過現金流產生利潤!
想要讓提前償還房貸 比 簡單的資金拿去定存還好
你就一定要讓現金流產生的利潤 > 36598
做個結論:
如果你是追求想要將貸款還最少的人
選擇償還方式的優先順序分別是
1. 提前償還100萬資金，將每月的現金流作定存(或其他方式)
2. 將一百萬拿去定存
3. 提前償還100萬，然後什麼都不做
還款的金額大小分別是: 1 < 2 < 3
如果你本身就是在做1的事情甚至將現金流的利潤遠超過剛剛計算的差額
那你實際上就是個很會理財的人
不過大部分的人如同在我前一篇回文所說的
就是單純的還款而不理產生的現金流
這正是為什麼單純的提前償還是會輸給將一百萬拿去定存的原因
至於將100萬拿去投資會落在哪裡，就是各憑本事了
希望以上的再次說明可以釐清問題所在