作者:
aloness (aloness)
2021-08-08 21:49:33沒想到房版忽略本金要算的壞習慣
真的是四處影響
每個月還1萬5，借貸430萬
粗估是286期，再加算利息
粗算300期為25年
每月收12000，先依原文設定不漲租
CASE1 25年後，以原價550萬賣出
不計漲租，稅金，修繕等
套IRR計算，年報酬5%
CASE2，房價以1.7倍的935萬賣出
套IRR計算，年報酬8%
換言之，基本獲益跟買台泥領股息差不多
不過領股息後持續存股可能更好…
這多3% 的年報酬
就完全賭在25年後的房價
說真的，賭注很大
那大大覺得未來房價和0050哪個比較值得長期投資?
作者:
ken90007 (hirohito)
2021-08-08 22:41:00兩個都買，很困難嗎？為何要猜要賭
作者:
slchao (slam)
2021-08-08 23:21:00請問5年後原價賣出，IRR大約多少？
作者:
daze (一期一會)
2021-08-08 23:35:00@slchao 稍低於8%
作者:
PTTpeter (￣▽￣||)
2021-08-08 23:36:00你是把房租拿去繳房貸算成本金吧! 所以報酬才會只有5%
作者:
daze (一期一會)
2021-08-08 23:36:00300期1.5萬=>貸款利率不到0.5%
作者:
PTTpeter (￣▽￣||)
2021-08-08 23:37:00我並不這麼算,我認為房租都是獲利,無論放口袋或繳房貸,都還是算獲利,只是要在房子賣掉時,才能拿回來的帳上獲利
作者:
daze (一期一會)
2021-08-08 23:41:00@PTTpeter 你可以用excel的IRR函數自己算看看。不然假設1.2萬還30年，剛好抵銷貸款好了。120萬在30年後用550萬賣掉，年化報酬率是多少? (550/120)^(1/30)-1=5.2%30年後要用1210萬賣掉才有年化8%
作者:
slchao (slam)
2021-08-09 00:01:00我是沒有房地產的實務經驗，有在思考用反覆增貸或理財型房貸或借新還舊，盡量維持在高槓桿，就能拉高獲利率但投資房地產出租風險其實很雜，房客，賣出流動性，都市規劃，稅務政策，自身薪資，現金流，還在觀望中
作者:
PTTpeter (￣▽￣||)
2021-08-09 03:29:00你這IRR算法好像不大準,我算了一下存股5%,存20年剛好本金都回來,所以是2^0.05-1=3.5%,可是明明就是5%,結果用你的公式算出來只有3.5%,而不是我說的5%存股
作者:
opm (活著堆好積木)
2021-08-09 04:25:00那就是回去檢討IRR定義啥有沒有搞懂的事了...-.-
作者:
ddey (gre)
2021-08-09 08:04:00如果有什麼不懂 建議先查一查 好心建議 遇到這種態度
作者:
slchao (slam)
2021-08-09 09:42:00存股一年5%, 如果有再持續投入, 20年結算, 不只2倍本金時間+複利效應, 才是IRR的效應1.035的20次方=1.98, 如果20年後目標2倍, 每年3.5%就夠了
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hateOnas (△氣噗噗△氣噗噗)
2021-08-09 14:25:00稅金 有算嗎? 貸款還有火險地震險
作者:
Linmon (計畫)
2021-08-09 16:25:00我倒覺得房子最大風險是區域性災禍，有些保險也不會賠的
作者:
Laurara (菈啦啦)
2021-08-09 19:01:00能算五年後 以原價漲1-2成的報酬率嗎
作者:
PTTpeter (￣▽￣||)
2021-08-09 23:27:00我是照d大的公式算的,沒有算錯,問題應該是IRR算的是複利房子稅金跟火險低到幾乎無感,我台北市的房子稅才2000多
作者:
slchao (slam)
2021-08-10 00:32:00投資用年複利計算，很正常吧？？
作者:
joyca (joyca)
2021-08-10 11:35:00之前有算過網友在重劃區大片土地年化報酬也是比不上0050，遑論一般人根本玩不起，買房要幹掉股票長投8%平均來看就是很難，所以從出發點來比較根本想法錯誤，要從資產配置的角度去思考，就像你不會拿並存、黃金來比股票投資效益
作者:
maypcc (The K)
2021-08-26 21:55:00別算了 你是不是沒買房租人 無實務經驗 ?算算那一堆有啥用 這兩年房市漲50% 乘以槓桿隨便就250%