請問如果只有頭期款
(約400萬，目標2000萬房子，新北)，
從投資未來性及資產配置來說，
應該還是買股債比較可以達成財務目標吧？想法如下:
1.(1)買房:
依資料顯示，近5年房價漲幅新北算12%
https://reurl.cc/q1v88E
以貸款35年，貸1600萬，寬限期5年，利率1.31計算，5年後賣掉，投資後如下:
2000*0.12+2000-1600+400=1040萬，
(2)買股:配置如下
VT，IEF各20，
AAPL.MSFT.AMZN.FB.GOOG.TSM各10，
2016年以匯率33買，
400萬TWD換121,212USD，
2016年買入上列股票配置，
2021年投資後總金額為392,085USD，
以現在匯率28算，
投資後金額1097萬TWD，
在匯率不好的情況下，
房子開5倍槓桿，股票仍然勝出，
如果以十年房價漲幅來算，
https://reurl.cc/V5MEXn
新北大概漲46%，
以上述一樣條件，假設寬限期有10年，
買房投資後總金額1720萬，
股票投資後總金額2205萬，
(2013年至2021年，
因FB資料從2013開始，
2013年以匯率30買，2021以28匯率賣)
買房仍然輸股票。
股債配置是用以下網站算:
https://reurl.cc/WXN3Kk
2.資產多的情況不考慮，
多的話本來就會基於資產配置分配房股，
以一般人只有頭期的情況，
全拿去買房等於all in 一個個股一樣，
以10年那個例子，
5年寬限期過了，
要繳的金額甚至是台灣薪資的中位數了，
繳完房貸生活費，大概就沒錢投資了，
也因為不是房產投資客，
所以可以挑到極好物件的情況也不考慮，
就以一般情況考慮，
這股票配置可以再10年我都安心，
金融海嘯股災也不會賣，
股債比例8:2，
分配6家產業龍頭及全球etf，
似乎比單壓一間房子風險來的分散，
以資產配置角度，
不應該把所有資金壓在單一資產，
所以應該選擇股債配置。
3.以投資未來性方面，
我也認為房價在台灣不會崩盤，
但頂多就是隨通膨每年2-3%上漲，
房價也非只漲不跌，
看買在2014年高點的，應該最近才解套，
看上述新聞統計也是，
雙北近10年或5年漲幅相較其他地區也不是很大，外加政府打房措施，
雖然不是真打房，但多少可以控制漲幅，
少子化效應也會慢慢影響，
全球只要先進國都有生育率危機，
如果其他先進國開放移民，
是不認為台灣可以贏過那些先進國的，
所以認為開放移民政策對房價幫助也有限，
另外在薪資凍漲幾10年，
多數人都把薪資3成以上拿去買房，
減少消費，公司東西賣不出去，
又沒法給員工加薪，
員工再省消費買房，如此惡性循環，
所以同意一些專家說的，
房子最好賺的時候已經過了，
相反的，
在未來5G，AI，電動車，雲端等科技發展，
股票配置的公司都還有很多成長性，
護城河深，現金也充足，
足夠在景氣好的時候研發更多產品技術，
景氣差的時候也可以安然度過，
所以還是應該買股債配置，
想請問這樣考慮合理嗎？
還是也許真應該全買房嗎？
謝謝各位提供意見!

你這個回測是挑 「過去的贏家」，不代表你現在可以挑到未來表現好的股票。

謝謝哆啦王，我知道過去績效不代表未來，但以未來性而言，要取代這些過去的贏家可能還要5到10年才會出現，而如果是以這些過去的贏家跟台灣房市，請問何者比較有大概率勝算?台灣房市如文，看不到除了跟通膨一起上漲的優勢，還是也許有?另外還有資產配置角度只把頭期買房=all in 單一個股

看需求啦 有時後買房是剛需你沒得選單就投資單一部位過大跟高槓桿都可能是問題

十年前最大咖是XOM喔，前幾大還有GE跟沃爾瑪，你這績效不只是看後照鏡開車連眼睛都閉起來了

先生,我建議您先把所謂的財務目標,跟財務現況具象化,數值化您多少年後打算持有多少資產,種類,收入,您現在的收入,資產,開銷如何,世界很大,可能性很多,但自己手邊好玩啥?就個沒頭沒尾的400萬頭期,要買2000萬房子,您現在不吃不喝不住?沒有繼續性收入?不需要跟別人交代,置底徵求文格式填填,把投資項弄的完整些,也許會有些想法,過去績效不代表未來績效,對世界維持些敬畏?

你幾歲40歲的話別買房，若30歲可做以

一般估計房價的 beta 在0.3到0.5之間。要跟房貸5倍槓桿相當，或可考慮開150%~250%槓桿買全市場ETF。考慮到房貸利息，實際需要的槓桿率可能還可以再低一點。這個做法的效果是讓頭期款能跟上房價，是以日後還是會買房為假定。如果是跟買房5年後賣掉相比，考慮到房地合一稅，股票的槓桿率可以再低一點。

無剛需，想知道台灣房市有無未來性，就統計數字跟現在薪資結構，看不到房市未來，想聽其他意見，目前資產就是400，按文中配置，租屋和給銀行利息一樣不考慮，如果全買房，真的扣完房貸生活費就沒有其他金額可投資了。

全市場的 idiosyncratic risk 一定是比買單一房子低，但如果你只挑少數個股就不一定了。

就資產配置角度似乎不該全買房，但如果房市真有極好未來性還是可以考慮謝謝d大提供另一種方式

時間，就算市場長期上漲，短時間跌，幾年房地產運氣差會斷頭

好問題

台灣房市比起這些產業龍頭，真的有成長性嗎？我只看到很多利空除非台灣薪資大幅成長還是升息到5%之類的，感覺那個都不是10年內看的到的優秀企業至少有全球最聰明的人才在不斷為企業獲利而且分六家沒單壓還有20%全球指數，可能輸台灣房市嗎

準備升息了...崩不崩盤只在政策一念之間對岸的也沒想過恆大可能會倒....

另外，股債配置我還沒有開槓桿，房子可是5倍，賺了好，賠了不是風險比股債更大嗎

真的要住才買房，賣房很多隱藏成本沒算到

上面少打，美股升息5%，台灣房市維持低利率，房市才有利多

美元升息台幣不升，外資就走了，房市利多?

想法是之前美國升息台灣也沒跟著升，那段時間台灣房市是有受到影響，但如果長期低利率，台灣人應該還是會買房吧？常說繳給銀行跟繳給房東都差不多利息不如買房的說法，所以覺得是房市有利的部分而且也有利炒房客開槓桿炒房房市是覺得不會崩盤，但是分析大概率很難贏過股票而如果美國真的大幅升息(如果沒造成金融危機)，對股市應該是短暫利空，可能就會輸台灣房市了如果美國一樣低利率，那股市就會贏房市

你的想法都太理所當然，回去看美國昇息的時候哪有一定跌

前期會跌，短期利空，長期利好

你這選股 買房拉

房屋要賺錢，是要短期反覆買賣，以1年內為週期，抓到各地區的漲跌趨勢，一直賺價差要比回測，應該可以用實價登錄，找到優於股票的獲利但跟選股一樣，不是多數人能辦到所以看你的思維，適合股票，有想法最重要，畢竟最終還是你要承擔，風險和利潤，每個人的拿捏不同，但也可以隨時修改，不用擔心

前面c大是房仲吧房子賣不出去還是被套喔謝謝s大，因為不是房子專業投資客，所以那種獲利很難，但股票卻是可以跟隨優秀公司獲利成長，還不用反覆買賣買賣房還有很多成本文中為簡化沒列出，如果房市真的還有很多利多，是也會考慮，但是目前似乎股票勝出也適合自己

資產小買房等於開槓桿歐印的概念，而且還要擔心升息或是左岸的不確定性，買分散全球的股票相對是安全牌而且靈活性高；至於大家都要買房這點長期來說已經是未知數了，少子化、低薪、高房價等等炸彈才準備要炸，未來房市是不是還能像過去這樣成長也很難說

謝謝p大，這也是我擔心房市的原因，基於資產配置，股債配置比較穩，未來性就是猶豫的部分了新北近5年漲幅真的就只是按通膨上漲而已股債要超過通膨，除非黑天鵝，大概率沒問題但如果美股嚴重出事，台灣房市大概也是重傷

跟你一樣也在想這個問題 第一間自住房如果還想用投資的角度看 那你買賣經驗 行情 地段都不會比圈內人清楚 相對來說外行人在這一塊承擔的風險會過大 我後來是決定至少要等手中資產配置有餘裕負擔頭期款 例如只佔總資金三成 將集中風險降低了 再來考慮房產

推樓上m大 自己思考後的結論也差不多如此

我想你不太懂房地產...

推樓樓上m大，也是個好想法樓上m大，可提供未來房地產持有5到10年會勝過科技巨頭的依據嗎？還蠻想了解有什麼極大利好的我只看到很多利空畢竟就統計數字，雙北漲幅的確只有跟通膨一樣而已價太高只能是左手賣右手吧，雙北炒不動了雙北外可能就還有機會但不考慮雙北以外，也不想頻繁買賣文中例子可舉反駁嗎？買股債可是長持也沒開槓桿就贏房市囉，還有計算很多買賣房成本沒計算買賣房其他成本持有股債中間也經過升息還有中美貿易戰等危機，還是贏了房市不大可能崩盤，但也不像以前好賺科技企業至少還在不斷進步，房子除了炒作，政府護盤還有什麼成長性嗎除了跟通膨一起上漲我同意如果台灣政府繼續放任炒房，台灣可能就是下一個菲律賓除了台積電，台灣也無法發展出像美科技巨頭那樣的企業如果政府繼續短視近利的話

房地產你這種算法當然沒什麼投資價值 買股吧

(1)為何是減1600? 購入的房價不是2000嗎?用過去5年股市漲幅估計未來5年不太好吧?

一樣都以持有不買賣，畢竟也不是專業投資客，股債配置本來就贏房市根本就沒新聞寫的那麼誇大要一直買賣房才能贏股市那我還是買股如果一樣持有，請問m大，在房市開5倍槓桿要如何贏過股債配置呢？我真的很想了解房市有什麼利好回b大，減1600是寬限期期間都沒還本金所以獲利要扣不管是5年還是10年，股都贏房過去5年，台灣低利率，還有遇到美國升息房價相對2014年下跌不少，那時買房的應該都是賺的，外加開5倍槓桿，房市都還不能贏過股債，請問未來還能贏過股債的理由為何?甚至如果按照d大方法，全市場指數開槓桿那更是安穩又贏過房市，還不用開到5倍

你全部基礎都是用過去看未來 我是懶得講了

先說結論，你不用糾結在不熟悉的投資領域，不需要FOMO，賺自己可以賺的就好看平均房價做估算，沒有付出時間研究區域，不會獲得超越平均的報酬ex. 台灣少子化，你知道某些區域正在蓋新國小嗎？明明學生變少，國小一定夠用，為什麼要蓋新的？

m大，是因為不知道怎麼反駁吧

嗯 你覺得是就是吧 投資做久了 什麼人都見過 我不是也支持你買股了 上面推文有 你翻一下吧

s大，同意，基於資產配置以及投資比較可能有未來性，我還是選股債好了如果是要藉由頻繁買賣才能獲利，真的一般人贏不過投資客的m大可能是認為專業投資客還是能贏過股債配吧

講實際s 講的 難聽點版本就是我那句 你不懂不動產然後我就推論 你適合買股我講話是比較機掰點沒錯 不過結論是一樣的

一般人可以藉由房市獲得超過股市的獲利嗎？不行，股市比較有機會。即使房市已經有5倍槓桿.政策支持這種優勢了，一般人當然不懂房產，這是專業投資客才懂的，也只有他們才可以靠房市賺超越股市的報酬而文也說了，以一般人角度考慮

你心底很想買房吧 一直在反駁啥 買房爛就買股阿難怪之前我一直看不懂這篇文到底想講什麼

你都說了不是專業投資客那當然不要買房投資啊

我沒很想買房喔，是就資產配置和投資未來性那個資金運用比較有利及安穩，如果房市真的有極大利好，我也是會選房的但沒人可以提出房市在已經這麼多優勢情況下，未來可以漲超過通膨的理由之前回覆的人都知道我要問的是什麼真不知道那看不懂新聞統計台北市甚至沒漲很多

真的是鬼打牆欸 買股 跟買房 已知在房市達成財務規劃可能性不高 且自身並非專業投資客 故買股買債 結案跟你對話的都是買股派 你是要他們提什麼買房優點?怎麼不去房版發文 這樣就會有專人告訴你 到底好在哪

我雖然是PTT老屁股 有人能跟我講 轉貼的指令嗎...

ctrl +大寫X

我直接回在這好了 懶得轉過去

真是好笑，這邊是理財規劃版，本來跟理財有關的就可以在這討論吧，你怎麼知道這裡只有買股派而且也沒已知房產達成財務目標可能性不高，知道我根本就不會發文了好嗎只是就按實際數字分析近10年的確是房不如股，還是在房市擁有很多優勢的情況，但也許真的有什麼我不了解房市的利好才會發文討論啊～你才鬼打牆如果就目前的回覆，那我就會更確定我想法是比較適合選股債配置

講白點 就是你不懂不動產 所以你適合買股

你確定400萬你投股票可以擺到現在 去年疫情還跌1/3喔尖牙股加上tsm 從2016至少都噴了3-5倍 這樣真的客觀? 啊選股選噴發股 房子也該選竹北怎麼選新北? 丟2000隨便都變4000

投資當然是買股啊

房地產的好處是即使你買在相對高點，持有數年後你可以再從中增貸出資金投入資本市場，也就是可視為槓桿的工具

假設房地產價格不變，貸款上限8成不變，每月還款金額不變，5年後增貸多拿到的錢，是5年來投入的錢=資金延後0～5年進入股票市場開槓桿是在房屋利用的部分，用2成的錢獲得房屋自住的權利或是出租的租金當假設改變，房價上漲，貸款成數增加，每月還款金額下降（利率下降，年限增加），轉貸重置年限（延後還本金），都能夠降低使用房屋的成本=獲利上升我覺得優勢是在租金收入，房價上漲，資金調度方便=擇時投資盲點是在自住，房東能獲利=房客多損失，自住獲利就被自己用掉了XD，自住的好處就剩下資金調度方便回到原po觀點，擇時投資並不是優勢，也不花時間分析房價上漲區域，也不花時間處理出租，也不需要自住，房地產被想成一文不值，不意外

文中就說金融海嘯我都不賣，因為不急用說選尖牙股加tsm不客觀，別忘了，買房可是開5倍槓桿外加政策支持，而且我還買了20債券，多少已經減少報酬了，如果說不能選文中股票，那買房也不能開槓桿啊，買股就選全市場指數，這樣一樣的條件去比才客觀吧我相信美國科技巨頭加tsm還可以再強10年以上，所以股災我也不賣那可以請懂的分享一下房市優勢嗎？如果按vt 60%.ief 40%，選台南好嗎？房市不開槓桿還是輸股票，我可沒選股囉，債還配了40，在近10年牛市報酬減少很多了吧買股如果不能承受30的跌幅就不要選股票我選我就不會賣而且股市在這段時間還經過美國升息，中美貿易戰，那段時間多少人看壞aapl ，股市也不是一帆風順e大握手w大，謝謝提供意見，可這幾年投在房貸上雖然可供未來增貸，卻失去投在股市上漲的機會s大，謝謝提供意見，但我並無認為房市一文不值，只是說在擁有不少優勢下，報酬輸股市而已，投資客尚可能判斷錯誤，一般人即使分析房市區域有多大勝算呢？另外，多數台灣租金投報率只有2到3%另外，我已經假設10年都有寬限期，房市保報酬還是...至於用2成資金換得房居住權，已假設給銀行的利息=買股租房的租金，1600萬的利息，租屋還行了

前陣子預售沒10萬下訂 結果2個月後房價總價漲了200萬20倍這樣可以了吧喔 我只是粗略說而已 當然實際報酬不會那麼高我知道

買預售屋風險太大了

房子就是防守性資產 就這樣

而且能流出來賣的房子，都是投資客已經不要的居多吧一般人即使分析，贏得過投資客嗎https://reurl.cc/jg9qK1連曾經用房子賺很多的都說房市沒以前好賺了

你開心就好 真的 大家目的都是賺錢

他只是想找人討拍背書 投資客這種心態的 通常都...很棒

無法舉出事實就說人討拍，也是蠻好笑的承認事實的確是輸了很難吧另外，如果真買房，我目標本來就是雙北，雙北漲幅按數據的確就是按通膨上漲而已，也沒解釋未來還有什麼利好啊，請用數據說服人

輸了 我也支持買股趕快去買股 大家都支持 不用一直找人信心加持

我沒人找人信心加持，就說了按數據說服人很難嗎？以10年前一般人真的分析成功，買桃園來比較好嗎？算桃園漲60%，10年寬限期，中間買賣成本算10%，2000*0.6=1200.1200-120+2000-1600=1480萬，股配置如下，尖牙和tsm已經下降到30%，無開槓桿，所得1517萬https://i.imgur.com/xLXwQUJ.jpg賣還是用28匯率算的，以台灣平均匯率大概是30，就賺更多了

你都貼完了啊....所以我說買股 從頭到尾我都說買股啊

你說我不懂房地產，意思就是懂的人可以賺超過股，所以請你提供數據啊

尖牙股的概念首次提出是2013年 不知道10年前你要怎麼知道買這些股票

我也不懂啊 所以我覺得買股好 好怪喔 都跟你站同一面了台灣現在怪人好多QQ

不過看了一下才配25%啦 應該也還好只是照你的10年前分析法 在2010你根本不會想買股

回測最大的盲點就是優化 這十年就股市大多頭 你覺得未來再走十年多頭你就照著這樣擺十年啊 房市還要限不能五倍槓桿? 20倍都能開了另外最好是 你從現在就allin 400萬 不能分批入場喔

m大，你才是怪人吧，你一直跳針說我不懂房市，意思就是懂的人可以賺超過股市所以請你提數據啊。你一直沒辦法回答問題耶

??我就不懂啊 等懂得人提數據吧 我也是買股派的 別誤會是你心態以為我懂 我沒說我懂欸 我只說你不懂

t大，10年前如果分析房市成功都可以買到桃園了，不知道推測為何換到股市不能選到尖牙加tsm喔？當作一個投資美國和台灣未來才配25也是可能啊，全球還配50，為何覺得10年前我不會想買股呢？基於資產配置，買房等於開槓桿all in 個股啊，這風險太大了

那就不要買啊 因為你不懂房地產 要講幾次啊??

另外說回測優化，請問房市難道也不是10年大多頭嗎？我還選漲的最好的桃園房市20倍大概要資金很大的大戶才可能吧，一般人20倍?當銀行傻了?

桃園又不是我說的 另外照你的10年前預測法 2000 2008都遇上股市大崩盤 一般人確實覺得股市很危險啊

舉桃園是以選漲幅最好的來比較免得說我選尖牙加tsm不公平另外10年前已經2008走出來了，而且2008是次貸風暴引起的，選房不是更危險嗎400萬已經按照股債8比2 all in了，不用提醒我已經這樣做了如果覺得股市再接下來不會10年大多頭，請問在文中及推文那些房市利空，可以推論房市可以再像以前一樣好賺的依據是?

我只想問一件事 你到底懂不懂房地產

你都覺得股市大多頭再好十年了 有可能股市好房市不好嗎?這波新竹房市漲停多少也是股市大賺 科技業領飽飽還是你覺得道瓊十萬點台股上三萬 房市不漲 哈哈哈

就是不懂房市才發文要說幾次，你自己也不懂憑什麼推論如果懂了就可以賺超過股市呢？

去年股市二月低點到現在 我手上的部位高低高振盪近2千萬左右; 而房市這幾年也持續入手 從沒跌過 估價轉貸一直穩定向上 都零成本持有了

我沒說股市好房市會不好啊，只是按過去10年房市優勢明顯優於股市的情況下，還選桃園，報酬還是輸給股市了，那請房產專業投資客提出數據依據未來會贏過股市啊我就已經舉桃園了，沒說房市跌啊，是報酬率不如股債啊另外可以舉實際怎樣可以開槓桿20倍嗎？400萬資金要讓銀行貸你8000萬?我沒看空房市，也沒覺得會崩盤，只是就數據一直沒人可以提出選房優於選股連崴爺都說未來靠投資房產賺大錢已經很難了只剩打敗通膨跟保值功能

買適合自己 可以自住的房

請問版上專業房產投資客，房市未來性是?

20倍有兩種 一種是建商貸15%你只要出5%... 另一種是轉增貸 這幾年買1000漲200不難，頭款200貸800，1200轉貸960你洗出160萬 成本40萬持有1200的部位

我沒說懂房市就能賺贏 勿腦補喔你不懂房市 就乖乖買股啊 要講幾次？你先處理心病 我們再來討論吧

說別人有病的自己才有病，就說是不懂想了解才發文，看不懂中文也沒辦法m大，一般人可以合法跟建商貸15%，自己5%，再跟銀行貸8成?跟建商貸款的利息及還款年限呢？

想問原po現在是租屋？住爸媽家？

這幾年1000賺200，雙北近5年都沒漲20%了，全國也才漲18.26%，如果說要一直頻繁買賣，那比較基準已經改了，那買股也開槓桿也不用到5倍就還是贏過房市啊而且1000賺200再轉增貸，也是要過5年才有這漲幅，這中間還是只有5倍槓桿而已吧？而且未來這套房市賺錢模式還可以複製嗎？住爸媽家，還可以再10年以上不買房也沒關係另外，房市那些利空有都沒看到嗎？也都再說了，一直頻繁買賣才能獲利我還是買股債好了，還有正職沒辦法像投資客專心研究，如果分析選到漲的最好的桃園都不能贏，房市利空也沒人回覆，我選指數和優秀公司

有房可住那就好，這樣也能擁有房市的利多，類似資產配置的概念房市未來最大的利多，就是剛需自住，不要因為預估未來房市不如股市，就把房賣掉去租屋，自以為獲利較好而忽略剛需的價值未來即使房價下跌，因為自住的關係，上升的成本也被自己消耗掉了如果有房的狀況，要開槓桿買股也很容易，資金成本也較低，如果年紀輕+工作穩定，爸媽也放心，是可以考慮的話說如果一開始就知道是住爸媽房，推文風向會大不同XD題外話，台灣少子化，房市利空，我覺得也是台股利空，不過你是買美股，少子化還沒那麽嚴重，應該還好

爸媽房有點舊了，以後也會買啦也不會拿爸媽房去開槓桿只是就算租屋，貸1600萬付給銀行的利息拿來租屋也夠了是以這基礎去比較的而且爸媽房也不是多保值的區域爸媽房以後也不會是我的因為職業穩，可以借到1.*利率的信貸，槓桿etf(如spxl，我就看好美國)配置5-10%，或是ib開融資利率也是1.*買全指數都是方法如果要跟房市轉貸不斷買賣獲利做比較，股市開槓桿不會輸而且未來這種房市賺錢模式不知道還可不可以複製，還有承擔20倍槓桿心裡壓力太大了

???講這麼多 不就我講的 你不懂不動產 乖乖買股就對了我也不懂不動產就是了 不用叫我提什麼數據

算了，我放棄跟你溝通了

少子化，剛需數量會變少，但我覺得房價會走向M型化，平均起來確實不優，如果願意降低生活品質，不論是租屋或買房，都可以找到優惠價，但追求生活品質，就是加價買建議好好待在爸媽房，節省支出，房貸比信貸好用，你算過就知道，理財型房貸vs IB，我就不確定了

銀貸能不能8成跟建商貸無關 零利率繳3-5年 只有少數建商有 的確現在漲高進場再漲不易 但尖牙股tsm何嘗也不是漲高了 還回檔10-20%呢轉貸並不是一直買賣 限貸是第三間 你名下無房兩間內都是可思考的資產配置

爸媽房不是熱門區，理財型房貸可能也貸不多，不會拿爸媽房貸，自己以後有可能會房以前就有人說高，現在更高，尖牙及tsm同理，而且企業還有在不斷創造價值，高還可以更高但房市有很多利空只有少數建商有那買房區域又會被限制嗎？還是有很多房可選?開20倍這我真的無法，專業投資客才敢，要多確定選房區域對了?如果真開20倍賠了那心理壓力比股市下調30%還大股市回調10.20都是正常的，就是有回調才有獲利空間，比如去年3月敢信貸買尖牙跟tsm的，現在賺多少了我還希望再來一次股災呢另外轉貸也是要等房價5年上漲才有那價值可以增貸，但這段期間股市都漲多少了呢如果只開5倍槓桿還可以有這樣的獲利嗎？文中就是以一般人，一般人最多就是只敢5倍另外，尖牙加tsm我才配了30%還有貸3間那利息要繳多少真的只有大戶可以這樣做出租的話投報只有2-3，還有閒置期及其他稅金，房租可否cover房貸都不一定

其實有點看不懂你能承受風險範圍，如果(1)求穩就etf了。或是(2)想開點槓桿打敗大盤？我以前是房產增貸玩存股(當時若選etf會更好)風險控制在股災三五年也能撐住的現金流。還是(3)這400萬想追求更高的報酬？如果這最後是要買房的資金，那其實直接買了吧，因為也無法預測未來。話說今年剛好賣掉十年前在新竹買的第一間房子，價格變化是6xx—>16xx，沒細算但感覺ㄙ不輸股市，當年頭期20%

你想說股市三月後賺很多，我去年三月也有進一間 成本100不到 至今漲了300+萬 還不含租金收入 你擔心槓桿賠錢 但房地產買對區域 幾乎不會跌

m 大，請問槓桿20倍，一個月利息要繳多少，選對區域不是專業的可能嗎？你這種方式應該是做房產這行的人才有辦法吧還有未來在房地合一稅等政策，還可以繼續複製嗎？所以我說開槓桿最多就是5倍，因不是大戶利息負擔不起如果5倍，還可以有勝過股債的收益嗎過去股房都很好賺，所以我想問的是未來在房市這麼多利空的情況還可以繼續這麼好賺嗎c大，你是10年前選新竹，如果你選到新北市呢另外，我的問題就是就資產配置及投資未來性，現有資金應該股債配還是全選房，就按過去一般數據比較，股債勝出，除非房市未來有什麼利好風險承受度，文中股債開槓桿是跟用房市不斷轉貸的人比較，並非真的要這樣做，而且沒開槓桿，跟10年前選到漲的最好的桃園比，還是股債勝

往上翻了一下 發現你有地方自住 那你全力衝股市沒問題前面有說了房地產是防守性資產 優勢就在於非常抗跌你如果覺得你的投資組合能達到一樣的安心感 那就去吧

未來很難預測，但房產強在槓桿，一般如你說的5倍，所以年化3～4%就追上大盤了。因此如果已有地方住，這筆資金以高報酬為主，是我會選增貸兩邊賺，但風險要控制好。另外其實不只新竹耶，台中台南也一樣。（台積效應地區)

樓上C大 他認為選對區域需要做大量的功課 這是他沒辦法理解的部分 所以我個人覺得他還是跑去好好操作股債就好應該說 他認為選對區域只有投資客才做得到而且要很專業的

沒有要投入時間研究的話，那確實就你說的這樣了。

這次是台積效應，那未來呢？大家都已經在新聞上看到的就已經是落後的消息了，未來我還真不知道要買那才能賺這麼多我只能就生活圈還有未來少子化效應(人口還是會集中資源多的地方，比較抗跌)的方面去考慮買房，還是只能買新北，但新北未來還有什麼利好嗎？而看統計資料雙北近5年真的就是漲輸股債了即使開了5倍槓桿房地產也是一項專門的投資，一般人不是這行的真的很難選對區域吧上面桃園的例子就是，即使選對了，還是沒有勝過股債

你都說完啦 就找你覺得確定性最強的就好了對你來說股債未來是一個可預期的未來 就直接上吧人都會想複製自己的成功經驗 很多房地產擁護者也是因為第一次成功是房地產

t 大，就目前的回覆，我還是確定股債好了，因為就文中房市利空(如普遍低薪，房價炒的太高的地方如雙北，的確很難漲跟過去一樣)及過去這套房市賺錢的方法可否複製都沒人可回覆房子就是個防禦性資產買到這次台積效應的，10年前真的知道這次效應會發生嗎？除非身邊的人或自己在台積工作只是剛好生活圈在那裡搭上順風車吧，就像20年前買在雙北的人一樣https://i.imgur.com/5qUQPZq.jpg10年前如果頭期款買台積，沒有開槓桿就賺的比房子還多了，如果真的知道台積效應，10年前是否該買台積就好而且台積還在繼續進步，房市呢？m 大，請問去年房市賺的請問槓桿開幾倍呢？如果把100萬投在尖牙加同樣槓桿那個賺的多呢？另外，你是房產相關從業人員吧？還是真的是一般其他工作?買房買股都好啦，用自己安心的方式賺錢就好，只是想了解不同世界的人他們看好自己投資的方式是為何

所以你不懂不動產 乖乖買股債 就這樣啊怎一直在鬼打牆呢？？

看不懂中文的人我不想溝通另一篇房子該不該加入資產配置的文推文也有人說一般人買房一定被敲，還是買市場指數比較有效率

我那句完全沒錯 是你心裡不爽罷了

專家才能買到便宜的就想了解不同投資方式是要講幾次，看不懂中文廢話可以不用說

你就不懂不動產啊 要我講幾次？乖乖買股債

怪人真多，我放棄跟你溝通還要鬼打牆回覆也沒辦法了

台灣人有種怪癖 一定要人家接受自己思維 不然就要辯到贏顆顆

看不懂中文外，邏輯還有問題我也沒辦法了，如果提的出數據證明我接受，但沒人可提出。是那裡看到要人接受我思維了，就拿數據事實說話很難嗎唉，放棄購通了，反正也提不出實質意義的思考溝通

因為大家都支持買股債啊 是要提出三小數據 顆顆但是我還是要說 你不懂房地產啊 這句話有錯??你不是也承認你不懂?

眼睛也有問題，你那看到大家都支持股債結束這短段沒有意義的對話吧，你開心就好，你都對

若你十年前有預知能力，買台積電不如買比特幣。對吧?未來難以預測，所以還是別回測過去十年績效來比較好

b 大，那請問有回測以外的方法嗎？未來看好房市或股市?回測不是要說有預知能力，而是說過去10年買到現在漲的好的區域的，是真的分析出來的還是只是搭上順風車?例如這次台積效應的投資一向看的都是未來，感覺有不少人就是覺得買房就是一定賺，而沒有分析未來，當然我不是說股一定對，只是看好房產的只是一直說過去賺了多少，但卻沒分析未來看好的原因為何所以我才用一些回測數字，如果當初他們選的是股債，也許賺的更多當然剛需或是安心感就是另一回事了

那只是其中一間 11%槓桿9倍 未來能預測的我一律建議花50元買樂透就好 我本業科技業 房產只是偶爾看看但長年累積了 總之股房都有投 房市我也同意目前漲高不好賺 但股市漲高也很容易賠 如此而已

不是說要有預知能力，而是分析一下未來那個潛力比較大，m 大科技業那資金應該蠻大的，佩服不是本業還敢槓桿開20倍，長年經驗應該也是專業了所以m大未來還是投資房為主嗎？看好未來的原因可以指教一下嗎?雙北還可以漲超過通膨嗎？只開5倍槓桿情況下槓桿都開到9倍為何不買尖牙，是因為安心感嗎？明明是科技業的還是兩邊都投50%資金

單純分散風險 美科技股有配置了 前面有說過了 來回振盪2千萬 你資金400跌一半可能還好 等你資產變2k以上 若跌掉1k萬能不能接受

如果是我槓桿9倍我有信心買尖牙，現金夠一定可以度過股災外加無限qe ，房產倒沒什麼信心開9倍

你若能接受 那也沒什麼 反正就個人能接受的風險

只要你不是空頭就緊張賣掉的韭菜 長期你應該會發展不錯

有債對沖外加相信尖牙加tsm，空頭也不會賣還會加碼信貸也還的起有多少靠台積致富的故事本太大的本來就會股房配置，本小的靠房可能真的速度會慢很多年輕人應該希望遇到熊市，股災真的反而是機會

建議你測試一下2008與2000，看能否撐住?2008當時我也分散持有但總的還是跌超過40%若槓桿開2.5倍那早就被斷頭了難以忍受的還不是跌幅，而是持續期間。 較長的熊市有如凌遲，日日煎熬。 你不會知道長日何時盡

謝謝分享，就選個人安心的方式吧每次股災只要QE，經濟好了再升息，下次股災再來一次，現在也不像2000年，很多科技公司都是實際有營利財務健康，是不覺得2000年那種情況再來一次2008那種次貸風暴就難說但2008那次也是蠻快就回來了信貸大概開1.4倍不會斷頭

股災當然是機會啦 只是對於你來說 你在股災出現就進場了所以你要注意的是 股災來 你能不能馬上拿出錢上面更正 股災出現前就進場拿不出錢低點重注 理論也終究是理論

我現在還沒開槓桿喔，信貸大概3到5天就可以拿到錢了ib 和信貸我不會同時開

那就OK阿 上吧

所以去年三月前你沒部位?我覺得你比較想問的是股房兩者的獲利比較 而我在乎的是大跌能保多少本 出發點不同

有啊，只是股災前沒開槓桿，有信貸才賺到400萬的另外不算槓桿，隨時保持20%現金本大的考量本來就不同吧，本大也不需要再追求高報酬了帳面損失真的沒什麼感覺(可能真的本小吧沒差)，外加無限qe就更有信心了，也是閒錢未來還是蠻有信心的，美國強權就是依靠科技經濟軍事優勢，有股災印錢全世界買單就好啦而且我也不是單壓尖牙而已我比較在乎股房那個比較有未來，畢竟投資就是投未來而非過去但不論過去還是未來，似乎都是股債好一點，只要願意承擔風險至少看到企業是不斷在進步，房市除了我真的看不到除了抗通膨跟保值以外的未來...而抗通膨跟保值股債一定可以

基本上在資本主義世界強者恆強 已不像以前的產業變化雖然尖牙股都是科技公司 但也已經多方發展 創造鐵粉用戶黏著度都非常高 不過十年後的事情誰也說不準有時候就是運氣運氣 不過這配置確實也沒什麼好挑剔了

是啊，強者恆強，所以我大部份都買美國企業，除了尖牙還有投其他的，市值過大的報酬的確會不如以往高，但股災時還是很值得買尖牙，穩，反彈後的報酬也會挺不錯的

你的狀況我覺得選股較佳，至於槓桿現階段我不會開

現階段我也沒開槓桿但也沒全離場，仍維持股8債2，林區說擔心崩盤而空手的損失比實際崩盤時還大

主要原因是股債投資資金運用彈性大

你房子只當投資利用的話還要加租金你沒算..一年45萬欸

其實當自住也是要算租金啦 現在人大多外地工作

新北近五年漲12%算客氣 因為是房市低迷 後面五年要噴股票是這五年已噴 你的報酬率區間取樣會造成很大差異你房子給她再噴三年來比 再考慮租金 結果很容易有不同

接下來美國要升息了，記得上次美國升息2016-2018市場一片唱空房市，也的確從2014高點一路下修

房子的缺點是寬限期過(沒有在5年的吧)後要跟你討本金股票沒這問題...

如果這幾年牛市的情況還只能漲這樣，未來只是凶多吉少了要買房疫情那時候就要買了現在只是追高https://i.imgur.com/HUWjWfa.jpghttps://i.imgur.com/23eLfEa.jpg數據顯示買在2014的，今年才剛解套買在2016到2018的就是賺了，還說這幾年房市低迷喔？另外，租金投報只有2-3%，租金都不知道夠不夠cover房貸就算寬限期不用繳本金，1600的房貸給銀行的利息拿來租房也夠了另外自住就不能出租了而且出租萬一房客出意外在房子裡馬上房價打折，這是發生在同事樓下的房東的身上，還是新房子..凶宅險也不能cover多少跟對方求償也不一定要的到

你標題打請益 所以我把你可能的盲點和疏漏的租金點出

我需要其他利好的理由ok，感謝

但你看起來也不怎麼想買房,那真的用股債投資比較適合

只是沒有足夠的理由說服自己

台灣買房是風險高度集中的主動投資,很難有理論可以拿出來跟指數投資相比..畢竟牽涉極高的主觀判斷就跟買台積電根指數投資比較一樣,覺得哪個好,端看你對台積電的認識和信仰有多高了

我相信台積電，但就資產配置角度也不可能全壓可是也會占不少比例就是但買房就現有資金，真的等於槓桿all in 個股一樣

因為很多人買房是有剛性需求 你沒有就不用考慮

嗯，剛需跟追求安心感就是另一回事了

推原po，自己試算過有一筆錢拿來投資0050或是買房投資，過去10年的績效確實是贏房的

樓上這筆錢是用歐印還是分批進場? 很多人在算歐印報酬 但自己操作時卻不敢歐印 而房市幾乎都歐印(甚至連父母的錢都一起歐印)外開五倍槓桿擺20/30年

基本上大盤etf all in沒什麼關係，只要有持續收入房子是比較容易持有，但如果資本不大，真的用一筆5到10年不會用到的閒錢資金選大盤etf all in，長期是不輸房的還是一樣，選股選房都好，安心就好，資本大小的考量也會採取不同方式如果選vti ，同樣頭期款，相信美國國運會勝過房市，除非房市有什麼利好但目前似乎連專家都說房只有抗通膨和保值功能，沒以前好賺了，所以看個人追求安穩還是高收益喔，專業的房市投資者除外一般人買房只有被坑的份(坑多坑少而已)，大盤至少有效率多了不然就不會有這麼多炒房客了