在房版發大概會被眾房蟲房仲噓所以轉來這
請這個的板駐板房蟲們手下留情....XD
400萬現金 單筆投入0050 + 每月3萬定期定額
投資時間： 2003/07/01 - 2023/03/03
總投資成本：7,110,000 台幣 + 400 萬
資產終值：20,417,672 台幣 + 400 萬 *1.055^20 = 3208萬
年化報酬率：5.50%
結論：不要小看複利的力量
資料來源
https://www.moneydj.com/etf/x/basic/basic0018.xdjhtm?etfid=0050.tw
另外在初期累積資產階段，其實不用租到3萬的房子，
租小一點、便宜一點，一開始可以投多一點到股市裡面去複利；
這樣資產增幅會更大 (每月定期定額改投4萬，資產終值 3888萬)
租房擁有的彈性也是優點，哪裡有薪水更高更好的工作，
直接跳槽過去找地方租就好，不會被房子綁在某個地方；
還可以租在上班地點附近，上下班免去通勤時間又不用塞車超爽Der；
另外真的想要創業，也不會被房貸卡住金流。
當然如果工作穩定，覺得可以做十年以上，
買個房自住也無妨，但買房是一生重大的決定，
真的需要再買而不是人云亦云。
※ [本文轉錄自 home-sale 看板 #1a0P7oPJ ]
作者: snaken (snaken) 看板: home-sale
標題: Re: [閒聊] 平凡人的一生就是一輩子存錢養房嗎
時間: Fri Mar 3 14:21:36 2023
雖然看起來像是廢文，但還是忍不住想要回一下
先做一下幾個基本的假設
你現在手頭上有400萬，
且每個月有 6萬 可動用現金，以面臨著兩個抉擇
a. 買個2000萬的房子，然後6萬都拿去繳房貸
b. 花個3萬租房子，剩下3萬定期定額丟入0050
你會上來問這個問題，
我相信要叫你把400萬拿去買任何債卷或是股票應該都不可能
所以當作你跟我老目一樣都擺定存
那我們開著後照鏡來看看，如果你的兩個策略執行15年會長怎樣。
先看b.
0050我們抓2008/1/2 ~ 2022/12/30，股息再投入，手續費為0
（綠角流的標準做法）
https://i.imgur.com/eWtYCFz.png
到期之後，你的資產總值約為1193萬，IRR是5.39%
有投入房子的假設就複雜一點了，我們假設房價2000萬，30年8成2%
這應該是標準的做法。
由於我們要計算IRR，所以先給你一個觀念：
買房自住視同租給自己
你的每個月租金要設定多少不影響期末現金，只影響IRR的計算
因此，這邊我們設定3萬作為你的每月租金，年稅金我抓1萬
賣出時的房價大家一定各說各話，所以我會列幾個版本，分別是
1. 2000賣出 (0%)
2. 2500賣出 (1.5%)
3. 3000賣出 (2.7%)
括弧後為15年的平均年增率，當然如果你相信這個數字是負的，
那你一定是對的
期末現金扣掉一開始400萬的頭款以及 IRR 計算後結果如下
1. 2000w: 682w / 1.17%
2. 2500w: 1182w / 4.40%
3. 3000w: 1682w / 6.69%
https://i.imgur.com/9hI64DX.png
https://i.imgur.com/ThmS54M.png
https://i.imgur.com/1kE1To8.png
都可以年收300了，自己判斷哪個策略適合自己。
投資策略都不難，難的都是跟自己的情緒對抗而已。
順便附上計算房屋IRR的excel 表，有需要的可以自己下載來用。
這都最基本的excel 公式而已。
https://reurl.cc/a1G5e4
※ 引述《hesitates (....)》之銘言：
: 從小努力讀書
: 好不容易30多歲也終於拼到年薪300了
: 存了頭期款買房
: 每月房貸5、6萬
: 聽起來還有錢過其他生活
: 但想起來其實不然.........
: 等我退休時
: 這間房也40年屋齡了
: 到時還敢住嗎？？
: 到死之前勢必至少再換一次房......
: 而且退休後也沒收入了
: 所以在我買第一間房之後
: 除了繼續付第一間的房貸
: 也要開始存第二間房的錢了 （第二間頭期款+貸款，或第二間退休房一次付清）
: 等於要有付2間房貸的能力
: 一個月10幾萬就去了
: 覺得就算年薪300
: 日子其實還是過得很吃緊
: 一輩子就是存錢養房當房奴
: 有人有這樣的感嘆嗎 ！？

買股長期投資說的簡單 去看看股版有幾個買股放超過5年的 嘻嘻

結論是 要買自住房？

2020年3月玉山金被定期定額散戶賣到的最低點跌停

你的問題在2000萬的房租金3萬？

2020/3月真的超經典 一堆人號稱長期投資砍在最低點阿呆股 股版一堆文章屍體XDD

然後還有利息抵稅額+租金抵稅額

買房30年貸不下去 跟我說ETF長期投資20年我都當放屁算回測自欺欺人而已

再來六都租金 成長20年均化你要算多少？15年打錯再來持有稅成長 租買增加是一制的

這篇佛

無腦定期定額就是註定在最低點嚇死一鍵停損

股版就luke7459那篇最經典 最好的負面教材 我自己2016開始買2330以來都沒賣過 去年十月跌到三開頭真的心痛不過回去看luke那篇就能堅持了 還能抄底加碼XD

但是稅制上租屋增加的會比較多

如果這一輩子只有一間自住房 蠻慘的台灣一間自住房 完全沒出租效益對於只有400萬的窮人你應該買個800萬老屋自住再買個1200萬的隔間套房公寓出租而不是全部都去自住苦一點 直接買間2000萬隔套公寓 自己住一間套房 其他間出租 5-6年後再買第二間搬出去住

10年一次的世紀股災 存股族根本都嚇死賣10年低點

個股比較難，VTI我放十年以上了

窮人不延後享樂 你變不出第二間的一輩子只養一間 那是你窮人太安逸不肯吃苦

書上寫股災要買都鬼扯 只有純技術派敢在股災買

十年線進場買股 股版喊最大聲的XDD去年一堆股票跌到十年線 也沒看到幾隻小貓進場 笑屎人

存款400萬加六萬薪 買1000萬就很硬了頂多買600-800才是健康的台灣人就是被騙到硬吃自己吃不下的房貸消費市場才會這麼畸形

去年10月0056 23塊 有幾個敢買

第一金砍在202003的那位 我永遠記得他的教訓 一張不賣

你不凹一間你兒女怎麼翻身當然你不婚不生死前把錢花完就隨便

https://i.imgur.com/vUbv77g.jpg 去年6月理財型房貸進場 賺股息又賺差價 豪爽

股票用0050，房價可以用全國房價指數漲幅。2008/01~2022/10，信義房價指數漲幅143%，平均年增率6%，國泰房價指數漲幅120%，平均年增率5.4%。

殖利率超過10%的一堆能挑 還有人不敢買我也是醉了

去年10月每個都砍在萬三去買32鎂當租屋美金神

爬了一下上面說的股板luke7459，結果他後來也買房了

去年不是一堆人砍股買鎂嗎？我喊破喉嚨910月買股 也沒幾個人敢買

人家才不像魯空那麼白癡 當然買房了

有下有推。感謝分享

年收破百的基本都會自己算這個XD

更多是萬八才開始定期定額的萬五就問要不要停股版也一堆XD股票長期獲利會比較好但長期持股違反人性房地產優點就是隨便阿貓阿狗都能長期持有

對哦！萬八開始一堆人鼓吹我定期定額，不買他們還罵你笨

講很多次了這不是算數問題

兩千萬的房子不太可能租金三萬

說你不懂平均，因為定期定額平均，就算萬八也沒差。我怎麼想都不對，怎樣都要抄底吧 不抄底也不用抄頂啊

租屋股神開始洗版堆靈骨塔屌打房蟲的時候 就是高點

萬八跌到萬五就一堆人問要不要停扣XD定期定額講的容易

萬八定期定額 萬五停扣 萬3停損買32鎂 XDDDD

熱心推

恩 h大說的就現實散戶標準動作 啥回測都鬼扯

紀律很重要，房地產僵固性嚴重，而且我都三五年轉貸一次沒有資金鎖在同一間房子的問題

我覺得AI在講廢話

不符現況啊，錯很大。我感覺是沒啥太多買房經驗的人寫的。

重劃區2000萬三房，房租3萬很有機會阿數學一回事，人性一回事，做得到的很少啦

我這邊新北房價1千2含車位都租到兩萬八了兩千萬三房三萬二起跳基本吧我前年買兩千八中山區破華廈都租六萬了

台中有800上下的租25000

主要是房價房租那裡不對，我這裡房價1250租三萬，還是新成屋非改套

他是覺得兩千萬房租三萬太低吧

太低啦 ．

我這裡1500租25000含管理費所以2000萬如果是三萬房租不含管理費，應該很有機會一般住宅總價越高投報不是越低嗎

房子有一個優點就是變現難 可以喝止持有人很多衝動性消費或投資

不會啊 去年一個衝動就貸了一千萬出來投資..

我原本其實沒有想的 純粹就是接了一個電話....

總比股債一鍵賣出難多了

推

你一千萬不是信貸吧？ 信貸額度沒那麼高

靠北 我申請下去了耶我想說板友說難貸 我來試試看

股版白癡超多的

IB你那通電話的妹子聲音是不是很正？！XDD

推 感謝好人 這篇很棒

我不會在意這個...只是電話有甚麼好意淫的XDD我一千萬是信貸啊 兩家

我當兵的時候還真的打電話跟銀行客服聊天過

去年我會不小心就借錢 主要就是報的利率太低...拉聯徵會醒過來 是因為我不想把聯徵次數浪費在國泰一直跟我說先申辦就可以估價 我想說估個價ok, 結果要拉聯徵

國泰都這招，不管你是不是她們往來戶，「O小姐那我先幫妳送估價。」「好。」「那我們先幫妳拉聯徵喔！」我太太： XD

你好猛 月收超過50萬

數字都很好，重點在做不到，很快就懷疑自己，想買房就買吧

能定期定額超過5年的很少，能繳房貸10年的很多

你要填資料才能送聯徵 所以填資料與否是關鍵一般估價是不用填資料的只是一般估價跟核貸結果未必一樣但我遇到的差距是也不大

定期定額谷底出清的都是韭菜

傻傻問一下，這張表可以適用於把房子出租嗎？租金多寡應該要影響期末金額不是嗎？

實務上，高租金的物件的出售價格一定會比較高。但，這張表只是個計算表，租金以及房子賣價都是輸入變數你可以自己看旁邊的計算結果，評估算出來的年房屋增值或是租金投報是否合理

如果比較，是否都從08算，這樣數字可能比較好比對?

話說2020年三月我全家身上只剩10萬台幣 只差沒去銀行賣屁股 其他全壓在股市了 不信我也沒辦法https://i.imgur.com/AvDNRej.jpeg好像那時沒留圖的樣子

樓上，你獲利100倍的情況，這可能是常態?

2003年差不多是我買第一間店面的時候, 我那時候投入350萬然後租出去, 從此沒再付過房貸, 第五年用這間店面增貸買了另一間店面, 一樣沒再付過房貸, 反而還有錢拿又過了大概十年 兩間都還完, 之後房租都是淨所得到現在兩間值....還是別講了 免得買0050的人傷心...這20年其實0050跟台灣房價指數的漲幅差不多但台灣買房子多半有槓桿, 而且房租相對本金其實很可觀...

要靠房子賺錢 也得湊得出頭期 貸得到錢 跟現金流能撐住吧 也不是沒有某個環節掉鏈 結果獲利公式失敗的

台灣房貸違約率只有千分之一本金是絕大多數投資都必須台灣房貸不難貸，只要信用正常，幾乎都能貸到30年、最低利率啊

大多人股房都會投資。房產贏在槓桿和利率，因此自住房一般建議直接買。但隨著資產增加，這優勢就慢慢沒了。而房產的弱點是現金流較差且要花力氣管理，所以根據每個人收入/資產狀況不同，適合的配置也會有差。

一樓的房價租金比也太低了吧，1間租15年1間租10年平均12.5年租金換一間，算是很會挑店面?信義房價指數抓2003Q1-2022Q1=(136.94/36.82)=3.720050報酬指數，抓2003/3/31-2022/3/31=(27804.09/3,202.40)=8.68　　不過買房有槓桿可以再拉高報酬

這選店面的能力，大概跟2002年開始定期定額買大立光差不多

請問 買房獲利所得要繳稅嗎 要的話要怎麼計算？

2003買房哪需要什麼選股，那時候利率4趴多，台北市租金房價比是200-240倍@haooxx 老房沒有房地合一稅，主要是土增稅，我算過大概兩百多萬，房租收益因為是店租，所以也都是有繳，房客報稅就會報了補充，兩百多萬是第一間@Mosin, 我買的價格是218個月換一間, 但很快租金就調整到原本的1.5倍, 大概也是五年時間左右

218/1.5/12=12.1年，起始租金房價比單看帳面是218不過考慮到租金成長，實際所需時間縮短不少

其實買房出租本來就是這樣 一開始比較緊, 過幾年就會因為租金成長越來越輕鬆我前兩年買的 去年第一次換約就成長7%左右剛好抵銷升息 還有多一點

光是在當年能做出買店面出租賺錢的選擇，就贏碾壓我了

去年就是了，好幾個定期定額0050想停損的指數化投資方法很簡單，但是心態要堅強

03年那時除了有SARS 還有青年低利貸款啊

青年成家低利貸款一直都有吧 應該快30年了我買這間應該是SARS完之後半年多, 03年年底或04年初的時候貸款完還剩一些錢, 忘了在哪看到有人在那年七八月股市大翻轉時期選擇權賺翻的心得分享, 就把剩的錢拿去玩選擇權一開始有賺一點, 後來在04年總統大選兩顆子彈時賠光.....

就我自己跟身邊人的經驗 我們幾個買房的時候 手上付頭期的錢都不算多（苦笑） 但買到手以後 你就自然會想辦法學會撐住現金流了（再苦笑） 以老夫而言 至少孤寡老人不用擔心被房東掃地出門的安全感 很值得

2003年附近是台灣房價少數的極低點之一

世紀初那幾年都蠻低點的 不然也不會搞出青年低利貸款300億的quota了

青年低利貸款其實跟房價低迷無關，一直都有的