最近把投資金律重新拿起來翻，看到 高登公式 跟 股利折現模型 的部分，想到其實還蠻適合用在房地產投資的預期報酬估算，原因是房地產的股利 (租金) 跟 股息成長率 (租金成長率) 相對股票其實好抓很多。
先看高登公式：
市場報酬（貼現率）=股息收益率（dividend yield) + 股息成長率 （dividend growth)
換成房地產來看就是
年報酬 = 租金報酬率 (租金/房價) + 租金成長率 (1)
以一間1000w, 年收租金30w的物件來看，租金年漲3%，長期的預期報酬可以得到
3%+3% = 6%
之前評估房地產報酬是分成租金報酬率+房價成長，其實跟上述公式(1)對應起來也合理，租金成長其實就是跟著房價成長。
再來股利折現模型:
市場價值 = 股息 / （貼現率-股息成長率）
換成房地產來看就是
房價 = 租金 / (報酬率-租金成長率)
假設一個物件年租金是30w, 租金成長率3%，如果你要求的報酬率10%, 那你買的房價就要是
房價 = 30w (10%-3%) = 428w → 應該找不到這樣的物件==
但如果你要求報酬率只要5%，則
房價 = 30w (5%-3%) = 1500w → 這樣的物件好找很多
或者你也可以直接用你買的實際價格，假如是買 1000w, 年租金可以租30w, 租金成長可以3%， 那你的預期報酬 P就是6%
1000w = 30w / (P-3%)，P = 6%
不知道上述的想法合不合理～跟大家討論看看

或許可以從債券現值等於"未來現金流折現到現在的總和"為起點來觀察。股息跟租金都可以視為是這個想法的推廣。一家公司也許真的能一百年、兩百年繼續經營下去，但越遠的未來，股息多寡的確定性越低，因此可能要對較遠的股息賦予更高的折現率。房租的話，30年後，老房子未必還租得出去。對遠期的房租賦予更高折現率是一種方式，或者直接在20年或30年cut off掉或許也是一種處理方式。