我先承認我在房板被嗆跑來搬救兵XD
想問的問題是，以一個剛出社會的年輕人而言，本金約100-200萬，想要進行長期投資，還
沒結婚還沒確定一輩子執業地點而言
身為柏格派跟綠角的忠實信徒XD，再加上life cycle investment的觀念
我目前配置是信貸200萬 開槓桿後vwra bnd 還有一些零碎的因子投資，但都是指數化投資
就對了
我也相信這是相對很接近效率前緣的配置
但房板很多資深厲害的前輩普遍認為，年輕人存到200萬就該當頭期買房（投資用，非自住
），理由是能以極低
的利率開五倍槓桿。一講借貸買股票就被笑少年股神XD
辯論一陣子之後，其實他們說的也不是完全沒道理。畢竟五倍槓桿利率又低，至少以後照鏡
而言他們非常成功。
但我仍然認為，把五倍槓桿壓在一個國家一個縣市，一場選舉就會改變的標的，不如開2到3
倍槓桿然後壓在全世界前5000大的公司+債券，是更適合年輕人的投資方式
各位覺得呢？

如果你還沒自住房，巴菲特也會鼓勵買房辣

前提買的房也是投資非自住

指數可以開14倍槓桿，利息只有房貸一半，然後隔天準備去睡公園利息更正為利率。奇怪勒，別人想買房，干你啥事？

台灣總人口都已經開始大減台灣房地慘完全沒未來投資就算了 一堆套在房地慘裡面出不來

那如果賣房給另一半，就能從銀行那裡得到低利房貸再把貸出來的錢拿去買股票不就結合兩者優點了

要說服別人是很難的。很多前提假設都沒有共識。或者你希望有的是聽到別人的贊同，以加強你對策略的信心?我自己是採取Lifecycle investing，但我並不覺得人人都適合

少年股神不買房來房板亂幹嘛

我自己是透過讀論文來加強信心，但這方式大概也不是人人適用比起投資全市場，要對抗對因子投資或開槓桿的自我懷疑，不得不說沒有那麼輕鬆。但如果是 total stock market vs 房地產，對我來說，沒什麼好懷疑的，TSM顯然優於房地產。另一個問題是，即使你有足夠的信心，持續選擇你認為比較優良

Daze大真的是我的信心來源 在房板被質疑到快不行

的投資策略，也沒有保證realized return一定會勝過其他策略

我是覺得凡事講求EBM 而各種論文的結果就是指數投資優於房市沒錯。但房板論述也確實有道理

如果鄰居中了樂透，你會不會後悔那天沒去買彩券?有沒有後悔過5年前沒買BTC?

是不會後悔啦。講白點我就是好辯而已，看到房板一面倒推房產就會忍不住。畢竟投資股票的觀念近年來慢慢有趨向被動投資，但投資房產部分，還是非常主動投資

如果你不會對3年前沒重壓TSLA後悔，那10年後不管房市贏不贏股市，我覺得也沒啥好後悔的。

房市一定輸股市我覺得沒啥好質疑的，問題應該在房貸可以開比較高的槓桿？這部分的優勢我難以否認

如果你相信房市beta 0.5，房市的5倍槓桿，股市要2.5倍。beta0.3，股市要1.5倍。另一方面，如果你認同margin call不是Lifecycle investing的末日，股市能用的槓桿顯然是高於房市的。另一觀點，股市要維持3倍槓桿容易，還是房市要5倍槓桿容易?

想請問實務上要怎麼避免margin call 斷頭呢？

股市甚至有UPRO這種現成產品。隔壁房子漲了3成，銀行增貸可未必都會過Lifecycle investing書中提到，在wipeout之後，繼續維持2倍槓桿投資，長期仍會勝出。推而廣之，能在wipeout後繼續槓桿投入，10倍槓桿或許也是選項? 但我自己是只用到2倍啦...Margin call只是被動降槓桿，想要不被被動降槓桿，只有主動降槓桿。降槓桿會造成decay，這件事不管主動或被動降槓桿，

兩倍很猛欸，我只敢用信貸開槓桿XD

都會發生。選你睡得著的方式嘍。信貸最大的限制是22倍月收入。另一點是利率較高。

房產也不是無腦買都大賺吧地點應該也很重要。選地點應該就跟選個股標的一樣?我是沒研究只是選方便就歐印全球了

自住房可以，投資房的話因個人眼光而使得成敗差異大

年輕人時間多投資房子ok 年紀大了投資房子就比較花時間資產大要管很多間也遠比管理股票麻煩然後 為什麼要說服別人? 世界上是狼比較多還是羊比較多?站在正確的少數才是保持利潤的方法 要是世界上被動投資的人數遠大於主動投資的人數的話 你看主動投資績效會不會屌打被動的?不建議股票槓桿開10倍 凱利公式已告訴你下注太大的缺點Lifecycle investing雖然沒解釋為什麼建議不要超過兩倍不過可想而知他們一定跑過不少回測得到的結果 只是講不清楚原因而已

給你一個建議，你要戰房蟲先跟他們用一樣的邏輯思考不然一下子就被他們拉過去了XD

買房投資的前提是自己本身已經有第一間房自住第二間房才是投資商品

選舉不會改變，相信會變的就太年輕了…銀行敢貸到80-90%，就是因為這東西政府不會讓他跌太多。另外三倍槓的精神壓力，沒做過的只是增加自己爆炸亂做的機率，很可能一次就畢業

同意lifecycle investing，但我搞不太懂，用生命週期投資法卻還配置bnd 的原因，哈哈哈哈

看到「執業」，你是醫生已經先贏超過八成的人了，不管買房還是買股，社會上已經有八成的人追不上你了

但贊同原po先投資再買房！我也是這樣，讓我付房貸付得算輕鬆寫意xd我覺得不用讓所有人都贊同啦像我沒買債券，tilt 30%，身邊的人也覺得我很怪啊

只比標的的話，REITs ETF就已經勝過房產了。

lifecycle的前期和效率前緣, 是不是衝突??前者要加大曝險增加報酬, 後者要降低曝險維持報酬

你兩個都做不就好了

自住先買一間肯定沒問題房貸本身就開4-5倍槓桿 又節省你居住成本繳過的房貸還可以再借出來買ETF其實就是配置比例問題而已但是完全只投資房就沒那麼簡單了

我剛看原文 你蠻妙的 跑去房版罵人房蟲...

效率前緣告訴我們的是，分散能夠以更低的波動取得相同或更高的報酬，所以應該避免讓自己的配置處於下緣，但如果想要更高的報酬，還是只能承擔更多的風險往上緣走。

同樣的錢買在歐美的別墅可以 還有前花園

網路上爭輸贏沒有什麼意義，況且有人做偏誤的投資才會有alpha的出現。

沒必要說服他們，我們互相都高估對方的風險，比如對房版那群人來說租房子幾乎等於沒風險而且穩賺，但實務上只要人的問題變數是非常大的（誰曉得王力宏是渣男呢？），房客好壞會直接影響房地產報酬,但對房版來說收租就等於無風險這就看人抉擇了

其實我覺得如果加上自住節省的房租，買房不輸指數型投資也。

買房的問題就是沒有分散非系統性風險，指數投資則可以分散。所以很多人連自己承受了什麼風險都不知道。風險這種東西本來就很難懂。

2015年底在北市買1150萬的房，現在漲到1450以上，但這筆如果ALLIN全球指數，這幾年報酬不只這樣吧，只是槓桿太高買房的槓桿因為不去理會房價波動所以沒感覺，理論上指數投資也可以這樣開槓桿不去看XDD，當然有房子住也是很棒的

那邊都房奴跟他們是能討論出什麼XD

學弟我能理解你的想法，曾經我也是綠角信徒，但是後來我發現其實那只是安全，實務上金融遊戲的參與者能賺到的報酬比ETF要高非常非常多，端看你能不能打入那個圈子而已，言盡於此，剩下看你領悟了

同意金融遊戲可能賺非常多，我身邊就有，但我相信不是我XD(身在金融業但對交易越來越沒興趣)

你也蠻無聊的...

我從來沒罵人房蟲….而且從頭到尾都良性討論，房板的前輩也沒什麼火氣上來，都很peace好嗎

台灣的房價未來能以每年6-10%成長嗎 我是不相信而且風險差太多 你要把錢放在全球頂尖公司還是鬼島上的一間鳥籠

綠角損失的機會成本，遠比下跌時來得多不過安心最重要（怎麼感覺很眼熟

按ceca說法，房地產是散戶市場，股票是嗎？

其實就資產配置，歐印在某一個資產都伴隨著風險

一定要先衝一間自住房。

「安心最重要」會被酸是因為做法的 報酬/風險 很差真的有合理 降風險 的就沒什麼好酸，看每個人的風險需求

看你房版推文，希望...你以後不要變成一個只知道引經據典，只想駁倒病患看法的醫師，醫師更應該要有開放的心態！

買房的人共識就是買房，投資的人自己就一堆不同派別吵成一團了。

看病和金融操作又不一樣，為自己和為別人負責的差別。我還是回到一句話，金融操作爆賺的人往往都不知道自己承擔了什麼風險。霍華馬克斯也很重視風險控制。綠角沒啥損失啊，確實的拿到股債預期報酬。

我其實不太懂，股市和房地產為什麼不能都投？我就是股市(Total stock market + 25% SCV tilt with ~1.1x leverage) 和私募房地產基金 (~ 4000 units across 6 markets with ~3x leverage) 各50%，每天都能睡的安穩，因為美國稅務居民的關係，房地產給我非常大的稅務優勢，又能開更大的槓桿另外我也同意金融遊戲可以轉更多，前提是要打進圈子…

漫步華爾街本來就有說股房都要投，只是選實體或REITs都可以。投資金律也有配REITs的範例對於市場沒有資訊優勢的散戶來說，選擇拿市場報酬是很合理的事情

對了，我其實滿推崇美國這邊所謂net worth (身價)不算自住房的算法，自住房對我來說是不會產生收益的資產，也是生活必需品，所以我安心開5X房貸槓桿，除了自住房以外的投資才是股房各半搭配1.2~3倍不等的槓桿

投資就是比標的, 而能否開槓桿+扛著住, 跟職業較有關~當你中年失業, 槓桿開愈大死愈快, 有好的職業選擇較多

都買不就好了，有這麼煩惱嗎？以分散投資的觀點，房地產的配置是不可缺少的，另外除了報酬率，房地產還有「效用」，效用的多寡也無法計算，至於哪邊報酬率較高，以塔雷伯的觀點：「什麼是對的不知道，什麼是錯的倒是非常清楚。」我只知道持有現金是錯的，至於投資哪個報酬率比較高，這真的很難說，一般在計算房地產的長期報酬率的研究上，很多都有統計學上的謬誤，如果沒有深入了解計算基礎，很容易就被誤導

之前在CFP板也有類似的討論，跟房板的結論不同，原po可以參考看看，關鍵字：買股債重點不是那一派理論較好，而是你能做到那一種？如果2種都可以，才有比較和選擇，如果沒得選，也不必去爭論，參與討論+學習就好關於房屋風險，跟人生經驗有關，每個人經驗/風險應對能力不同，結論也會不同我覺得要投資房屋出租，選擇好的標的，裝潢的人脈，挑選租客的眼光，處理租客的能力好的標的》不多說裝潢的人脈》岳母老屋重新裝潢，莫名漏水，找抓漏發現是新廁所水管破裂，找第二組人，把新馬桶敲掉換水管，再買一個新馬桶，因為第一組不理你挑選租客》不多說處理租客》老爸出租房屋，房客廚房起火，整間黑罵罵，但無力求償，現在當倉庫出租；房客晚上唱歌太吵，被鄰居投訴，花錢請他搬家只能說投資房屋出租，是一種需要經驗/能力，要花時間處理的一個專業，只是相對於一般工作，不是花一分時間拿一份錢至於買房自住，我覺得住3～5年以上可以考慮，你就是你最好的租客，也是最好的房東；除非你的公司很偏僻，有工作的地方就有人接盤我自己是學生宿舍，員工宿舍，後來租屋，都覺得沒問題，直到遇到熱水器壞掉，房東想選擇無強排的熱水器，因為便宜2000，我才真正下決心買房自住如果叫我買房出租，我也是怕怕的，但我也不會到房板哭訴這些，說出租有風險XD，因為在高手面前，房客吸毒也只是小事情

打算大盤每跌10%買一次tsm leap call ，買最遠的日期，深度價內請問可不可行?時間到了就買下來也是認為買房不如買tsm，aapl

樓上slchao大的例子就告訴你買房租人真的比投資股票累多了年輕人時間多比較合適投資房產

感謝slchao大分享實際的例子，很好的參考經驗。

房板也很多分享，房屋怎麼佈置才會增加租金，不好的房客怎麼挑選和處理我想表達的是投資房屋之前要先做功課，了解常見的問題和應對方式出租房屋不用像股市盯盤那麼累，但出事要會處理，區域衰退要知道退場，中間利潤還是不錯的，不然怎麼能分潤給代租代管？難道你有聽過股票代租代管？咦 好像有耶XD

美國人買美股還有資本利得稅的問題，台灣房地產也是。偏偏台灣人玩台股或美股的沒資本利得稅，這點在累積財富上有巨大差別

是因為出租太麻煩，才有分錢給代租代管的需求。股票代管以VT代管9000支股票，也才收你0.07%而已。甚至這年頭都有人在推direct indexing服務了

年輕人為什麼時間多 人家醫生現在應該是最忙的年紀

他們唬爛，只敢喊不敢出數字我晚上回你一篇我算過買大盤ETF是盯什麼盤，長期看多有錢all in

買房如果房產有增值可以重新鑑價後增貸，增貸部分開寬限，三年期限比融資或者是leap call操作有彈性（不會斷頭或是時間價值減損，利息又低信貸也可以用類似的玩法，目前有關注的是Linebank 的信貸，開辦才500元，而且第二個月就可以全部還款，可以每年或是每半年借新還舊，等於只付利息錢台灣的資本利得稅負很低，操作彈性比美國高很多只要貸出來真的有拿去投資，剩下的就是現金流的問題，靠時間讓複利去發酵

就算是執業醫師 要多忙也是能自己控制的 等老了就該休養身性享受人生了 哪還有那麼多時間和必要去汲汲營營的追求金錢？

原po應該剛畢業一年或兩年而已，時間都是別人掌控的。

不要太晚起步然後又搖擺不定就好

房貸跟房屋分開看的話 房屋個別發展差異大但房貸真的就是life cycle investment的完美範例難怪很多人到老時發現一輩子賺錢的投資只有房子房貸很棒 但是難處變成一間房怎麼選對vs全市場不用選

比蓋爾茲這幾年也是大壓單一國家土地…

一樣開槓桿，有比過台灣房價跟股市的波動率嗎?房市MDD說不定還比較小!

房版學習但別照單全收。你想在那邊討論指數化投資法vs房，但也得有夠多的人了解指數化投資法阿。那邊連相對了解的I大都會說股債配置無用了討論當然容易雞同鴨講。不過那邊也說開槓桿要用房貸，何不買自住房後用理財房貸投VT呢？

阿就不能把頭期款貸出來買VT阿

房地產的優勢是經過時間考驗 這也是你對你的選擇疑惑的點

倒數第三行 我其實也持同樣看法台灣房地產 禁不起政策的衝擊反過來說 房地產被政策保護得很好

政府政策鼓勵你投資股票，這不就是一種陽謀

房版的人真他媽有病，居然連ceca大都說貸款不用還完，我就知道房地產扭曲到不行每個就連最強的ceca大都這樣了，你還真偽認為房版有正常人嗎？人口逐漸減少下你確定你買的房子賣得掉嗎？房版那群人還跑去理財版叫說買房，我他媽快吐了，。除非是有天份或是有高手帶，或是很有錢我才建議搞房地產投資台北房價一直漲沒錯，但光今年三月份人口流失了人人13000人差不多一年以5%掉，學校從20個班縮到6個班你他媽會想在這種人口流失這麼嚴重的地方置產嗎？但房價還是一直居高不下現在就是一間房子的成交以決定一百建間房子的價格所以仲介一直框年輕有錢韭菜拉高價格房地產交易價格已經完全脫離剛需了，高房價讓台北年輕人沒未來了。他媽的那超有錢的投資客死都不出租房子，仲介完全不管社會問題狂拉價格有錢的人只想賺錢，沒錢的人也只想賺錢台灣房地產禁不起政策衝擊，但台灣房地產也是會受到實體經濟衝擊啊

不動產流動性差，要跑沒那麼容易跑，現在不多吹一點，誰會進來接刀，話說美金今天上29了，會不會跟美國同步升息很明顯了吧。

說這麼多 你買了沒??你不進場 那只能越買越小間喔