《房地合一重稅、輕稅，這篇告訴你真正的秘密》
身為爆掛，這篇不幫投資客說話，也不幫自住客說話，純粹分析。
在實價登錄以前，大抵上許多的房屋因為無法掌握原始購入成本價格，因此在房屋買賣時
，大體採用房屋現值＊核定成數（EX台北市42%）作為併入綜所稅的額度。這樣的邊際稅
率實際上如果以專業投資客一年操作三間都在自己的人頭下，不過5-10%而已，那如果是
單純只做一間就只剩下3%而已(當然近兩三年的台北市另當別論，我這邊講實價登路以前)
。
而實價登路以後，開始有了核實認列的機制，必須要用賣出價減掉成本價以後，在去乘上
一個比例公式(通常是0.5-0.7之間)作為併入綜所稅的額度。而這樣的實質稅率，其實非
常飄忽不定，特別是針對越貴的房子而言，課徵的稅越高。
舉個例子來說：在台北市當初買500萬的電梯2房，後來賣1300萬，中間獲利800萬，乘上
比例後假設剩下480萬，在核實課稅的前提下併入綜所稅後，還不算自己所得，就要繳調
108萬左右，相當於邊際稅率13.5%，那如果加上你本來就買得起房，你的所得大概都在70
萬以上的話，那總稅款就會升到132萬，稅率就會升到16.5%，而這是正常水平。所以這也
是我一直在強調的，財政部提出的17%版本，並不是甚麼輕稅，而是按照現行狀況的可能
推算。
但如果你是當初買1500萬豪宅，現在賣4500萬，通常豪宅的比例大概是0.7以上，所以
3000萬*0.7=2100萬，併入綜所稅，不計算所得之下，你要繳的稅是756萬，換算成稅率為
36%。而房地合一無論哪個版本17%、還是20%，還是400萬以上課10%的稅率都好，怎麼算
都比現行制度還要輕。
所以客倌阿！你發現了嗎？
房地合一稅，你放越長漲越高賺越多，相對地是比現在減稅的，相反地，如果你是短買短
賣，只賺那種一點點，可能以前只要繳個10%上下，現在可能就是45%等著你了，反而就是
重稅了。
「施主，重不重稅存乎一心阿!」
(忘了還有土增稅可以扣減要跟各位講=.=)