每次看到中國城的新聞
總是想要上來說一下話
今天就不講中國城歷史還有故事了
有空大家想聽再來分享
畢竟在這邊住了快30年
神奇的事情發生過不少倒是真的
※ 引述《Coolest (似魔鬼的步伐)》之銘言：
: 記者姚正玉、實習記者林依婷／台南報導
: 市府進行中國城大樓都市更新，以區段方式徵收中國城大樓產權，五十位中國城大樓所
: 有權人二十日赴市議會請願，請願代表洪月珠指出，市府徵收竟採統一價格，靠外側店面
: 與樓上同一徵收價格，有的還是最後的法拍價，市府根本是炒作人民土地，賤價收購，強
: 取民地。
我們也不提徵收的正當性了
只是從這次的徵收可以看到
只要政府認為有需要，「多數」的民眾也認為有需要的話
私人的產權其實也不見得是有保障的
這是很血淋淋的現實...正在發生，只是我們一直裝做視而不見
: 洪月珠等五十人以權益遭遇台南市政府重大侵害為由，向市議會陳情請願，由於市府徵
: 收單位地政局人員並未到場，議長李全教指出，徵收價格應依不同區位樓層依照市價做合
: 理評估，交付由市議員陳朝來成立小組，行文市政府依法要求相關官員到會說明。
: 洪月珠指出，市府因認為中國城商業區老舊需要拆除徵收，還打著公益性、必要性都更
: ，甚至自稱六成的所有權人同意，然而在他們當事人來看，中國城是商業區也不是老舊地
: 區，屋齡也不過三十二年，市府徵收竟採統一價格，靠外側的店面有六十幾戶，與樓上的
: 都採同一徵收價格，依法拍價還是最後幾拍的低價，根本是欺負弱小市民。
在提徵收價格之前
先說明一下中國城的狀況
中國城的設計很特殊
分成兩個區域
而這兩個區域，又分成大樓區和透天區
基本的概念就是中間一棟大樓很高，都是一般住家
然後外圍好幾圈透天包圍這個大樓
﹝前面棟我比較不熟，後面棟戲院那基本上是這樣﹞
問題來了
來問個有點常識的人應該都會知道的事情
「正常房子，同個社區，住家跟店面價格會一樣嗎？」
「甚至一樣是店面，邊間跟中間的，價格會一樣嗎？」
我相信大家應該都知道...價錢一定有差，而且會差很多
光樓下店面跟樓上住家的價值，常常幾成以上的價差都會有
何況一個還是店面中的霸主=透天店面，一個只是一般住家？
但為什麼政府卻要硬用統一價徵收呢？
不過可能會有人要提了...
「幹！中國城沒落成這樣，社會的毒瘤，是會有三小店面價值？」
對！不可否認中國城現在真的就是跟廢墟沒兩樣
附近也沒什麼商圈商家
裡面又臭又髒，還躲一堆流浪漢
但是..
「臨路的一樓，商用地又能當店面，再爛的房子都會有價值」
不懂嗎？更簡單來說
「只要一樓，基本上就一定會比樓上更有價值」
不信你去問問哪間路邊店面的一樓
會願意用二樓價賣你
如果有趕快買，別說我沒早告訴你
: 市議員洪玉鳳指出，樓層不同竟以相同的價格標準來徵收，的確不公平，目前市府與議
: 會呈現僵局的狀態，議會應提出補救措施，解決民眾陳情。
: 地政局回應指出，徵收是看標的價值、看市價，這都是估價師估的而非亂估，而且地政
: 局是採協議價購及徵收二種方式，住戶可擇優選一。目前中國城已簽約的住戶約七成，另
: 外有的人可能涉及抵押權的問題，少部分則通知不到，此外是還有一些是選擇領取土地，
: 若加上這些住戶，實際同意的戶數已達八成，該局會再加強與住戶的溝通。
: https://goo.gl/K3xElh
: -
這更好玩了
如果剛剛這麼基本的道理
你知道我知道獨眼龍也知道
那怎麼可能估價師不知道呢？
專業的估價師怎麼可能會犯這種低級錯誤？
筆者打到這裡突然睡著
夢中依稀記得當我們家人在跟估價師爭論這件事情的時候
估價師很尷尬的說...
因為大樓的住戶比外圍透天的住戶多很多
所以市政府授意他們...如果採取統一價格...
會是比較容易達成大部份的人都接受，而最少反彈的方式...
喔幹！
這時候我就醒了
原來只是這樣的理由阿
: 台南／中國城 運河星鑽徵收案 居民不滿估價過低
: "抗議民眾說，市府地政局要以每坪三十五萬元左右價格賤價徵收，中國城及運河星鑽土地
: 實價登錄是每坪八十幾萬到1百萬20萬元"
: 一坪一百萬算什麼，現在鬼屋一坪要賣一百二十萬才夯好嗎？
我不知道這個記者是素質有問題
還是故意誤導大眾引發社會不平情緒
這裡的「土地」兩個字呢？
政府是以「土地」一坪三十五萬價錢徵收，而不是「建坪」一坪35好嗎？
這完全是天差地別的兩回事阿！
實價登錄上次也有鄉民熱心發過了，這次我也懶得講
我想跟大家提提文中說的法拍價最後一拍...
大家知道法拍的程序嗎？
法拍底價的訂定是這樣的
由於法院對債權人、債務人而言，是屬於第三方公平的角色，
因此法拍屋底價的訂定，會由法院委託經常合作的不動產鑑價事務所（或建築師）
進行估價。完成後的估價報告書，再交給法院的民事庭執行法官。
不過還是會跟債務人欠的錢有一點關係
當然，拍賣底價八九不離十，不會偏離市場行情太多
實務經驗是
通常一拍會稍微高於行情、二拍就差不多或略低、三拍就算還不錯的價錢了
法院訂定的是一拍價
那二三拍的價錢是怎麼訂的呢？
假設一拍價-底價1000萬流標，二拍就是1000萬*0.8=800萬
再流標三拍就是800*0.8=640萬，再流標就四拍或進入特拍
最後還是沒拍掉會修改底價再loop
那文中提到政府的估價跟最後法拍價幾乎一樣
我記得那間是外圍透天...好像是一間賣遙控飛機的
最後是三拍拍訂成交
那以此就能推算，他成交價就是在當初「法院指定鑑價師估價金額的6.4折」
但是這個「法院指定鑑價師估價金額的6.4折」
卻跟「市政府指定鑑價師估出來的【徵收】金額」卻是一模一樣的
這就很好玩了，都是公正單位的鑑價，價差卻差了神奇的多阿！
不禁讓人想到
媽的以後賣房子需要抬價，就要找法院的鑑價師才估得高
要買房子殺價的時候，就要找市政府的估價師來幫忙了...
根本神奇阿
我們家最近也在找房子
在附近地點，找相同或類似條件的，幾乎都比我們徵收價貴上好幾百萬不只
用一樣的金額，想住一樣的條件
只能被迫遷徙到更偏遠的地方
這本身就代表著市政府不是用附近行情徵收的，不是嗎？
剖析完之後
我相信還是會被很多人噓
因為中國城居民被噓已經不是一兩天的事情了
不過我想講的是
居民不是貪
而是真的有像大家覺得的，拿到應有的補償了嗎？
或又是一次政策下、民意下的犧牲品呢？
我知道不只政府、台南市民，甚至很多中國城內部居民的希望徵收
我身為在地台南人，當然也希望台南的市容能越來越好，自己也與有榮焉
只是在這個過程
居民只想得到合理的對待
而不是像目前市政府丟出來的態度這樣
「徵收價你可以考慮不接受，也可以提起行政訴訟，但錯過這次徵收價
下次可能會更低喔」
......
這是一個無奈的故事
有機會再來跟大家分享中國城神奇的故事....