公宅是愚蠢政策..XD
你看高雄根本不想跟.
陳菊搞得出租住宅是拿台電老舊宿舍去改的.
市政府意思是"高雄房價很合理,我們不需要新蓋公宅".
先幹攪一下,某縣市的公宅建築成本一坪11.8萬..
幹你娘,A錢A超大....
建商蓋15F的RC的建築成本,也不過7.x w/p...
你公宅是比照3xF的SRC藝術城堡等級再蓋就是了??
果然做啥都要先A夠錢,其他怎樣再說再說.
公宅是白癡政策最大的問題就是.
"你居然讓窮人住新屋"
你政府準備接受無底洞的錢坑.
因為你讓窮人住新屋,你的租金....你只是小壓個20%,窮人還是租不起阿.
你看台北聯開宅就是典型範例,他的租金過高..(已經打過折了).
所以到最後還是只能拿去賣.
只要你算上"土地價值"基本上你的租金就是很難壓下來.
你新屋怎樣押租金,都無法跟20年中古屋的租金比,更不用說跟公寓的租金比.
而窮人居住需求是硬需求,所以他們當然優先考慮便宜的公寓,怎麼會去選你的新屋.
so..產品定位完全錯誤.
而政府為了自己的錯誤去解套,方式就是"土地成本不計算"
阿靠杯這就糟糕了.
政府取的土地,非常多都是由很多間接的手段後才取得.
例如舉債建設,進而重劃區塊,在取得土地等.
這些土地取得可不是沒有成本,甚至很多都是政府之前大量舉債後才取得的.
所以本來政府是善用這些土地,在喚回利益去補足之前的舉債甚至賺一筆.
你今天可好了,你為了搞社會住宅,要把租金壓到跟20年屋差不多.
所以你"土地成本"不計算...
你單純只是建築成本去出租,租金只是補貼建築成本的支出舉債.
那...你土地取得欠的錢哩??...這舉的非常龐大的債務,坑你怎樣埋??
別忘了,你計算後可是...出租投報率低於1%耶...比政府舉債的利息成本還低.
(像台北上次估算大概只有0.5%)
所以,柯文哲反正台北市長幹兩屆她就拍拍屁股下台,他又沒有政黨包袱他又不用永續經營.
台北挖個錢坑日後破產了,他早就已經退休不知多久了.
林佳龍反正西屯地主大多都是國民黨,所以惡性搞爛西屯和經貿園區.
他吵翻她的烏日就好了,海線金主都在烏日布局.所以酬庸海線各大老才是重要事情.
(不然他幹嘛不把公宅丟在他最愛的烏日阿)
但是你看,台南高雄這些民進黨真正想要永續經營的縣市.
全都表示"我們不蓋新房子出租"
尤其蔡英文政府一開始還講"公宅的經費要市政府負擔"
根本把市政府都嚇死了..
而其實蔡英文政府後來也警覺到"蓋新屋出租給窮人是很愚蠢的行為"
所以你看現在都在轉彎政策.
跟人民承租房子,再轉租給窮人,政府從中補貼????
喔喔,轉彎了看到沒有..
基本上期待政府真的實行大量推廣公宅是不理智的.
因為政府會被債務壓到破產.
你租金無法補貼土地和建物舉債的利息...
更不用說你要被這些公宅"套牢"幾十幾百億在上面..
這個洞怎樣解決,大家自己想清楚就知道這是怎樣一個愚蠢的政策.
當然我不否認,高雄有可能蓋公宅有三個地方.
1.大寮捷運站四周.
2.岡山大鵬九村.
3.桂林/步校..
主要是因為這些地方的政府土地取得大概單坪價都沒破10萬.
所以她無論有沒有估算土地成本,蓋公宅如果建築成本用一坪不要太少,8萬就好.
這樣他蓋出來的建物單坪可能成本只有9~10,政府又不用管銷成本..
因此他確實可以出租例如套房4000,兩房6000,三房9000這種數字.
(當然你還是很難跟老公寓競爭價格)
然後政府可以透過公宅製造人潮,讓捷運機房出租效應大增,以及提高捷運運量.
但你要期待高雄市政府在高雄市區,喔不,在楠梓鳳山的市區蓋公宅..
不要再做夢比較好...
至於政府跟私人租房子去轉租.
這個等政策出來再說.
and.以前講過,這政策自己小心.
你弄不好,會被我們這些黑心投資客用爛屋包裝後送給政府轉租來掏空稅金.
當然政府如果愛送錢給我們花,我們是非常開心地拉....XD
另外租不掉??
只有租不掉的價格,沒有租不掉的房子.
你這邊租不掉,代表這邊需求衰退.同時也不叫租不掉,而是租金降了,你原租金才租不掉.
不過舉商用不動產是很不應該的例子,因為商用不動產出租狀況影響太多.
當年大多頭,天母因為捷運站的啟用,商圈轉移,原商圈整條街的店面全都租不掉.
今天的東區因為商圈轉移到101去,所以東區也大量租不掉.
之前西門町有很多掛租是因為房東要漲租金,把老房客趕走從新掛高租金.
同樣的,今天高雄中山路兩側是因為他們店面特質不適合目前高雄商業模式.
所以租不掉...屋主又不願意降租.
可是這些是商用不動產.....
商用不動產出租狀態很複雜,並且很極端性...
但今天我們討論的是住宅吧??
住宅出租和商用不動產出租狀況特質差的可大了,這就像川普和蠟筆小新的差距一樣大..
住宅出租可就單純多了,並且不會有甚麼東邊很好租100公尺外很難租的問題.
更不會發生甚麼"住宅租屋圈轉移"的甚麼鬼現象..XD
so..真的發生住宅租不掉??一定代表整體住宅需求衰退...
否則..住宅需求沒衰退為啥會租不掉?
另外衰退也不是租不掉,而是"你那個價格租不掉"...
這代表租金下降了....
而租金下降..要嘛就是人口大量外移,例如2000年後幾年那段時間的高雄.
或是被中國管制中國人進入香港的那段時間.
要嘛就是薪資大量衰退...也就是通縮產生.
而這兩種情況就不需要解釋了...
但是基本上,目前高雄市區出租?
去問問廣大有在當包租公的板友,看它們對出租這件事情的經驗是怎樣比較好...XD
為啥我們投資客有恃無恐.
因為爆好出租阿.
你看我不看好桃園,就是因為他不好租.
我很注重出租狀態的....我一項認為,出租才是住宅真正硬需求的表現.
所以好租我才會進場才會去炒房.
不好租,租金投報太爛,我第一個跑掉...