「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」
中各項視為消費者保護底線的條款是否可經由磋商
條款下修調整？
此舉是否違法並成為無效磋商條款？
定型化契約條款係由一方所擬訂，故常考慮一方利
益，而罔顧消費者利益，甚至有要求消費者棄權等
情事。
譬如，其中交屋款於「預售屋買賣定型化契約應
記載及不得記載事項」中記載為：買方並有權於
自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款
，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。
若經雙方磋商交屋款調整為總價1%甚至為零。
是否
仍可於簽約後主張該磋商條款無效並違法，應以
「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」
中的5%為最低限度重新磋商修正？
白話一點，亦即「預售屋買賣定型化契約應記載
及不得記載事項」是否限制著建商預售屋契約內
所有條款，無論是否有經磋商，皆不得劣於「預售屋
買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中的相
對應各條款？
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函釋即指出此舉為架空法規命令之違法行為。
無奈，函釋仍位建商開條後路，即「建商是否利用
消費者不知」。
所謂「不知」的認定為何？
且若真的已知，說難聽點「事後越想越不對勁」是否
仍可主張「磋商條款」抵觸法規命令「應記載事項」
無效且違法？

民國104年時，何欣純等委員提案《消費者保護法》第11條之1第2項之修正草案：「前項之強制規定，不得以契約變更之。但若以契約約定更有利於消費者，不在此限。」但很可惜這個版本是沒有通過的，而最後實際通過的條文版本（也就是現行《消費者保護法》第11條之1第2項）：「企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。」　因此我個人認為就「歷史解釋」及「論理解釋中之反面解釋」而言，就審閱期這部分，「磋商條款」如果更不利於消費者，是有效的。　不動產市場具有資訊不對稱的問題，消費者實際上是很弱勢，問題是他們連自己非常弱勢都不自知……平時買菜買個小東西都要斤斤計較小心比價了，但買房這種動輒幾百萬、幾千萬以上的交易，卻很冒然地就自己下了決定。　我舉的例子是有關於定型化契約之審閱期，是直接規定於《消費保護法》的法律位階，都已經可以被「磋商條款」處理掉了。舉重以明輕，原PO講的那些東西當然也可以被「磋商條款」給處理掉。除非法官用《民法》第148條來處理。　但保險契約就不一樣了，因為有保險法第54條第1項：「本法之強制規定，不得以契約變更之。但有利於被保險人者，不在此限。」　「定型化契約應記載及不得記載事項」的法律位階為行政命令中的法規命令（《行政程序法》第150條參照）。

簡單一點的解釋是。磋商條款的【磋商】這行為就讓合約並非是【定型化契約】了。除非牴觸相關行業別特定法規。

我是法官的話，會視情況而定啦！如果簽約沒多久，消費者就對此有意見的話，我會用《民法》第148條對消費者為有利之判決。如果消費者過了好幾個月之後，才愈想愈不對勁，這是根本就不想買才想用這個理由來解約。這時候我可能一樣用《民法》第148條，但是對建商有利之判決，或不用這一條也行，就按磋商條款。這種小事，通常就直接和解掉了啦！（除非是解約，才事關重大）。實務上，我想真到消費官那邊的話，通常建商會讓步，因為本來就是建商在亂搞。

磋商條款實為魚肉消費者條款，這樣的話，「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」不就沒有存在的意義？只要建商直接使用，行政院公版定型化契約，與消費者簽訂時，處處使用磋商條款不就好了？「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」直接架空。

他們應該會故意把那部分不用定型化契約，而是用個別磋商條款。根本解決之道，就是修法：「定型化契約應記載及不得記載事項，不得以契約變更之。但若以契約約定更有利於消費者，不在此限。」但利委……哈哈哈！

但那部分若「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」有規範，即使契約中沒有寫明仍形同存在且有效。 有心要搞寫明再做磋商，建商贏面更大吧。

政治獻金收飽飽，連農地工廠都可以展延二十年，然後抓違章農舍。我只能說，賤商再怎樣，都沒有輸啦！對賤商來說，頂多是回歸定型化契約應記載或不得記載事項而已。　反正講那麼多也沒用，消費者腦門充血不加思索當場付訂金什麼的，才是最大的問題。專業敵不過話術啦！

但市場上充斥這種不平等條款到所有人都習以為常的程度，太不健康了吧。

我有看到原PO在房板的文章了。房板是個專業度很差的板，關於預售房方面的思維還常常偏向建商，可能很多是仲介或代銷人員。我想一般人不容易了解「預售屋買賣定型化契約」的問題，我自己翻幾十頁的建商預售房契約書，還要跟「預售屋

我是幫了兩位網友及自己取回權利，幸好是都是只付了訂金與簽約金尚未開工，經投訴消保會第一及第二階段建商就讓步了。

買賣定型化契約應記載及不得記載事項」作比較的話，是要花很多時間的。

我也是一條一條比對，完全無誤簽約下去，後來才在拆款表中發現與建商解讀不同，同一句話建商認為是自備款5%，我認為是總價5%由自備款中支付。也許是狀況單純，我在申訴一階段就重新各別磋商，其他同建案消費者大概都不知情吧。但內政部的函釋有特別說明不得以磋商方式訂定更不利於消費者交屋款的條款。 所以交屋款這條應該可以保障吧？ 只是何謂「不知」？

定型化契約應記載及不得記載事項顧名思義約束定型化契約雙方自行議定的私契約就不是定型化契約不受拘束 XD我買房子時契約和建商議了整個下午晚上還和老板去吃東西喝酒 然後老板問能不能這份給他參考本來那份太爛了 XD停車位還主動半價賣我 XD不會驗屋有人花錢請人代驗不會審合約到是很少聽過花錢反正買房 可以付錢可仲介可以付錢給代驗屋付錢給設計師就是不能付錢給律師 怪哉 = =

樓上，你真行！專業付費審合約是有，但是審後依然被壓在地上摩擦吧，只能選擇不簽，找其他建商。 但消保官多次突擊檢查建商預售屋定型化契約合格率只在10%左右，這只是定型化契約，再加上磋商條款直接歸零囉！

預售屋定型化契約，地方政府介入審查比較好的，目前我知道的，就只有台北市政府做得比較好。

我買房的時代那個長達十年的房市大多頭還沒來到是買方市場 市場資金又多連貸款都可以約定利率封頂是個買房的快樂年代 XD