魯哥最近再看第二間房子 跟第一間一樣都是巷內的透天老屋~
第一間房 是五年前買的 位置在高雄市市區 靠山 離高雄火車站 機車10分鐘~
地坪63平方米 當時房屋價值$343,600 房地底價為$1,729,600~
後來 魯哥以$2,053,000得標~
現在看的第二間房子 在大寮捷運站附近 距離鳳山 大概幾百公尺而已~
地坪53平方米 房屋價值$257,700 房地底價為$1,936,210~
後來我仔細想想 覺得這個價格太貴 雖然這個地方 有發展的潛力~
以下是魯哥的評估方式 大家可以幫看 有沒有盲點~
基本上 這種巷內透天老屋的價值在土地~
一般來說 屋殼不太值錢~
所以我就用單位土地價格 來比較~
五年前的第一間房 底價的單位土地價格: ($1,729,600-$343,600)/63=$22,000
得標價的單位土地價格:($2,053,000-$343,600)/63=$27,133
現在看的第二間房 底價的單位土地價格 換算回五年前:
($1,936,210-$257,700)/53/1.17(當地5年公告現值增幅)=$27,068
如果以同樣的房子 第一間房的地段 是優於第二間房的~
雖然當年魯哥買第一間房時 輕軌規畫並沒有經過 再加上台泥開發也停滯不前~
房子是有買得比較便宜~
不過 現在用當年第一間房得標土地單價差不多的金額~
買下公告現值只有第一間房不到七成的房子~
看起來 似乎好像有點虧~
可是感覺還是覺得怪怪的 似乎有不合理的情況??
大家覺得呢??
這樣的評估思考邏輯 有沒有盲點??