公辦都更？
這個部分我要潑個冷水
※ 引述《h1300285 (游樣小編)》之銘言：
: Q：公辦都更是否又要引進建商？不能成立公法人或NGO專門處理都更？
: 因為引進建商都更，房子若變相要賣出，這樣就不是社會住宅了。
: 答：
: 關於這題，我想先跟各位分享一下，
: 都市更新有三種方式：
: 商辦都更 - 建商主導，利益由建商與住戶分享。
: 自立都更 - 住戶自組更新會主導，利益全歸住戶。
: 公辦都更 - 市政府主導，更新利益全歸住戶。
台北市景文公營住宅號稱公辦都更，也號稱市政府主導，
市政府持分超過60%，結果最後扣掉原住戶，市政府只拿39戶，
其他建商全拿，請問這算"利益全歸住戶"嗎？
我去看房的時候，建商還笑咪咪說其實早就已私下先分好，
剩下的才拿出去。
(一堆傻蛋)要租人家撿剩的還要抽籤。
: 「公辦都更」不是交給建商做，而是由政府主導！
: 台灣過去的都更模式，是政府把責任推給民間，所以都是「商辦都更」，
: 它進行的方式是讓建商自己跟住戶談，但這通常會衍生許多爭議，
景美公營住宅也是市政府跟建商談，
最後建商吃最多，市政府只拿39戶拿去給民眾抽籤，
解決競選承諾：市長我有蓋社會住宅喔！政府不是沒做事喔！
頗呵
: 而且公權力的協助有限，進度往往曠日廢時，
: 不僅造成建商在整合上的困難，住戶也對建商信任感不高。
: 因此我認為，政府應該負起責任，積極推動「公辦都更」，
: 包含
: 「前期整合住戶意見、中期工程監督、後期權力分配」，
: 都要由政府主導。
: 當然，市政府必須參考先進國家成立專責的都更機構，
: 負責公辦都更的推動與執行。
: 最後，我認為公辦都更和社會住宅是可以相輔相成，
: 政府可以透過公辦都更取得部分社會住宅，
: 而社會住宅也可以提供都更期間部分居民的安置空間。
其實講這些根本沒有講到重點，公辦都更當然是政府主導，
但是"怎麼執行"才是大學問。
不管是都更、還是國宅還是社會住宅，
其實本質拆開來都一樣：
一、傳統國宅(政府主導)
(一)土地：政府
(二)錢：政府
(三)發包：營造廠
蓋完後政府持有100%，然後賣給民眾
二、傳統社會住宅(政府主導)
(一)土地：政府
(二)錢：政府
(三)發包：營造廠
蓋完後政府持有100%，政府收租金
案例：一些軍公教的眷舍
三、政府圖利型社會住宅(政府主導)
(一)土地：政府、(建商)、(原住戶)
(二)錢：建商
(三)發包：建商
政府出土地，營建費用由建商負責，
最終建商拿到多少利益由營建費用決定。
所以你會看到建商把景文國宅蓋的亮晶晶，沒用的裝飾性的工程一堆，
工程項目眼花撩亂，因為越多項目就越多可以灌水，
建商拿到房子後分點油水給市府高層，嘿嘿..
案例：景文公營住宅
四、商辦都更(建商主導)
(一)土地：人民
(二)錢：建商
(三)發包：建商
一切費用建商出，通常蓋完後建商拿4、5成是很常見的事，
如果獎勵容積不夠，人民都更後拿回的房子就會縮水。
如果沒有獎勵容積的空間，都更後坪數大幅縮水，根本沒人想"更"，
這就是為什麼多數房都沒法按現有機制都更。
案例：士林文林苑
五、自立都更(人民主導)
(一)土地：人民
(二)錢：人民
(三)發包：營造廠
簡單說！就是拆房子和蓋房子的費用人民自己出，
困難點是民眾通常沒有足夠的專業去推動。
案例：水源四、五期整宅 老公寓都更