※ 引述《W29920400 (nothing)》之銘言：
: 經濟日報 編譯湯淑君
: 過去兩年半來，美國房價和房租狂漲，對家庭預算衝擊甚大，對當前聚焦抑制通膨的經濟
: 政策也很重要，因為居住成本幾乎占三分之一的消費者物價指數（CPI），占核心CPI（剔
: 除食物與能源）比重更達到40%左右，而核心CPI往往引導聯準會（Fed）政策。
: 諾貝爾經濟學獎得主克魯曼在紐約時報專欄指出，這帶出兩個關鍵問題：一，房價和租金
: 為什麼狂飆？二，對Fed抗通膨有何影響？
: 兩套租金數據有時間落差
: 要回答這些問題，首先得檢視數據。有兩類房市數據，由Zillow、Apartment List這類服
: 務發布的私部門指數，以及勞工統計局（BLS）公布的官方指數。目前民間指標顯示租金
: 大漲，官方數據漲幅卻沒那麼大。
: 兩者分歧反映指數計算方式不同。民間公司檢視的是對新租戶的開價（listing price）
: 。官方數據看的則是承租人現在支付的價格，取平均值；由於許多租戶簽一年期租約，平
: 均租金數據通常會比新租金落後，在新租金漲很兇時尤其明顯。官方數據久而久之也會跟
: 上。
: 租金暴漲歸因於房市泡沫後遺症？
: 對Fed抗通膨有何影響？
: 隨著疫後生活恢復正常，租金可望觸頂下滑。事實上，租金通膨已經見頂了，但目前仍位
: 於高檔。儘管缺乏可靠的季節調整資料可解讀更短期的租金變動，但克魯曼認為，租金通
: 膨率最近已降下來；不久後，市場租金可望進入止漲走平的高原期，至少就實質（剔除通
: 膨）價格計算。
: 然而，即使那種情況真的發生，官方的居住成本指數還是會再繼續攀升數月之久。因為官
: 方衡量的居住成本包含市場租金，以及對屋主若把房子出租可能收多少租金的估計值，而
: 此數是根據實際租出去的房屋租金估算。重點是，這兩個數字還會再攀升9到12個月，即
: 使（租約到期須續約的）新租金回穩亦然。
: 這種情況可能使決策官員左右為難。基於美國此刻經濟確實過熱，Fed必須提高利率使經
: 濟降溫；Fed採用核心通膨作為研判過熱程度的依據。但居住成本占核心通膨一大部分，
: 因此美國不久後可能面臨的情況是：經濟不再過熱，官方居住成本指標卻繼續攀升。因為
: 「吳爾芙效應」雖已發生，隔一段時間才會反映在官方指標上。
: 在那種情況下，即使屆時Fed關注的核心指標顯示通膨仍高，克魯曼認為Fed繼續緊縮貨幣
: 政策就沒道理了。問題是，就算Fed明白官方統計數據「落後」，會不會因為擔心抗通膨
: 公信力受損，而持續收緊政策？這是耐人尋味的問題，值得在自己的房間好好深思。
: 結論：
: 就是目前的租金指標是12個月平均的慢指標，現實已經開始趨緩了，但是未來幾個月指標
: 還是會攀升，聯準會還是會藉由此繼續打通膨，但也可以解釋為什麼我們已經聽到租金趨
: 緩了但是這次租金指數還這麼高
其實不是只有他講的這部分
zillow跟apartmentlist數據算是權威
只看這部分數據跟BLS差距的話
還有一點很恐怖
就是這三年間BLS的數據大概還落後zillow/apartmentlist 10%左右
而且公寓租金大幅度飆漲發生在去年而不是今年
跟BLS的CPI報告差很多
如果看疫情前幾年的話 BLS數據只比這些商用網站低一點點
當然這些數據差距也是有原因的
按美國報稅資料分析
美國大概60%的房東是企業經營類型
40%是個體戶
如果考慮一堆沒報稅的 大概一半一半(非常不準)
企業經營類型
通常都是幾十戶幾百戶的公寓
個體戶就很難說
平均而言個體戶大概有三間房在出租
這種情況下企業和個體戶對市況反應不同
企業因為數據資料充足
通常對市況變化敏感
而且一般而言 空屋率5%以下房租就調漲
大約6%以上才會開始調降
去年因為remote職缺大增
大量人口往佛州等地轉移 基本上就sunbelt跟inter mountain地區
造成這些地區租價齊飆
個體戶的特性是先求有再求好
所以當市況好的時候反應較慢
但是市況差的時候
就會搶先降價
不然房客都跑去住管理好花樣多的企業公寓惹
當然降價條件也跟企業類的租金是不是降到有吸引力有關
前面講到zillow等跟BLS數據差10%
這數字看起來很恐怖
不過實際上企業類要降10%
也不會很久
多年前我跟我哥在矽谷租2bb
金融風暴前後不到一年
房租就從近1900變成1600
同期跟之後BLS上的cpi報告房租數據還是微增or持平
目前不少分析師認為美國房地產要租價崩盤
這些東西都4有所本的
雖然說升息會造成租金上漲房價下滑
但是這是短期效應
依歷史數據看 半年左右租金開始下滑
而目前美國房價高點大概在五月
再來人稱美國房地產風向金絲雀的鳳凰城
現在已經進入租價齊跌的狀況
對租金而言
更恐怖的一點
是各大型租屋企業Q2的財報都很棒
旗下大型集合住宅的開工數量持續增加
對比主要拿來賣的獨棟屋(single family house)
開工量在五月就開始下滑惹
所以以賣房為主的refin zillow等 Q2財報都很難看
租屋企業開工案續增
這會導致空屋率中期持續上升
現在大概5%左右 去年4%
有些分析師認為
一年內企業空屋率飆破6%機率很高
整體而言
美國房地產不管租售都是處於炒過頭的狀態
當然各地區特性不同不可一概論
不過接下來租售都供過於求幾乎是可以期待的
理想狀態是接下來幾葛月
油價和二手車接力讓cpi月增維持近0
之後油價和二手車價接近成本價下不去
換房租接力
如果cpi報告上的房租增速趨緩在油價和二手車降不動之後才發生
那cpi數據給fed的訊號就變得很微妙
股市還會上沖下洗
在研究這些數據的時候還看到一些東西很有趣
川普當政時美國稅改
其中最大贏家之一就是個體戶房東
房東可以拿來扣抵稅的項目金額大增
爽到房東的結果就是進場的個體戶房東變多
然後租金就漲不動惹
只能說共和黨真的比較董跟fed玩
總之
今年經過大半年後
此次升息循環的終點形態越來越清晰惹
還有一點提醒大家
雖然一堆大企業要裁員
美國現在藍領缺工問題還是很嚴重
可預見的未來就是勞動力從白領往藍領移轉
失業率低的情況下
經濟崩盤機率很低 最多就小幅度下滑
當然房地產業崩盤會不會像金融風暴一樣造成經濟崩盤
這關鍵還是各數據變化和fed決策的時間差
結論捏
既然升息循環的終點型態差不多看得到惹
會信慢牛的人就不要去管一葛月兩葛月那種波動
現在慢牛仔如果想轉行做短線
短線最重要的能力之一就是資金控管
講難聽點就是買一點賣一點
大波段也只賺一點
各位慢牛仔R
尼期待的4星辰大海
不是資金控管
宇宙大航海時代就要來臨惹