最不利於未來換屋的5種迷思
文◎劉育菁
琦琦年底就要和從事攝影工作的先生結婚，這對小夫妻最近為了房事困擾已久。偏愛超現
實風格的先生，希望住在生活環境較佳的郊區山上，並期望將房屋打通成一房一廳的格局
，並裝潢成後現代風格。
不過，琦琦卻不這麼想，她明白現在買屋不像父執輩時代，隨便挑都能賺到一倍以上的房
地產增值。由於資金不足，琦琦知道第一幢房子必須慎選，除了要注意家庭財務的風險外
，更要從理財換屋的角度來思考。
首購族通常都面臨購屋資金不足的窘況，在做購屋決策時，不免陷入「總價」的迷思，而
忽略未來換屋的問題，如房屋的接手性強嗎？現在是不是房價底部區？要準備多少頭期款
？郊區的新成屋可以買嗎？兼具投資價值的小套房可以買嗎？這些都是購屋新手所需面臨
的首要問題。
迷思1：資金不足，先買小房子
提醒：小房子未來脫手困難度較高
通常首購族在低總價的緊箍咒下，如果不想浪費太多通勤時間，就必須捨郊區大樓而就市
區，其中「套房」產品就是第一目標。
近兩年市區小套房打著「商務小豪宅」、「低月付款輕鬆入主台北市」的廣告訴求，確實
吸引許多新手買屋。但若從理財的角度來看，首購族買小套房，三、五年後就得面臨換屋
的問題，屆時勢必要先賣套房，再另買合意的房子，除了換屋成本大增外，更會面臨小套
房接手侷限的問題。
市場上小套房被定位成小眾產品，接手的人不外乎是單身貴族、新婚夫妻及少數特定對象
，要能順利脫手稀有產品，除非降價求售，不然只能等待有緣人。
換屋成本有哪些？
永慶房屋企畫部經理陳韻如指出，換屋族最常見的問題，是低估一買一賣間的所有換屋成
本負擔，歸納的換屋成本如下：
資金成本：包含原有房屋的每月銀行貸款利息，以及換屋時先賣屋後買屋可能出現的房屋
租金等。
代書費：請代書代辨過戶、抵押、手續費等，費用在1萬至1萬5000元之間。
各項稅費:如契稅、公證費、監理費、房屋稅及地價稅等，約為土地公告現值、房屋評定
現值的10％，這是買賣房屋的必要成本。
裝潢及搬家支出：費用可大可小，但也不能忽略。
仲介服務費：委託房屋仲介公司辦理一切買賣房屋手續的服務費，一般來說買方須支付房
屋成交金額的1％，賣方則是4％。
迷思2：買便宜的老房子
提醒：老房子有可能會貸不到長期貸款
懂得運用財務槓桿的購屋人，一定清楚用小房子換大房子是最高竿的做法，不過，如果第
一幢房子區位不佳、不易變現，舊屋換新屋的困難度就會增加。從地段的考量上，市區的
老房子保值性優於郊區的新成屋，但首購族也不能忽略「屋齡」太高，可能會有無法貸到
長期房貸的問題。
為減輕每月的房貸壓力，首購族須申辦長期貸款以減輕每月付款壓力，因此，屋齡太高的
房屋，首購族千萬不要碰，除了可能無法貸到長期貸款外，未來脫手時，買方接手的意願
也會降低。
TIPS：銀行核准房貸的原則為何？
台北商銀消費金融部副科長張育碩表示，銀行核貸的原則可分兩項：一是房屋地段好壞；
二是結構體能否堪用。通常銀行判斷核貸的年限及成數，與房屋所在地的位置較相關，評
估結構體主要用意在於：房屋能否居住，會不會有傾倒的問題等。
以台北市屋齡20年的加強磚造房屋為例，銀行評估的耐用年限為35年，也就是申請房貸年
限可能就只有15年，甚至比15年還短，這種無法申請中長期房貸的老房子，未來較不容易
轉手。
固定資產的耐用年限
結構體 年限（年）
木造 10
金屬建造（無披覆處理） 15
金屬建造（有披覆處理） 20
磚構造 25
加強磚造 35
鋼筋（骨）及混凝土建造、預鑄混凝建造 50
迷思3：選擇郊區的便宜大房子
提醒：郊區的房價有先跌後漲的特性
偏遠郊區的房子有房價低且生活空間佳的優點，吸引不少首購族做出以「時間換取空間」
的購屋決策。不過，信義房屋不動產企研室經理林永孟表示，郊區房子房價具有「先跌後
漲」的特性，景氣差時率先下跌，景氣上揚時卻又落後市區上漲，保值性較差。
過去偏遠郊區如汐止、安坑、淡水、桃園八德、基隆等，都曾經因為北二高或捷運經過等
交通利多，刺激房價上揚，這些地區目前房價只剩高點的一半，有些甚至還不到。林永孟
說，由於台灣的偏郊從開發至成熟，通常需要10年以上，開發過程房價會呈現「Ｕ」型走
勢，期間又會碰到房價黑暗期，對首購族而言較為不利。
目前的景氣不容許首購族以領先布局方式購屋，即使是即將開發的重劃區或有重大交通建
設的地區等，除非是在五年內即可預見工程完工，則房價雖然可能已小幅上揚，但因利多
確立，房價抗跌性高。
迷思4：買休閒公設多的大社區住宅
提醒：戶數愈多的社區、賣壓愈大
首購族除了地段外，在選擇產品時，一定會碰到買社區好或是單純公寓好的問題。過去幾
年建商為了推案，曾推出大型造鎮建案，標榜擁有俱樂部、健身房、圖書館及百坪公園綠
地等公共設施。
如果是未來不打算再換屋的民眾，就可以考慮購買；如果是首購族，不只要負擔高公設比
，未來轉手時，由於戶數眾多，任何一個時段都有同樣條件的房子要脫手，當競爭對手多
、同質性又高時，轉售價格自然不容易維持，當然也不利於換屋籌碼的累積。
迷思5：過度注重個人風格，選擇標新立異格局
提醒：三房二廳的格局最容易脫手
首購族因為家庭成員少，如果又過度注重個人風格，很容易選擇非傳統格局的住家，譬如
隔間通通打掉的房子。但是在房地產市場上，接手性最強的房子往往就是傳統的三房二
廳，因為需求量最大、也最容易脫手，反而格局怪異的房子，除非剛好碰到對味的買主，
否則很不利於快速脫手，自然延緩未來的換屋進度。