以北市來說
目前投客衡量店面投報率是以3%作基準
只要3%以下 買方其實沒有任何興趣
或許這個店面有前景 可以買來放著
但是能撐多久 這個要看個人財力
穩健投資店面的投客 其實不愛這種
他們喜歡有現成穩定的租客
最好已經租給銀行或知名連鎖
景氣低迷時 住宅房價會修正 店面單價也會修正
至於修正幅度多少 很難講
大部份持有店面者 資金實力都算不錯
好地段的平均下跌幅度會比住家來得少
景氣差租金只會往下 往上的是個案
既然是往下探底 租金報酬率也是看下
所以若買了一個年3%左右的店面 可能明年只剩2.5%
甚至房客退租 變成空置店面
以目前來說 投客設定標準會拉高
會把風險閒置損失算進來
所以現在沒有4%以上 甚至要5% 才有可能進場
好地段的店面 租金收益很少有超過4%的
所謂的好地段指的是主要商圈的大路邊店面
至於巷弄店面或是夜市店面 雖然人潮多
但只要商圈轉移有風吹草動 跌價損失很大
退租風險更高
故一般大路邊店面投資 安全性高
特殊商圈投資要很謹慎 比如民權東路的水族街店面
五分埔成衣商圈 夜市 等
有時候是有些店面是有人潮沒錢潮
往往生意好的就是那幾個區塊
沒有做好市調 貿然投資 虧損不是幾十萬計算
要求收益率也會考量店面的總價
若是5000萬~~1億的店面 一般都要4%左右
1億以上要5%以上 才會划得來
高總價可是高風險的
跌幅很深 租金再高都沒用
國外有用月租金乘200倍 來估算店面合理價
不過國外房地產投報本來就比台灣高很多
稅率也很高
台灣有未稅含稅的租金計算
所以國外那套計算方式要是用在台灣
我想沒人敢買店面了 因為價差實在太大
自從地鐵在台北形成集客效益後
北縣店面有些市況比北市還好
新埔 府中 江子翠 海山 頂溪 永安市場 景安 南勢角
七張 大坪林 淡水 竹圍 等這些捷運站週邊的店租
都蠻驚人的
所以店面投資不能像豪宅或門牌觀念那樣強烈的地域觀
人潮錢潮才是第一 是北市或北縣反而不是那麼重要
很多投客的店面常會有假租約情況
太多人用租金反推合理總價去估算店面價值
所以投客利用人性貪的心理去包裝店面租金
和房客套招做假租約
所以我們更要了解這商圈的行情
才不會被設計
景氣好的時候 價差往往千萬
蠻多人成了冤大頭
買店面殺價要比買住家更狠一點
屋主都不是省油的燈
很多投客靠房地產賺的錢 往往都是店面投資
因為在景氣低時超低價買到
景氣高 店面包裝容易 高價賣出
所以景氣低迷有閒錢買店面投資是不錯的選項
以現在來說 開天價的店面不用理會
市調過後 自己認知的價格 那怕是開價的6折或7折
都有可能成交 不合理的價格有兩種 一種是高價
另一種是低價
提供我過去看店面的經驗 ~
三角窗店面
特別是逆三角窗
以及騎樓面積不會太大的
面寬要超過七米
縱深要過六米以上
若是透天店面
往二樓的樓梯不要擋在門面
如此面寬才有完整性
店面後方一定要有防火巷
沒有防火巷 很多業種都無法運用
正方形的店面優於長方形
縱深過長的店面
空間利用較差
林蔭大道的店面生意未必好做
原因在於對向斑馬線過長
人潮較稀疏
馬路雙向道對店面有利
單行道生意會受影響
馬路邊店面優於巷弄店面
若巷弄中是夜市除外
一般巷弄店面的投報率要優於馬路邊店面
巷弄店面容易受景氣及商圈變遷的影響
若是商圈改了 巷弄店面幾乎就要掛了
選在重大交通建設旁的店面投資
失誤率會比較低
選在沒有公共建設投入及沒落商圈投資
容易套牢
在捷運站旁投資店面是趨勢
可轉進未來路線完工的車站週邊
捷運路線的終站及起站
有集市效應
如淡水 南勢角 新店 昆陽 之前的新埔 中山國中
投資店面時要小心假租約
有些投資客很惡劣
買下店面後和房客串通
立下高租金的假合約
讓人以為投報率高
誘騙另一手買方上當
有固定租約且租給穩定的連鎖企業
或是銀行
這樣的租約比較真實
店面使用要注意使用分區
路寬或巷寬八米以上的店面
才可核准設立公司行號
八米以下若過去已核准過 則沿用
若過去沒准 則失去資格
各行業設立要遵照使用分區管理
所以要開店先了解未來申請營利事業登記證
及公司執照 是否順利
買低窪地區的店面要留意
小心淹水以後租不出去
有些幹道可行駛大卡車
卡車多 行人較排斥 不容易形成集市
就長線投資而言 若是小坪數店面
公寓店面會優於大廈店面
因為改建價值高
但若是要著眼在經營面
大樓店面會比較好
質感佳 管理及門面都優
有廣告效益的店面也是加分
如邊間可掛招牌
同一排建築物最好是貼齊
最差的就是隔壁建築物較突出
同向看不到廣告招牌
在鬧市中 二樓是一樓的延伸
二樓店面效益不會輸給一樓
聰明的企業常常一二樓同時租下
增加使用面積
店面內柱子過多也會影響租金及賣價
最好柱子都在邊牆
有些路邊店面 特別是大樓
會做退縮 同時需爬幾步樓梯才能到店面
這樣的效益也不好
櫥窗流動人流抓不住
僅供參考
※ 引述《kadok (暗夜流星)》之銘言：
: 請問 有大大買過店面嗎
: 最近看到房屋網站上 一堆蠻不合理的店面開價
: 同個地區 甚至不到多遠距離的店面 單價差距很大
: 店面和二樓以上樓層的單價是不一樣的 那有相關嗎
: 還是說仲介有一套公式可以計算出開價和合理的成交價
: 感覺上是有錢的人的世界
: 這些東西幾乎不太懂
: 買店面應該不外乎開店或是收租吧
: 但這些店面貴到嚇人 就買來開店或收租
: 這輩子還的了貸款嗎？
: 對於店面市場還蠻好奇的
: 有大大能現身說法一下嗎
-
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
※ 編輯: stock123 來自: 202.132.171.238 (02/08 23:34)