各位版友好
爸媽喜歡某一方為特地地區的空地
某房屋仲介公司瞭解後，特別依循爸媽的需求
找到了一塊三人共有的土地，未分割，地上有租賃給別人營業，不知道有沒有簽租約
且因為是我們是在地人，也清楚這個地上物營業有十年以上
對於這樣的地權不清，我實在很擔憂
1.未分割，所以產權不清
2.有地上物，且不知道有沒有租約，對方要不要搬？願不願意搬？
我有勸告爸媽希望他們再看看別的地
但這地區，若不是地主缺錢是很少會出售的
剛好這塊地其中一位缺錢，所以想分割後再賣給我爸媽
媽媽很傻的先給了斡旋金幾萬去談每坪的的價錢
目前已經談到一個雙方願意細談的滿意價錢
而我還是擔憂，一旦簽了土地買賣條約，地上物若沒處理好根本無法順利取得此塊土地
後來仲介公司和爸媽取得共識是在寫一個約前約
並且要支付幾十萬，代表我方願意購買，他們好去分割以及處理這個地上物
若沒有在期限內處理完成（地上物和分割），對方無條件退還這些錢，並交付違約金
同時土地買賣條約亦不成立。
這種約前約有效用嗎？
不知道版上有沒有代書可以協助幫忙，我可以支付部分費用。
謝謝