※ 引述《drumpson (噠噠噠)》之銘言：
: 1.來源連結:
: http://tinyurl.com/bwk6vyc
: 2.內容:
: 央行已3次對房地產市場施行信用管制措施，最近1次對豪宅採取的信用管制，在房市已掀
: 起波波漣漪，尤其對於口袋較不深的預售屋投資客近期急著找買主，因為交屋後再轉手，
: 稅金差很大。
: 央行最近對豪宅採取信用管制措施也就是說，台北市及新北市住宅鑑價或買賣金額高於
: 8,000萬元，其他地區高於5,000萬元者，貸款成本數不得超過6 成且不能享有「只還利息
: 、不還本金」的寬限期，不少業者都認為，「沒用！」，因為會買豪宅者都是錢多多，但
: 事實不完全是如此。
: 據房仲業表示，近期接到幾個預售屋即將交屋想急著脫手的個案，因為屋主感受到部份財
: 務壓力，所以想先在未跟戶政機關登記前先賣屋，若現在不賣出，在房貸成數縮減下，馬
: 上要多出數千萬元自備款。
: 十大不動產公司董事長黃新美表示，除了8,000萬元以下貸款金額都已降到5~6成外，其實
: 目前銀行貸款額度都給的保守正常是7~8成，但是之前銀行給額度給得相當寬鬆，甚至可以
: 9成甚至全額貸款都有，而且估價也變得保守，除非優質客戶，否則即使不是8千萬元的房
: 子，大部份都只能貸到總價的5~6成左右。
: 東森房仲副總經理黃淑苓表示，貸款成數的下降即代表著要準備的自備款變多，以1億元
: 房子而言，過去可能自備款1成、約1千萬元即可，目前要準備4成、達4千萬元，平白多出
: 3千萬元，這3千萬元對於中產階級或者中小企業主而言，仍是1筆不算少的周轉金。例如
: 房貸1億元，沒有寬限期，20年期，每月房貸逾50萬元。
: 除了貸款成數變小的問題，奢侈稅也讓屋主會想要在交屋前趕快賣屋。台灣屋屋智庫副執
: 行長劉怡蓉表示，新屋交屋之後，1年內出售稅率是交易價的15％，兩年內是10％，所以
: 1億元房子要課1,500萬元奢侈稅。之前業務單位也曾接過預售屋交屋後，屋主就把賣價往
: 上提15％，等於買方要付奢侈稅，房價太貴了，房子當然是賣不掉，因此，屋主想賣房多
: 半會選擇交屋前趕快出售。
: 3.心得或感想:
: 當然管他什麼稅 奢侈稅 地價稅 土地增值稅
: 只要打房政政策造成的!
: 全部轉嫁給買家跟租客就對了!!
我認真的回文吧！
因為年初幾個朋友就想到這個問題
而我們當時都還在找自住的房子
所以就開始關心預售屋的斷頭戶問題
如我之前寫過的，因為其中一人有新莊地緣關係
所以跑了幾趟新莊，粗淺的瞭解當地預售屋的情況
限貸和奢侈稅確實對預售屋的投資客和自住客造成極大的困擾
尤其是限貸
無論投客或自住客，哪個不是名下N間房子的?
面臨交屋貸不了款，根本不可能拿出現金買下來(會醬說的推定為反串)
自住客幾乎都是換屋族，所以名下一定有其他房貸
也面臨限貸的壓力
但奢侈稅也頂多是綁二年
所以雖然造成壓力，但比起限貸來說影響較小
以上的結論是真的有換手的壓力在
但會有折價拋售潮嗎？
至少看我們八個月來，一間斷頭戶也沒買到就知道答案了
我自己一二月時也想買文山區一間斷頭戶，但也是沒搶到啊！那戶還是板上的物件耶！
新莊當然是重災區，尤其副都心和頭前
但今年下半年到明年上半年交屋潮的買方
大都是在海嘯末期或剛過時勇敢進場的
當時議價空間極大
所以這些人成本很低
縱使遇到限貸或奢侈稅
他們只要以現在的市價或市價稍低的價錢都不難脫手
所以幾乎不可能買到斷頭腰斬流血價
而且有個特色
新莊預售屋很多投資客都是一買三五戶
但通常只要賣掉解決貸款困擾後
剩的戶數就不賣了，惜售
反正等機場線和環狀線通車就沒奢侈稅了
換句話說
拋售潮確實存在
但並不是屋主看壞後市的停損賣壓
這和海嘯時很不同
而是因為被沒有預期到的政策影響的結果
所以既然對後市仍然看好，只要解決交屋難題，能留的當然還是會留下來
也就是如此，建商雖有面臨交屋違約的危機意識，但應該還是會過關的
交屋如果要發生大量違約只有一個前題
就是換約換不出去，貸不了款，建商也沒有其他辦法解決
也就是房市明確進入空頭走勢時
那就是場大風暴了
尤其有些建商在預售時因為看好後市，還保留了一部份餘屋，或關係人交叉持有
這一定有壓力
因為目前司法實務上
如果真的因為限貸等等原因使得無法順利交屋而造成的違約
尤其建商又無法提供分期償還差額等配套方案的話
是可以打酌減違約金訴訟的
雖然通常還是要賠違約金
但額度不會比契約上寫的高
不過過程如果戶數很多，給建商的壓力會很大的
尤其違約後的房子，因為訴訟打壞名聲，就更不好賣了
建商餘屋銷售壓力更大，變成惡性循環
絕對是場大風暴
不過目前真的看不出有這現象
真的沒有，不要再被新聞左右想法了
當然大家可以不相信
但可以試試看啊！
去新莊找投客自售的
閃耀著救世主的光輝
告訴投客
乖，把契約書拿出來
就這樣吧！
你認賠二百萬，合約就換給我吧！
麻煩之後上來po心得，我好想知道喔！