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房貸違約是政府與金融機構對高房價問題最大的隱憂，從年初開始，房貸違約已出現
增加趨勢，過去幾年累積的諸多因素，似有讓問題逐漸擴大之虞。
高房價的骨牌效應
社會上對高房價問題發生的原因，基本上多有類似觀察與見解；但是對於為何高房價
這個重要問題，原因就不盡相同。就民眾角度來說，房價過高買不起房子，或負擔壓
力極度沉重，進而影響生活品質、身心健康與家庭和諧，甚至造成社會階級與社會價
值觀惡質化等問題。然而，政府對高房價的擔憂，除了選舉期間擔心影響選票外，大
概就只關心會不會造成金融風險，其中最主要的現象就是房貸違約率是否會擴大，進
而影響金融業獲利，以及可能造成的骨牌效應。
國內相關研究與經驗統計值告訴我們，房貸違約發生機率的高峰期，是在核貸後二至
四年。造成違約的條件主要為房貸支付能力不足，再搭配售屋價格不足以償還貸款金
額(稱為負資產)。支付能力不足的原因，除了失業所得減少外，主要是因為利率上升
(包含分段式利率優惠期結束)，或者投資客資金周轉失靈。負資產問題則是因為超貸
、破產或房價下跌所致。
目前，這些造成違約擴大的條件正在醞釀與擴大：
1. 二至三年前是國內不動產交易量最高時刻，進入違約機率高峰之貸款戶亦增
至歷史高點，且分段式利率提高至最高利率的件數亦同。
2. 近期銀行多將房貸利率調升至2%以上，之前較低利率的貸款戶也因浮動利率
而調升。
3. 失業率持續處於高檔階段，近期大型企業裁員狀況亦有增加趨勢。
4. 近幾年來投資客市佔率亦持續處於高點，資金周轉壓力與規模持續攀高。
5. 近幾年房價泡沫持續惡化，隨時可能發生富資產現象。
過去幾年，金融機構一方面在房貸市場獲得不錯的利潤，也透過拍賣市場讓早期的壞
帳獲得不錯的回收。這些現象雖然改善財報數據與體質，但相當程度上也讓銀行忽略
風險，而重新醞釀新一波的違約損失。
今年第1季五都加桃園縣合計新增的房貸逾放金額超過70億元，各主要縣市房貸逾放率
多出現增加，這是很久沒有發生，也非常值得注意的現象。最近各金融機構對看壞房
市的預期逐漸加深，最主要的原因其實就是從內部違約數據看到危機。但是，由前述
影響因素的說明可知，目前房貸違約增加的現象只是開始階段，過去幾年累積的問題
，正在醞釀與擴大。
3.心得或感想:
口袋很深的應該不用擔心，倒是可以準備掃貨了...