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作者: cobepupu (摳比撲撲) 看板: Stock
標題: [新聞] 連西班牙富人都開始付不出房貸
時間: Tue Oct 9 14:45:25 2012
1.原文連結：
http://house.cnyes.com/News/wd_house/Content/20121009122701248400211.htm
2.內容：
連西班牙富人都開始付不出房貸 專家：一切根源是失業問題
西班牙房市泡沫破裂之後，許多低收入移民無法支付房貸，房屋被止贖法拍。現在這個問
題已延伸至過去收入頗豐的家庭，因為深陷衰退的經濟使他們也成了無力償還房貸的一群
。
《彭博社》報導，西班牙協助屋主處理房屋止贖問題的機構 AFES 表示，目前遭遇止贖問
題的馬德里屋主中，有 60% 是收入比中產階級更高的西班牙商業人士。3 年前，面臨止
贖問題的屋主有 80% 是移民者，在經濟惡化時，他們首當其衝失去工作，無法支付房貸
；但現在比例下降至 40%。
AFES 資料也顯示，貸款保證人也失去房屋的情形現在也佔 20%，這些多半是在房市景氣
時，父母用自己的房子做為擔保品，讓孩子可以買房。當時的房價過高，數萬位初次購屋
者必須仰賴父母協助，才買得起房子。
自 2009 年以來，這是西班牙第 2 度陷入衰退；之前該國則經歷了 10 年榮景。著書分
析西班牙房市起落的 Jose Luis Ruiz Bartolome 指出，當時銀行為達成高度的成長目標
，想盡各種方法把錢借給想要買房的人，要求有擔保人是個很有效的方法，既能分擔風險
，又能在房市泡沫破裂之際持續經營貸款業務。
AFES 總裁 Carlos Banos 解釋，用爸媽房子做擔保的孩子在無法付出貸款、失去房子後
，父母辛苦一輩子所買下的房子也因為拿來做擔保而歸銀行所有。許多父母當初並未預料
到情況會變得如此，他們除了失去房子，還得拿部份退休金來償還債務。
西班牙第 2 大貸款銀行 Banco Bilbao Vizcaya Argentaria SA (BBVA) 資料顯示，在西
班牙房市最好的 2007 年，房價相當於家庭年收入的 7.7 倍；相較之下，美國是 5 倍。
不過據西班牙最大鑒價公司 Tinsa 資料，該國房價已較 2007 年下跌超過 30%，這使
20% 的貸款屋主資產轉為負值，到今年底前，比例可能上升至 25%。在第 2 季失業率已
高達 24.6% 情形下，這無疑是雪上加霜。(接下頁) [NT:PAGE=$]
Banos 說，經濟危機已使小康家庭陷入困苦，止贖問題現在正威脅著高收入族群，而這一
切的根源就是失業問題。自 2007 年至今，已有 2.2 萬小型商家倒閉，如律師、牙醫、
旅館業者等高收入族群也向 AFES 求助，人數在過去 3 年成長了 7 倍。
在馬德里地區，有 15% 止贖案來自於企業主把房貸再融資以支撐事業的運作，但 2008
年的經濟危機使這個方法不再可行。過去能夠以出售部份資產換取喘息時間的富裕家庭，
現在則占止贖案的 25%。Banos 認為，從馬德里的數據可輕易推斷西班牙全國的狀況。他
預估全國止贖案件可能高達 40 萬件。
西班牙首相拉霍伊 (Mariano Rajoy) 政府於 9 月 27 宣布第 5 個預算削減與增稅方案
，希望能在 2014 年底省下 1500 億歐元或 GDP 15% 的支出。 IHS Global Insight 經
濟學家認為，稅賦增加、薪資減少、能源與食物價格上漲等因素，一直在侵蝕家庭的可規
畫支出，也對他們負擔貸款的能力形成風險。
西班牙法律規定，如果止贖房產法拍售出價格低於未清償的貸款金額，銀行可以向貸款人
追討其中差額。銀行也有權取走貸款人與擔保人現在與未來的資產，如薪資及退休金。
Banos 說，這使人們喪失生活目標，因為他擁有的一切都會被銀行拿去。
當歐洲進入復甦，各國利率開始調升之時，西班牙還將面臨另一波房貸止贖潮。目前歐洲
的低利率讓部份屋主還能撐得下去，但當景氣回溫、利率上揚時，西班牙這顆定時炸彈也
會開始倒數。
資產管理公司 Taurus Iberica Asset Management 估計，西班牙 90% 以上貸款都採浮動
利率，近年來的低利率讓貸款者每個月可以少付 400 歐元，因此違約率還沒有外界想像
得高。
當貸款人逾期 90 天以上未付款項時，銀行可決定展開止贖過程，屋主搬離並進入法拍可
能需時 18 個月。但銀行並不積極想收回房屋，因為法拍屋價格會下降 48%，且市場流動
性並不佳，這對銀行並不是有利的處理方式。
3.心得/評論(必需填寫)：
房價相當於家庭年收入的 7.7 倍 就泡沫 美國5倍就........
台灣不知道是幾倍.......
【葉思含╱台北報導】房價逐年高漲，民眾薪水跟不上房價漲幅，根據行政院主計總處最
新出爐的家庭年可支配所得統計，台北市每戶為125萬1519元最高，但想在台北市買35坪
、總價約2000萬元的中古屋，購屋痛苦指數達16年，為全台最痛苦，鄰近的新北市購屋痛
苦指數也近10年；全台痛苦指數最低縣市為苗栗縣，痛苦指數僅3.4年。
http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20121007/34558434/