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不動產實價登錄資訊公開後，真能揭開國王的新衣?
中華民國不動產
仲介經紀商業同業公會全國聯合會 理事長 李同榮
十月十六日內政部正式開放民眾查詢不動產交易成交行情，這是台灣不動產交易
透明化的重要旅程碑。而首天內政部網站就被迫不急待的民眾擠爆當機，顯見消費者對實
價揭露交易透明化的熱烈期盼。但民眾真有能力從此揭開國王的新衣?從政府已經揭露中
的交易數量與呈現出的揭露品質，我們發現不少缺失值得政府改善:
(一) 政府公布的數量與實際成交數量比例明顯偏低，影響資料判讀的正確性
以台北市而論，八月份移轉件數為3317件，但真正揭露的數量只有919件，占全部
移轉件數只有28%，這樣的數量比例明顯偏低，讓人不襟懷疑篩選資料是否黑箱作業或是
程式設計的資料庫出了問題，在整個資料庫的蒐集與篩選未準備好的狀況下，少數揭露的
資訊不足以取信民眾當作買賣房屋的判斷與參考。至於當機後，政府應徹底追究真實原因
，依專業人士根據當天內政部網站流量研判，除了當局未考慮流量與頻寬問題外，最重要
引起當機的因素，根本就是前台主機與後台資料庫主機無法負荷所致，若是純粹頻寬問題
，只要放寬頻寬就可迅速解決，事實上在內政部放寬頻寬後，除了查詢成交行情查詢的頁
面仍然停擺以外，其他行政作業的頁面就恢復正常，可見頻寬雖是問題，但主機的無法負
荷才是真正的原因。幸好經過二天的緊急處理，總算能讓民眾順利上網查詢。
(二) 政府已經公布的資料品質實在有待加強
在政府已經公布的資料中，明顯可看出諸多行情錯亂的物件到處夾雜，這不是資
料庫稽核除錯的機制設計不健全，就是稽核的人員不夠專業。另外對揭露之比例，政府一
定要重新研究一套機制，行政主管機關應走出市場多徵詢民間有經驗的業者，避免不必要
的錯誤發生。
以過去數年來【台灣不動產交易中心】公開的成交行情公報為例，資料的篩選方式，除了
異常的物件必須由熟悉市場的專業人士篩選與刪除以外，沒有異常的物件，盡量要達到
100%的揭露比例，但為了顧及統計均價時的正確性，頂多是在做分析的時候，會去頭去尾
3%，藉以確保資料分析的準確度，但假如揭露時，刻意去除掉頭尾的3%，就很容易漏失各
區成交價之最高與最低價指標，譬如說台北市較稀有的豪宅，假如每坪超過兩百萬以上，
就很容易被篩選刪除，這樣的揭露就有盲點，房價的真實性也會遭到質疑。
(三) 【租賃物件】屋主不透過仲介經紀即可不用登錄，這會是實價登錄的最大敗筆
總統選舉前執政黨因都會房價居高不下，民怨排山倒海，因此在匆促的修法過程
中，並未考慮屋主只要不透過仲介經紀業就可不必登錄，這個後果造成打擊合法經紀業卻
縱容非法業者協助屋主逃漏稅，合法房仲業的租賃業績迅速萎縮一半，這代表有一半以上
的租賃成交物件是登錄作業的漏網之魚，租賃的實價登錄等於是虛有其表，準確度遭質疑
。這樣惡法，無形中鼓勵民眾大剌剌的逃漏稅，而合法產業卻在這惡法中遭受無情打擊，
屢次陳情，政府仍然沒有任何感受，難怪最近政府施政的滿意度屢創新低。
實價揭露讓成交資訊趨向透明化，但民眾真能揭開國王的新衣嗎?
實價揭露後，有人認為從此揭開國王的新衣，房價從此無法炒作，甚至會從此下
跌反轉，也有人認為退潮後終於可以看清誰在裸泳。但事實可能不是如此，因為實價初期
是去識別化，民眾無法判讀房價差異的理由，其中包括車位的登記方式，內涵與外加的區
別就會影響房價，裝潢與坐向、增建與平台、甚至格局與景觀都是房價差異的重要因素，
民眾還是要依賴專業的房仲經紀人員解讀分析甚至幫忙調查，而房仲人員對市場的精耕與
專業度也要相對提升，才能發揮實價揭露後的專業效能與競爭優勢，市場的交易速度也會
慢慢加快。但這一切都有賴政府揭露的數量比例與品質迅速改善與提升，否則反而誤導民
眾做出錯誤的判斷，後果不堪設想。而實價登錄讓成交資訊趨向透明化，對不動產房價的
穩定性有幫助，但無法期待房價就會因而下跌，因為房價漲跌因素很多，市場價格仍然決
定在供需。我們非常贊成如李鴻源部長提出的「擴張都會」「人口疏移」以及「運輸費補
貼」之治本之道，才能徹底解決都會房價問題。其實政府很多部門的主管都是相當優秀的
管理人才，但無奈基層人員服務的心態不一，部份公務人員關心的是自己的升遷之路，懷
著不做不錯的心態，也難怪不管產業的興衰。
實價揭露後，我們終於如學者所說，真正看清楚退潮後誰在裸泳:
(一)政府單位在裸泳~
因為我們看清楚他們沒有準備好，首日公開就大當機。
(二)看跌的專家在裸泳~
因為數字呈現出來的是奢侈稅課徵後一年間房價仍然在漲，而一向鼓吹不要看房
子不要買房子的專家，又再次傷害首購族，平白看房價高漲而他們的自備款又縮水了。
(三)財政官員在裸泳~
因為他們運用錯誤的資料來源，說今年六月的房價比去年跌4%。明明台北市增值
稅收萎縮35%，還說稅收在成長，企圖掩蓋奢侈稅失靈的窘境。
(四)漫天喊價的屋主或投機客在裸泳~
因為漫天喊價的屋主或投機客，終於看清自己開價太高，根本賣不出去，最後只
好降價求售。
【實價登錄】與【去識別實價揭露】後，【實價揭露】與【資本利得課稅】的腳步應該不
遠了!
成交資訊的公開對民眾而言只有閱讀能力，但無分析能力，只有信賴專業才有解
讀的能力。最後，還是會步上實價揭露的更透明時代，我們還是肯定實價登錄對資訊透明
化的階段性任務之貢獻，但政府不應再欺騙民眾，刻意隱瞞實價登錄後未來實價課稅的真
正企圖，而現在政府再三說實價登錄與稅絕對脫鉤，未來在談資本利得課稅時，民眾一定
對政府失望到極點。未來這兩三年買賣房子的人，將會因土地公告現值的不斷調高接近市
價，而付出高額的增值稅，這簡直就是不符合公平正義的實價課稅。誠實與認錯是我們從
小學開始的基礎教育，但政府卻經常犯下欺瞞民眾的錯誤，而且一錯再錯，死不認錯，奢
侈稅如此，證所稅也如此，短線治標不治本的政策，終究只有短線效果並導致長線遭殃的
惡果，知錯再錯，這正是執政黨民調低落的主因。
3.心得或感想:
心慌慌
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