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大台北》房市反常嚴重價量背離
作者： 撰文：游筱燕 | Smart智富月刊 – 2013年2月8日 下午4:25
回顧2012年大台北房市，用「低迷」2字來形容似乎還不夠貼切，因為雙北市都陷入
了近10年來的谷底。台北市買賣移轉棟數跟近10年的平均量5萬9,000棟相比，整整
衰退了35%，僅剩3萬8,571棟。
若以新北市10年的均量9萬5,000棟為基準，新北市也慘跌了27%，相較於2009、2010
年單年買賣移轉棟數都超過10萬棟的榮景，如今僅剩不到7萬棟的低量，比2003年
SARS爆發時還慘。
量是價的先行指標，當交易量減少，通常有跌價壓力，這是市場供需的基本原理。
但這個道理套用在目前台灣房地產價格上居然不適用。以下有2份統計資料可佐證：
據《Smart智富》月刊長期統計大台北捷運沿線中古屋發現，房價在奢侈稅實施當年
至去年底，近2年內漲幅超過30%者比比皆是，光是去年漲幅逾15%的就有22個站，尤
其以文湖線和板南線漲幅最可觀，累計2年漲幅逾40%者更不在少數。更重要的是，
不論是統計去年全年漲跌幅，還是2年來的漲跌幅，都只見漲勢，全線連1站下跌的
都沒有。
第二個資料是法拍屋，其件數多寡常是景氣的反指標，法拍屋愈多表示受到景氣影響
而付不出貸款的「斷頭戶」愈多。104法拍網總經理籃茂山分析，在景氣相對差的去
年，法拍屋竟創下12年來的新低，說明不少債務人的不動產根本無須經由法院程序，
而在進入法拍市場前就已經出售成功。這表示低利率和通膨壓力等的潛在因素，使房
價下跌空間有限。
這麼嚴重的「價量背離」是從事不動產業21年的台北市不動產仲介經紀商業同業公會
理事長黃鵬未曾見過的。他說，先前即使遭逢1990年的房地產崩盤，都是價量齊跌，
而近年就算有金融海嘯，交易量也能在3個月內回溫，不像現在「拖那麼久」！他覺
得利率低、游資多，促使民眾還是願意進場買房，房價自然跌不下來。
另一方面，建商的「撐價」也是高房價的主因。金磚動力行銷股份有限公司副總經理
施孝文表示，建商以過去經驗值來看，不管是2008年的金融風暴還是前年的奢侈稅，
價格即使出現恐慌性的暫時鬆動，但也能很快就回漲。加上建商取得土地成本偏高，
即便賣不好也不願屈就便宜買，寧願封盤或先建後售，就是不降價，才會造成雙方僵
持不下，形成「價量背離」。
不過隨著奢侈稅和實價登錄的施行，房市投機客縮手、市場大洗牌，有自住需求的首
購族或換屋族成為買賣房屋的主要客源，於是產生了2大趨勢：
趨勢1》低單價、低總價的小宅產品成市場主流
台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴指出，由於是自住客的市場，在景氣沒有大多頭、薪
水又沒漲的情況下，一般民眾購屋預算有限，所以目前以總價800萬~1300萬元的產品
最能被市場所接受。
因總價低，坪數自然不能大，施孝文說，首購市場目前以20~40坪、2~3房最受歡迎；
換屋族則喜愛50~60坪、3~4房的產品，如中山區「方城市」、內湖區「One＋」、大
安區「藏蘊金華」等皆是。為因應小宅熱，永慶房屋事業群總經理葉凌棋建議，若要
中長線的投資加置產，首選市中心小2房、郊區小3房等自住型產品。
趨勢2》自住客往有重大建設題材的市郊定居
基於趨勢1的低總價，中信房屋副總經理劉天仁舉例，以台北市精華區中古屋房價站
上7字頭來算，即使只買30坪，保守估計也要花2,100萬元；新北市高價區的永和、板
橋，以均價35萬元來看，也要破千萬，使得購屋預算有限的自住客不得不往有重大建
設題材的市郊遷徙，例如：林口（機場捷運）、淡水（淡海輕軌線）、三峽（捷運三
鶯線），遷徙潮使得「林、淡、三」這3大新增供給區域的房價也暫時獲得支撐。
展望今年，6月份奢侈稅即滿2年，釋出的量是否足以影響房價，是最需要注意的地方。
3.心得或感想:
看完一整篇下來好像也沒說到什麼新的發現 ～"～