如果要把房價做一個約略的分類的話，我個人是把它簡化成一個公式：
房價 = 土地價值 + 基礎建設補助 + 房屋價值
土地價值：地點、距離工作中心之遠近(通勤時間)
基礎建設：該區涵蓋的公共資源(圖書館、教育設施、運動中心)、交通建設
房屋價值：房屋屋齡、坪數、公設比
以淡水來說，他的致命傷還是在土地價值上。
第一，聯外交通太少，只有一條。而且地處邊陲，你說有捷運但紅線拉到士林也要30分鐘
更不用說中正區至少要50分。淡北道路的願景只要無法解決新北和北市矛盾
以及淡水區和紅樹林、竹圍區居民的矛盾，他成真的機率比輕軌還要低。
我舉個例子好了，我工作要到新莊的話，我的最佳路線是登輝大道→中正東路
→關渡橋→龍米路→台64
實務上我花最多時間的就是在登輝大道下經過紅樹林和竹圍那段，通勤必塞
能花半小時殺過就已經是神速了。上關渡橋會接受到北投區匯流車潮有時也會塞
這股車潮到蘆洲成蘆大橋是最塞的，因為64沒有測速照相大家會選擇去那
然後上64後時速才會開始變快....15分就可以到工作目的地。
大家都覺得很塞都想要有解套方法。但淡海大橋的費用太高淪為每四年才會浮現的橋
淡北是比較實惠的方法，但問題就是他最大的好處，輸通紅樹林和竹圍的交通量
在假日反而會變成壞處，對淡水來說會造就更多車潮到淡水區，會更塞。
這是淡水區議員、農會、房仲業大推，但在地區民卻不全買帳的原因。
此外才是高架橋破壞建案景觀、紅樹林環境破壞...等枝節問題。
對台北市來說，淡北只是把交通問題迅速地推給北投而已。當北市沒錢人口從北投移到
紅樹林和竹圍、淡水區，往北市交通量增加，大度路的交通堵塞也會越來越嚴重。
而且新北市完全不需要負任何責任。這個矛盾在上任新北市長無解後
最後反而是最沒有疏通效應的輕軌勝出。只能說這是個妥協後給置產大戶們的安慰獎。
第二、在基礎建設方面，目前紅樹林和竹圍的建案的生活機能....
只能說演變成一種大型的住宿區，生活機能還是比不上北投、甚至淡水
淡水區的新市鎮則要等到輕軌後商圈才可能會活下去(?)。
所以目前那邊真的要入住實在等同於在拓荒。買那邊置產的作用遠大於自用
這個置產風氣在淡水隨輕軌和淡北要蓋的傳聞後越滾越大，建案也越打越多
然而建案的供給大概是過於需求。所以房價並沒有顯著的翻倍提升
觀察房市是否供過於求的話，我個人是有提出個假說，就是看案子改建成租屋的出租比例
當置產者買了才發現地點不好，然而房價似乎還有提高的空間。置產者想要死撐凹出脫
那又要獲利的話，要怎麼辦呢？
答案顯而易見：把家庭式改成套房，3房2廳就改5個套房。想大賺就全打改6間~8間
然後一間收5500~10000。租屋率有達到7成的話，每個月至少有2萬的收入。
但當這個改建風氣盛行時，也代表一件事：地段難以吸引長久住的核心家庭直接購買
而必須仰賴常流動的學生/窮忙年輕上班族。這群族群根本不可能想要自備款購買建案
所以詭弔的現象就發生了：房價漲卻必須靠租屋來攤平，而且漲的越兇，期望反而越攤
越久。
更慘的是不僅是舊住戶改建，也開始有新建案直接建套房大樓。以較小的成交價作銷售
組合，當套房也開始供過於求，那流動進淡水區的住戶到底是商機呢？還是只是假的
流動性人口而已？而流動性人口是否真的能代表潛在的購買力？
此時人口的質變就已經決定這邊房市的未來了。當置產必須要忍受長久的乏人問津
期待一個可能不會解決矛盾的淡北夢想，本夢比也許不錯。但夢想到來前你要花一些錢
改裝用不一定全租出去的承租戶來抵你的獲利率，淡水相當好的套房的租金忍受度極低
再競爭下板橋的10000租金等級，在淡水要打對折，所以回頭來算獲利一個月大約1~2%
而且競爭的租屋越來越多，實務攤平時間可能會因競爭下比計劃攤更久
那淡水的新建案到底是順輕軌而飛躍的泡泡，還是金玉其外敗絮其中的套房
在地人其實很清楚。只是為了一些已經套牢的人有面子，心照不宣不提罷了。