有土斯有財，這是華人堅信的觀念
而房地產也有別於一般的財貨
是可以兼具消費與投資的商品
我出生的晚
沒辦法切身的體會房地產各個階段的漲跌
只能從不斷的閱讀
去吸收房地產方面的資訊
台灣房地產從40年來分為5個循環
每個循環都有不同的原因跟背景
依照時間跟區域的不同所呈現的走勢與格局都不一樣
買賣房屋千萬不能聽信媒體跟學者的意見
一定要培養出自己的一套買房邏輯
比如2003年的SARS與2008年的金融風暴
百分之九十的買方全都停下腳步
只有百分之十的人開始拿著錢往房市跑
1966 1967年的時候房地產進入第一次循環
那時候大家口中都說著一句"我要來去台北打拼"
台北率先興建起華廈 新屋供不應求
後續的中東戰爭造成原油上漲 引發了通貨膨脹
造成了房地產第一次的飛漲
蔣中正看不下去
下令4樓以上華廈禁建
造成房地產開始反轉往下
第二次循環
到1975年的時候房地產仍然一片慘況
蔣經國開始推動十大建設
放寬融資貸款
台灣正好經濟起飛
房地產產生一股主流推力
而1980年的中東再次爆發戰爭
再一次的通貨膨脹引發了房價噴出
政府看著井噴的房價
立刻祭出打房政策
緊縮銀根 空地限時興建 兩戶以上房屋者查稅查資金流向
土地價格下滑
持有者害怕調查 恐慌性拋售
開始出現房價下跌的現象
第三次循環則是從1983年開始(本人元年)
因為房價過度下滑造成經濟也趨緩
政府再次放寬建築融資
這個時期台灣出口茂盛
但因為都會區產業與人口密集
股市開始從2000點飆升
地下金融猖獗民間違法吸金利率高達30%
游資旺盛造成通貨膨脹
政府不斷調高放款基準利率仍然無法吸收過多游資
貨幣供給額高達35% 房貸利率也高達13%
但是因為游資過多 地下金融氾濫 股市上萬點的影響
房市也一發不可收拾
一直到郝柏村上任行政院長
才下令全力掃蕩地下金融
再加上政府降低重貼現率與存款準備率
並且緊縮貸款
才澆熄了房地產的溫度
後來又因為股市上萬點跌到兩千多點
房價開始回跌
可能是因為第三次循環飆漲太多 十年大漲
影響到往後的十年
一直不斷的上下盤整
國際情勢 民選總統 亞太金融風暴 兩岸關係緊張
這是第四次的循環
沒有大漲也沒有大跌
完全在於國際與經濟面的走向
2000年時
房價盤整多時
要下跌也不容易
但是為了解決當時逾放比持續增加的危機
政府提供首購優惠貸款
並推出增值稅減半的激勵措施
此時房價又開始緩緩上漲
一直到2003年SARS又向下
可是只有半年的時間房價又開始一路走揚
接著2008年金融海嘯
政府宣布遺產稅降到10%引發資金開始回流
接著又宣佈著手陸資來台置產辦法與ECFA
造成房地產信心走揚一直到現在
然後就是大家所熟悉的惡法奢侈稅
不但沒有將房價打下來
還莫名成了推升房價的推手
雖然稅率控制一直是政府打房的手段之一
但這次卻沒打中要害
原因無他
1.(武林絕學)油電双漲再一次的造成通貨膨脹
2.游資過多
3.建築融資貸款政策寬鬆
4.不斷印鈔票
5.貸款成數過高
利率卻不是影響的主因
上面一大串是讓大家了解
房地產的起跌原因與過程
接著就是補充文章當中的部分
雖然自住型買盤買的買了
買不起的買不起
觀望的觀望
但目前這個狀況
自住型的買盤仍然是房價支撐的重要支柱
中心點買不起我就往外移
新房子買不起我就買舊屋
重複1980年那時候的狀況
資金旺盛的建商寧願鎖盤也不願降價
持有者銀彈充足
造成買盤的恐慌性購買
政策一再失效需求性買方咬牙購買
建商因商業活動因素持續購地
專業投資客只要撐過兩年
從此以後每年賣出的都是兩年前購入的
房地產持續交易
就不可能會冷下來
就長期而言
我最常聽到的就是
房子那麼多給誰買
終究回到最前面
有土斯有財
拿股票來形容
房地產暴掉
死的始終是散戶
低點一到
條件符合
資金一樣湧入房地產
以前農業時代10幾個人住一間房子
我相信以後會慢慢的步入一人有好幾間甚至十幾間房子
要幹嘛
以我自己的心情
這是越多越好
養蚊子也無所謂
每次的循環都增加了一段上漲的時間
如果沒預測錯誤
這次的高點會在2015年
之後會下修盤整
再來就會開始下挫
最低點會出現在2025~2030年
政府會為了不讓銀行倒閉
又開始救房市
這是我的小小看法
※ 引述《processior (korman)》之銘言：
: ※ 引述《InHouseBoy (仲~惡名昭彰~介)》之銘言：
: : ZM說的太簡短了
: : 我幫他補充一下
: : 說這八萬人都是投資客
: : 的確有點太超過了
: : 讓我這無料的鍵盤房仲來剖析一下
: : 是什麼原因讓這帳面數字看起來少了八萬
: : 第一點
: : 很多自住客在10年的時候都買下去了
: : 因為是自住客所以不可能在 11 12年的時候再買一間
: : 這樣的差別造成10年跟12年數量的差距
: (該買的都買了)
: 第二點
: : 從民國99年到現在
: : 房價分別漲了30~50%不等
: : 以最低的漲幅來講
: : 一千萬的房子怒漲到一千三百萬
: : 就算是年薪破百萬的人
: : 這三年不吃不喝才能追上房價
: : 不是不買~是已經買不起了~
: (剩下的大部分都是買不起的)
: 第三點
: : 政府不斷的說要打房
: : 感覺好像很有決心
: : 相信政府的民眾族群擴大
: : 一邊被傷害一邊期待這次會不一樣
: (潛在買家都不見了)
: 第四點
: : 投資客被市場綁住兩年
: : 很多不錯的物件目前都還在口袋裡
: : 等於是說 市面上減少了投資客的物件
: : 我們可以看見近年來出售房屋總量下降 假定成交率一樣
: : 那麼成交量下降也是正常
: : (奢侈稅實施到目前也快滿兩年 請問投資客物件出來了嗎?
: 還是依然在口袋中?)
: 第五點
: : 房價持續攀升
: : 口袋不深的投資客退場
: (菜籃族退場)
: 以前十個人一人一間買起來投資
: : 價格從一兩百萬到好幾千萬都有
: : 現在是口袋稍深的投資客在吃
: : 那種一兩百萬的他看都不會看
: : 千萬不要以為投資客有錢賺就會賺
: : 改一間三房華廈跟改一間透天
: : 花一樣的時間獲利不同
: : 我寧願做透天
: 結論:不知到我對InHouse大的文章解讀是否有錯?
: 第一點和第二點應當解釋為房價現今大部分的人都買不起了
: 請問In如果大部分的人都買不起 房價還要漲是否還是市場少數
: 人繼續撐起半邊天 因為賣不動了 只剩那少數人賣得動。
: 第三點 目前看來房貸管制並沒有要退場 所以未來這第三種人
: 是否會出來買?如果政策未改變的前提下 還有這第三種人 是否人數眾多
: 可以撐得起未來的房價。
: 第四點 奢侈稅實施到目前也將近兩年 是否投資客物件依然未放到平台上
: 第五點 菜籃族退場了 因為口袋相對淺 市場又少了一批接貨的族群
: 但不可否認還有一群口袋極深的投資客 請問這群投資客是否可以撐起
: 未來台北的房地產。。
: 我認為你說得很貼近市場狀況 現在很少房仲會講老實話了
: 我個人看法北市房價不下來 量看來就是這樣了 問題是還在球場上play
: 的這群人有能力撐起球場上的房價嗎?就長期而言
: 小弟洗耳恭聽 請In大賜教。。。。。