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買房養老 六大關鍵
自由時報 – 2013年3月30日 上午6:16
簡明葳專題報導、攝影
預計五月將試辦上路的「以房養老」政策，正在台中試辦，但是申請者多、符合條
件者少，符合者比例超低，卻也透露出高齡化社會下，退休族群希望取得安穩的保
障。專家建議，若非無繼承且房產價值低的近貧老人，一般退休族群也可在低利率
的通膨環境下買房養老，大換小或一換二均可行，不過要先注意投資風險與貸款設
定問題，一樣可以預先為老年做準備，還能降低遺產稅。
台灣人口結構高齡化日趨明顯，退休族群希望藉由妥善的財務配置，讓退休生活過
得更有品質。無奈年屆50~60歲的族群，不少勞工有勞退金「新舊制轉換」與「一次
領、多次領」問題上，加上勞保基金、勞退基金績效不彰，民眾對政府勞退制度充
滿不信任感，許多年屆退休的族群無所適從。
如果中老年族群想參與相關措施，卻不符合政策所需，也可藉由週全的買房計畫，
為自己存一個「養老屋」。46年次的李媽媽，在職場工作約25年，近期開始考慮退
休，勞退金經估算，月領2.2萬元，一次領則約200多萬元，她正在猶豫是要給兒子
當買房頭期款，還是月領勞退金日常花用。
退休住小宅 打掃較省力
住商不動產企畫研究室主任徐佳馨觀察，不少老年人想買房養老，或是兒女因成家
立業而眾人分居，都可見到換屋族群的不同需求。房仲業者不能公開給予財務規劃
上與報酬上的保證，但是在養老產品選擇上，則建議避開風險，掌握金流六大關鍵
。
若是有錢買房，老年換屋坪數通常建議不要過大，坪數小空間好規劃，打掃省力，
另外要有電梯、有管理，設計上注意屋內迴旋空間夠大、近醫療與綠地，也要靠近
捷運與公車，學習用大眾運輸系統取代開車習慣。
若是一換為二，或從大換小，一間自住一間收租，則建議收租產品盡可能選在租商
圈附近，最好是小坪數、捷運站附近，出租率較高，若有錢買店面，建議二線商圈
，像是新北市主要商圈或是重劃區，甚至是通車在即的捷運線，房價增值空間可期
。
徐佳馨說，要注意老齡買房風險承擔力低，新成屋量大區就比較不適合進場搶購。
徐佳馨提醒，退休族群購買不動產，要衡量繳款能力，是「定存概念」而非「租金
概念」，銀行針對中老齡購屋群眾貸款成數低，想買房的退休族群貸款成數越低越
好，也不要用其他人姓名買，以免遭到侵占。
低比例貸款 抵稅兼設定
社會上常見爭產風波，也有不肖子女侵占父母財產等醜聞，徐佳馨建議退休族群，
不要把現金全放身上，以免子女覬覦財產。有多少錢就買多少錢的房子，可以借貸
低比例的款項抵稅用，並留部分現金買配息股票，平衡資產配置，也方便周轉。
貸款利息支出除了可以抵稅，銀行也會設定最高限額抵押權，賣房時銀行一定要通
知到本人才行。所以就算沒有貸款，或是貸款償還完畢，身上留下清償證明但是仍
不要塗銷最高限額抵押權，此舉可以防範房子被偷偷賣掉。
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