※ 引述《evangelew (uwe)》之銘言：
: ※ 引述《Auphie (過木不汪)》之銘言：
: : 標題: Re: [情報] 奢侈稅慘案
: : 時間: Fri Apr 5 22:22:32 2013
: : 推 rogger:你一次就加高所有房東的成本 平均房租哪有不往上的道理 04/05 22:59
: 我另開一下話題
: 前一篇提到
: 房東持有成本上升，房租會跟著提高的話題
: 我是覺得很難單方面這麼認定
: 因為即便持有成本上升，這成本不見得能夠轉嫁到房客身上
: 房東有可能會認為吸收成本降低空租期會比較划算
: 單方面將房租調漲，空租期拉長，這平均房租要怎麼算
: 我舉個例子
: 假設原先房租20000元，調漲成22000元
: 20000元*11(月)=220000元
: 22000元*9(月)= 198000元
: 平均房租應該是會上升沒錯
: 因為平均房租好像沒有空租期概念
: 即便房租漲價 導致空租 平均房租也不會算是0元
: 只是變成會不納入平均房租的計算
: 像套房出租
: 一租就是一年以上
: 房客退租時，還要小整理一下，有時還要重新油漆。
: 還要給新房客搬遷進來幾天的免租期。
: 你漲個房租兩、三% 其實不見得划得來
: 會蠻避免因漲價讓房客退租而導致空租期的產生就是。
喔喔 看到大家關於房租與持有成本的討論 我想我可以給一下我的看法...
看到上一篇回的生活圈外移及空租期加長 這確實都是很好的解釋角度~
基本上 房租成長 是只由供需量及收入決定的
原因為何? 是由於租屋只是一個單純藉由這個交易行為滿足目前對於工作生活"住"的需求
一但租屋成本大於租屋者可以承受的收入及可支出範圍 除了收入增加政府救濟補貼等手段
是不太可能透過借貸等手段另行他路(想想為什麼租? 不就是窮or沒必要買or買不起)
只能遷出另尋他處~
這也是為什麼一般經濟學者在看房價合理性時會選擇房價所得比及房價租金比的緣故...
因為購買力可以藉由借貸膨脹 但租金很難...
那麼 在提高持有成本的同時 只會提高一般擁有多處住宅人的資金壓力及報酬率
囤積住宅及惜售不租行為只會更無利可圖 迫使這些住宅推向市場 提高租及住的供給量
而達到降低房價及平衡租金這件事...
那麼對於原有的租賃戶而言 提高持有成本"一定"會轉嫁給消費者嗎?
答案我可以說是幾乎不會....
簡單我舉個例子大家就懂了 一般自租客一定會遇到報稅問題 房東幾乎都是說:
要報稅? 不要啦ooxx(因為可能會暴露收入來源而被國稅局盯上)...
要報稅? 可以啊 加到房租裡面去.....
我請問大家 假使這個租稅成本真的能夠全轉嫁給消費者 那全台的租金裡面應該
早就都會包含房東們的所得稅啦??? 畢竟可以合法的加租為何不用???
不就是房客們不願多付或者房東怕租不掉才會有這麼多糾紛嗎???
如果租不起 了不起就是像前PO說的搬出去外圍甚至是回老家
但是房東們空租期拉長同時持有成本增加時 如果要損益兩平 請問他們會怎麼做???
這邊這例子我覺得就能簡單說明"持有成本"不是隨便就能轉嫁的東西...
更何況北台灣外圍二線城市空屋率也不少哩....
基本上在奢侈稅推出之前 也有很多學者及房仲研究員
強調此舉會不只拉升房價 也可能拉升房租等等 導致未必能夠提高稅收
還可能導致一般人租不起房子....
現在看來 除了房價有沒有漲跌還沒有定論外
房租市場倒是沒什麼變 而且交易量減少許多
個人認為 只提出交易課稅 交易成本的流向還比較容易引起市場價格波動...
原因就是只課徵短期交易所得還比較有可能導致屋主惜售 供給下降 價格波動~
只能說這是抑制短期投機的一個暫時手段 不過由於全台都市區空屋量也不少
現在價格的變化短期內如無政策大變化還真的很難說~
所以才要實價登錄實價課稅 以及慢慢拉高目前的公告現值
才是從持有成本要害上徹底解決賦稅公平及平衡房屋供需上的一個最佳結果...