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狠賺航空財 透視桃園房市大未來
2013-04-08
【文／何世昌 攝影／蕭全祥】近年航空城兩大交通建設──桃園機場捷運和五
楊高架，已成為桃園房價翻漲的最大推手；原居雙北市以南，屬於第三環的桃園
房市，現在房價已不甘再作『小三』，部份行政區推案開價已超越新北市部分區
域，但今年卻可能面臨資金面的緊縮，左右房市發展……
台灣都會區的繁榮發展，必須要有完備的基礎建設，這是堅固不變的鐵則，其中
又以交通建設最為至關重要。當基礎建設逐步到位，官方再適時祭出優惠政策，
就能吸引產業進駐投資；隨著就業機會擴大，外來人口便會遷入，接下來的發展
焦點，就是當地房市大展身手的時刻。
民國五十五年在高雄設立的加工出口區，與民國六十九年創建的新竹科學園區，
都是帶動兩個城市『大躍進』的關鍵。尤其是高居我國工業園區產值第一名的竹
科，因從業人員數量高達十三萬餘人，平均收入與獎金優渥，購買力高，因而有
『一個竹科撐起全新竹房市』的說法。
由於竹科的成功，竟出現各縣市爭設科學園區的現象，最後中科與南科均如法炮
製，當然台中與台南房市也同步受惠。不過水能載舟，亦能覆舟，當科技產業走
過高度擴張期，加上分紅費用化衝擊，科技新貴已高貴不貴，購買力不若從前，
當地房市也只能高唱悲歌。
航空城葫蘆裡賣什麼藥？
科技產業動能遇到瓶頸，『產業轉型』成為我國經濟永續發展最急迫的問題，而
這項重責大任，就落在『桃園航空城』的肩頭之上；原因就在於，航空城說穿了
，乃是我國有史以來，斥資最鉅（近五千億）、範圍最大（六千餘公頃）的產業
園區計畫，企圖發展成亞太營運中心與各項高經濟價值的產業。
所以行政院長江宜樺才會說，『桃園航空城與產業轉型息息相關』；交通部長更
出驚人之語：『航空城失敗，台灣掰掰』。航空城若失敗，等同產業轉型計畫付
諸流水，台灣未來將喪失國際競爭力。可見得航空城作為產業轉型的重任，意義
有多重大。
那麼，航空城到底要如何推動呢？以產業性質差異而論，桃園航空城劃分為自由
貿易港區、機場專用區、航空產業區、經貿展覽園區、生活機能區、濱海遊憩區
、精緻農業發展區、機場相容產業區等八大分區；惟與其他產業園區不同的是，
桃園航空城加入『城』的概念，欲建設成台灣新世代產業重鎮，所以又加入範圍
龐大的造鎮計畫，以解決未來的人口居住需求。
在北台灣耕耘二十餘年、洞察桃園房市的揚智廣告董事長楊智維，對此有獨特的
看法，他認為桃園機場加上自由貿易港，是一加一大於二的良策，很有機會發展
海、陸轉運業務，而且全台灣也只有這裡具備這麼齊全的環境，未來發展性不言
而喻。
雖然前景如此美好，但由於航空城規制龐大，為了加強推動效率，所以又劃分為
核心的『蛋黃』區，以及核心周邊的『蛋白』區。蛋黃區即機場園區、機場專用
區、自由貿易港區，由中央負責，至於其他區則屬於蛋白區，由桃園縣政府負責
。
奇摩廣告副總陳彥宏建議，若引進國際資金，航空城的推動應會更有效率。
多年來專攻桃園房市的奇摩廣告副總陳彥宏表示，要打造產業園區，第一步是需
要土地，只是區段徵收要全數完成，恐怕還要數年之後，未能構成桃園房市的實
質利多。真正稱得上利多的，是航空城先期交通建設，即桃園機場捷運線與五楊
高架接近完工，再加上青埔特區產專區陸續脫標並開發，一舉激勵桃園房價大漲
慶祝。
曾任桃園代銷公會理事長，現為京懋建設總經理范秉豐指出，帶動桃園房市的原
因，還有桃園升格效應，加上桃園房價基期相對低，都會區生活機能也很充足，
因此大台北客南遷自住，或是投資置產意願都變得更高，桃園房市因此熱不可遏
。
航空城成財卻不成才？
基於以上理由，大桃園房價氣勢如虹，拉開一波可觀的漲勢，現在中壢二字頭以
下建案極少，南崁三字頭是常態，青埔挑戰四字頭，藝文特區豪宅將向五字頭扣
關。
光是航空城項下的交通建設，就讓桃園房價驚驚漲；如此看來，航空城題材宛如
房市的一座金山，果然『成財』！然而，就航空城政策內容而言，卻彷彿不太『
成才』。航空城在馬總統續任後又再次捲土重來後，反對者就炮轟內容如空中樓
閣，恐會變成『空城』，或是抨擊內容不切實際，如同一枚『空包彈』云云。這
是否意謂著，航空城只是虛晃一招呢？
陳彥宏表示，目前仍感受不到航空城有動起來的氛圍，而范秉豐也同意他的看法
。范秉豐認為，航空城實質內容模糊不清，而民眾只能霧裡看花，難有深切感受
；其二，政府行政效率不彰的弊病若不根除，短期內政策落實度恐怕不高。
陳彥宏則建議，航空城範圍廣逾六千公頃，建設要完全兌現是緩不濟急，不如修
改法令，劃出一個特定區域，引進國際資金來開發，開發效率會更高。更令陳彥
宏憂心的是，航空城的建設時間長，假設未來政權交替，對於前朝政策會不會蕭
規曹隨，才是航空城最大的變數。
政大地政系教授、台北市副市長張金鶚則透露，自己曾經擔任審查航空城都市計
畫的職務，感受到各方勢力角逐激烈，當中充滿政治考量的決策，以致於全案推
行不易。
再者，姑且不論航空城實際內容為何，單單就區段徵收一項來說，至少需要耗掉
八、九年也不為過，更遑論重劃與公共建設完成，再讓產業進駐開發，這都已經
是很久以後的事，要一一落實並非易事。然而，馬英九總統對此已下達最新指示
，要求招商可以先行，不必等到取得土地才做，這道指令可望加速航空城開發效
率。
揚智廣告董事長楊智維指出，重劃區從荒蕪到機能成型，需要長時間發展，現在
就斷言航空城會失敗未免說得太早。
楊智維則認為，每一個重劃區從荒煙蔓草到市井繁華，往往要歷經十年、二十年
的發展期，現在就預下定論似乎不妥。以信義計畫區而言，也要經過三十幾年的
努力，才有今日豐碩的結果，航空城何嘗不也如此呢？況且青埔特區內的兩塊產
業專區均已招商成功，這顯示航空城的種子已經扎根，再加上區段徵收拆遷作業
已在作業當中，在在顯示航空城不是一句虛假的口號而已。
房市淘金論戰風雲起
這麼說來，航空城究竟是不是扶不起的阿斗，誠屬見仁見智。但可確定的是，航
空城題材一日不滅，就是桃園房市熱絡的特效藥，您或許會問，哪一處的房子最
具增值潛力？答案揭曉，藝文特區與青埔特區最受業者推崇。
三位業者一致看好青埔的原因，乃源於青埔利多題材不斷，包括機場捷運、高鐵
青埔站，以及國泰和冠德的產專區開發案，使房價想像空間大。
京懋建設總經理范秉豐預期，中路、經國重劃區地段甚佳，未來發展不可限量。
范秉豐進一步指出，事實上重劃區房價都具有想像空間，未來的中路重劃區、經
國重劃區同樣擁有無窮潛力；另外，未來航空城捷運線（綠線）沿線區域，前景
也值得期待。至於藝文特區則貴為桃園一級地段，環境質感佳，各項機能成熟，
房價易漲難跌，在這購屋進可攻、退可守。
楊智維分析指出，據桃園縣長吳志揚的施政藍圖，是把桃園切割為四大區域；北
桃為行政都、南桃為政經新都心、東桃發展休閒產業、西桃作航空都心。
就實質面而言，東桃發展潛力稍弱，房價增值性不高，若是退休自住無妨，但投
資置產較不宜。西桃則受限航空城發展尚未明朗，後勢仍待觀察。楊智維強調，
最富增值潛力的，應是北桃和南桃。北桃的龜山、蘆竹有機場捷運，桃市、八德
則有桃園捷運綠線，而這幾個區域生活機能成熟，又有台鐵捷運化等題材，房價
支撐力強；南桃的中壢、楊梅一帶，則有機場捷運延伸線和五楊高架等題材，自
然也不容看淡。
然張金鶚直言，縱然桃園有交通建設的實質利多，但房價已經提前反映，且已經
漲到『不合理』的階段；所謂的不合理，是指桃園部份區域一些建案的價格，超
越新北市林口等區房價，已浮現超漲的疑慮。
政大地政系教授、台北市副市長張金鴞認為，航空城八字沒有一撇，現在搶進，
有賭的意味。
張金鶚表示，他當然暸解桃園房價飆漲是出於建設所帶來的遠景，但平心而論，
所謂的遠景、航空城的美夢，它並非是確切的事實，目前都是看不到的。他認為
，『未來不可知，航空城亦不可知』，現在到桃園投資買房者，都隱含著『賭』
的成份，這是相當危險的。
央行大刀悄悄出鞘
桃園房市火熱，張金鶚並不是唯一看見警訊的人。據媒體報導，央行有可能把桃
園部份行政區列入『選擇性信用管制』，以抑制房市過熱。
對此范秉豐並不感意外，他甚至披露，就在三月份，公股行庫已縮減青埔特區內
的土、建融貸款成數，顯示央行早就盯上桃園了。陳彥宏則預言，在土、建融貸
款限縮後，選擇性信用管制擴及桃園地區，『是遲早的事』，衝擊已在所難免。
惟楊智維仍表樂觀，他認為到青埔首購客少，投資客多，而投資客的口袋夠深，
貸款少個一、二成影響不大，況台灣投資管道極少，投資置產仍是保值的最佳選
項；更重要的是，房價現在還在漲，投資人自會趨利而來，所以政策面影響可能
有限。
事實上，楊智維的說法並非空穴來風，因為有越來越多的上市建商也同時看好桃
園房市，紛紛揮軍到桃園推案，讓今年桃園推案量大爆發，尤其是青埔更受矚目
。冠德建設更預測，今年青埔房價至少再漲三成，顯示本區房價後勁十足。
捷運綠線蓄勢待發
話說回來，學者為房市示警，自是金玉良言，但業者的論點，則是從觀察沙場上
諸多戰役後的經驗累積，孰是孰非，都必須留待讀者細細參斟。但不可諱言的是
，民眾對於交通建設的感受，確實大過虛無飄渺的航空城，也正是交通建設，掀
起桃園這波房市的飆漲潮。
若房市經驗能夠複製重演，那麼下一波桃園最重大的交通建設題材，就非桃園捷
運綠線莫屬，也是桃園房市下一塊金磚線，尤其是該線邊陲房價低基期路段，更
別具潛力；惟目前該線困於自償率和經費，中央未予放行。
無論是交通建設或航空城題材，市場資金在盛情追逐之餘，難免失去理性，投資
者仍必須留意超漲的風險。
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