一堆房市多頭總是對未來看好到了不行
事實上現在資金最浮濫的時候
1.利率在歷史低檔
2.房貸貸款年限是史上最久
3.30-35歲成家人口是最多的
4.30-35歲的上一代60歲族群是最有錢的時候
其中1 2 4點造成現在人是可以拿出最多錢來買房
而3是造成需求高的因素
而下面幾點是對未來房價不利的因素
1.人口紅利到頂 未來成家買房的人口只會慢慢遞減
2.電子業黃金成長期已經過去
下一個明星產業不知道在那裡 造成薪資成長有可能繼續向下走
3.房價已經漲高到 連30年房貸和向父母親挖錢也快買不起的時候
以上總總因素是我對未來房市不看好的原因
有沒有房市多頭來和我分析一下看好的原因
之前文章有個多頭扯到技術分析沒辦法做
能不能用基本分析來痛電一下我
明明現在就是大家都身處在史上最大的房市浪潮中,而且看來有可能是最後一浪
我想死多頭大概也不清楚這一點吧
能撈盡量撈吧 反正你們再撈也沒幾年了
※ 引述《shhsu (shhsu)》之銘言：
: : → ujma:從有利變成不利是指相對目前其他資產的報酬 04/19 16:11
: : → ujma:我舉個例好了 假設1000萬貸20年利率2% 所以購屋成本是1400W 04/19 16:13
: : → ujma:假設利率升到3% 房價下跌5% 20年貸款 則購屋成本是950W+570W 04/19 16:17
: : → ujma:你的負擔並沒降低 但錢變成銀行賺走了 如果加上持有稅 04/19 16:17
: : → ujma:妳可以類推 當然你會期望房價下跌幅度會超過利息支出 04/19 16:18
: : → ujma:但我可已跟你說這情況比較會發生在中南部 台北市不會 04/19 16:19
: : → ujma:主要因目前台北市仍是需求大於供給 04/19 16:20
: : → ujma:而持有稅一般是跟著房價走 如這位p大所言 房價上漲了500萬 04/19 16:24
: : → ujma:因此你的稅基也跟著增加500萬 那你確定你這稅會繳的比較輕鬆 04/19 16:24
: : → ujma:事實上 這種政策變動如使得房地產失去避險和保值的功用 當然 04/19 16:26
: : → ujma:變得沒有投資價值 也等於 你去持有房地產變成是一件不利的事 04/19 16:26
: : → ujma:這樣的結果是不是好 還有很多討論的空間 04/19 16:28
: : → ujma:所以我才勸你不要對政府政策有過多期待 因為那不一定針對你有 04/19 16:28
: : → ujma:利 特別是你想買在台北市 04/19 16:29
: 謝謝你，提供我不同的思考角度。
: 你的例子，貸款1000萬，20年，利率2%，只有本金期滿那一天才還，總額
: 才會是1400萬。如果一開始就本利攤還，本息合計是12,141,233。如果寬
: 限期兩年，本息合計12,316,004。
: 貸款950萬，20年，利率3%，只有本金期滿那一天才還，總額才會是1520
: 萬。如果一開始就本利攤還，本息合計是12,644,802。如果寬限期兩年，
: 本息合計是12,876,307。
: 目前沒有銀行是寬限20年才還本金，所以不比較。
: 沒有寬限期：12644802-12141233=503569
: 寬限期兩年：12876307-12316004=560303
: 如果提前還款，利息差會更小，並不像你所說的差那麼多。
: 哪怕是房價只跌5%，有利的機率大些，是吧？
: 你認為台北市的跌幅不會大於升息＋提高持有成本，因為需求大於供給。
: 我覺得會升息＋提高持有成本會減少需求，無論是投資客、置產客或自住
: 客都會算賺不賺得到錢，尤其前兩者。
: 對於自住客而言，房價跌50萬，當下就少負擔50萬，這50萬並不會攤20年
: 去算。而且換屋輕鬆多了，尤其是小坪數換大坪數，現在很多人是買不起
: 也換不起。
: 雖然我期待升息，不過不要對政策存有過多的期待是對的，才不會有蚍蜉
: 憾大樹之慨。