※ 引述《amaisar (kristy :D)》之銘言：
: 我在青埔賣過房子，也買過上新聞短短秒殺的建案
一看就知道是聯上世界...
您是請同行幫您留的嗎? XD
還是晚上去排隊?
超過晚上十點半去排隊...D棟應該買不到...
晚上11~11點半點....B棟買不到...
當然如果您是關係戶或代銷口袋名單那另當別論...
: 國泰outlet已經開始整地
: 最保守的壽險業都敢投200億開發
: 冠德購物中心投資50億，印象是比林口A9還多
: 機場捷運也試車了，目前A21以前站體應該都快差不多了
: 要我去買淡海新市鎮我寧願買青埔
: 為甚麼?
: 我桃園青埔搭高鐵去台北比新北市的淡水到台北市中心還快
: 青埔基本上人口最多的會是A19
: 因為A17限高關係 目前建商推案不超過一根手指
: 目前帝一莊A17正對面樓高也才七層 單價35萬左右
感覺你對青埔案子都有在update喔...
不錯不錯...那我來多講一些好了....
璟都帝一莊在青峰段313買70萬/P的土地
推案賣35萬其實真的賺不多(相對青埔其它建商而言)...
以三年時間軸來看...我覺得蠻便宜的....
不過中庭內側三面採光坪數比較小那個要36~37
35應該是開盤價...
我記得太璞廣告跟璟都是簽37成交均價....
所以到時候會調漲到38以上
到是非常有趣的是
帝一莊案場...很多去看的最大宗來客聽說是青埔市住戶
每個一來都是來問價錢...
問完之後很開心的回去...
這堆自我感覺良好的青埔市居民
當初2009年第一手買的...大概11~13
2011年買轉手的.....大概19~21
2012年買轉手的.....大概21~23
2013年.............25~26是秒殺賣價...
但是某些自我感覺良好的屋主,都要拿28~30以上
我看他們這些人來看完帝一莊之後
回到家裡不知道會不會有人跑去仲介那邊把自己家要賣的物件給調高...哈哈
: A18站前專用區長時間內不會有推案 除非你過了領航南路
: 目前有正面公七的的力樸棧和禾林
最近青埔這兩個月很冷
因為短線投資客縮手觀望
(機場捷運延後通車...讓想趁半年一年內進來撈一筆的短線投機客覺得沒獲利)
但是我覺得這是非常好的現象...
自住客可以趁現在建商跟投資客還沒亂調漲時找個好物件進場...
到明年底之後會變很貴...原因就不講了 可以當作我在唬爛 科科
然而最近冷歸冷
您提到的力璞棧...
開案才一周多...還遇到颱風
面公園的單位好像剩的單位不到1/3了...而且單價調漲兩次了...
至於您提到的禾林...目前還不給收訂
但是其實去年底與今年初
聽說總監有給"好朋友"先訂...前提是要提現金過來...價格很優惠...
就稱作"好朋友兼股東關係戶"好了...
不過極度優惠的價格貼出來也是會一堆人酸太貴...
(因為也要見3)
我說一下這個案子
當初這個案子幾個廣告公司去搶案...
聽說海悅出36萬/P要接...
然後新聯陽加碼出到38萬/P
之後奇摩出39萬/P要殺進去亂...
最後禾林選擇給新聯陽接掌兵符...
理由我猜應該是新聯陽是全國前三大代銷...
不過禾林也不是省油的燈...
傳聞跟新聯陽說........
希望到時候加油一點...表現出奇摩當初喊價"以上"的成績出來
所以到時候禾林公開銷售的價格會是多少...我也不想去猜了
青埔最近進入個案不同表現
站前專區第一排土地...幾個月前幾個建商陷入瘋狂狀態
無所不用其極的不斷競價加碼來說服地主賣地.各種攻勢都來...
有一塊成交148萬/P...另一塊是138萬/P
結果現在領航南路內的"非核心"商業地...
搞得變成沒有140萬/P以上.....
地主群連鳥都不鳥...現在是都不太想賣了...
很多人都說青埔機能不好 準備要崩盤 崩崩樂 樂崩崩
可是要怎麼崩呢
中華電信,華固,宏普,...
這些資本滿手又保守型的建商最好會降價蓋樓心酸賠本賣...本錢粗的跟啥一樣
若真是如此...那國內排名50名以上的企業大概也差不多要倒一倒了
我目前有在住的社區...因為地點比較特殊
也是當初開案秒殺那種...
而且要賣的人極少...
正常的龜毛自住客在市場上想要用合理行情價通常買不太到
如您所言...交屋幾個月下來
自住客約1~2成,,.投資置產客約6~7成...租屋客約1~2成
(話說前陣子社區還有出現不少CCR+歪國人要來看屋找屋買/租...
我也很那悶這個鬼城竟然也有CCR的蹤影...
還好屋主很有骨氣的婉拒了他們...
不然會降低鬼城的素質
寧願聽野狗的咆哮...也不願聽到CCR的淫叫)
這堆投資置產客...我很努力跟他們洗腦不會再漲了...
" 可能會跌...趁現在賣一賣 趕快離開青埔這個鬼地方吧~~~別再來了..."
可是這堆人一半以上都是現金買...丟在那邊...
還嫌管理費每個月這樣繳很麻煩...
乾脆就是一次半年一年這樣先繳清省事
只有每周假日的時候回來當渡假
不過管委會或開會的時候都會來參與還算熱心
大多都是中小企業老闆...也有常出國的國際商務主管跟台商之類...
每次開區權會結束...變成話題在聊又去哪裡置產...
這些鄰居要他們賠錢賣跟本難度很高...
青埔很多地主...不少都是當初徵收時代hold到現在
這堆人跟本就是成本低到不行....
而且土地跟本不太願意賣...除非建商或財團出很高的價格
再搭配仲介的三寸不爛之舌...
影印一些網路酸民看空的文章給這些地主洗腦N次之下
才勉強有機會讓地主點頭願意簽委託..
土地也是未來推案價格的先行指標
明年底之前...住宅區土地我個人預估好地點大面積會見到破百...
(其實有些非常優值的住宅土地已經有建商出到95萬了...
只是地主不為所動 直接放狗敢人)
商業區我就不預估了...
因為講出來大概95%會笑掉大牙 就不獻醜了...
很多人都說 青埔要20年
我覺得......不用這麼久
青埔約3~5年內...追逐度/能見度/房價 直接完封藝文特區
可以的話...這篇留下來驗證...
目前青埔已經交屋而且管委會run起來的大樓並不多...
所以自住客當然不多...
以上面講的青埔市大樓而言...目前入住率約6成多
城市之光與城市之星也逼近6成多的自住客
還有已經交屋一年的鋒橋淳光大樓...入住率也到5成了
最近兩個大樓也進入交屋模式
跟據我私下掌握的資訊...這兩棟大樓大概至少有4成自住客起跳會進來
青埔在2012年之前的案子大多透天案零零星星戶數很少...
大樓也不多(宜誠城市系列+其它建商個案)
當然整個青埔自住客一直非常少
(另外這裡本來就是規劃是低密度+高綠地特區...並不是高密度人擠人重劃區)
2013年爆量是在預售大樓案...還得2年後才會完工交屋 我抓2015年
之後約2016年~2017年,才會有比較明顯的自住客跟天際線....
這時候整個青埔的風貌才會180度不一樣....
很多人都喜歡用機能,人口密度,,,,來看待房價跟追逐度
但是我喜歡用大型公共建設+重劃區素空地多寡來觀之...
作事情要看得遠
老是去追那種現成一堆人搶已經現成都弄好的地方太弱惹
試問6年前的時候....
台北市內湖幾個重劃區或中山區大直重劃區那周邊
有誰敢買??
我相信大多數的人都會買中正區,大同區,萬華區,中山區南段...
我也知道既成區域比較穩...因為是撿現成的環境跟機能
但是論爆衝,論天際線視野...前者舒服多了...
一個區域一大堆老公寓老房屋跟一些新建案混雜在一起
我個人是不太喜歡這樣的區域啦...
藝文特區已快沒素地了....
已經無法一案拱一案下去 即將進入土地乾枯期
我是政府老早就差不多收手準備讓他自生自滅
寧可把公共建設跟資金拿去附近的中路大炒特炒...
接手買盤只剩下最後自住客跟散戶投資客在那邊針對中古屋與新成屋交替追逐
變成籌碼穩定但是沒有上衝動能...
反而只能靠未來中路特區能否幫藝文特區拉抬...
青埔則是相反...
這邊"政府"的土地還一大堆...
還有好幾塊不錯的公有地都還沒標售
更不用說站前專區那一片在那邊
(其實這一塊已經有些廠商在競爭...只是消息還不能出來...
現在目的是要讓青埔越冷越好...)
台灣高鐵現在都還沒實質賺錢...
政府也非常努力的在扶植高鐵...
無所不用其極的開外掛不斷在砸公共建設與資金進去...
這種中央政府跟地方政府動員這麼大的力量結合民間在帶頭做莊與往前衝...
都已經暗示這麼明顯了再看不懂也沒辦法啦...
青埔唯一有可能撿到"相對"便宜的
大概就是去想辦法掃散戶資金淺投機客的貨...
但是沒門路沒運氣的話....要撿到的機率也不高...
首先要跟仲介打好關係 之後再跟代銷小姐打好關係
然後現金準備足夠
遇到一些大環境景氣或大利空之類
然後又剛好遇到該屋主急著要用錢
這種情況...有機會可以平盤+服務費 = 買價 拿到手
或者 賠個幾十萬 + 服務費 = 當初建商販售價成本 拿到手
但是通常這種的
建商手腳會更快....
以青埔最大地主宜誠建設跟晨豐建設而言
這兩家建商過去到現在推的案子還算不少
中間也經歷過金融海嘯跟奢侈稅+歐債+機場捷運流標+產專流標的最大利空期
也經歷過國有高鐵局土地標售沒人來標的慘痛期
在這些大利空時期
是真的有客戶也剛好信用不足還是怎樣...房屋扛不下去
結果這兩家建商到現在...還沒針對這些客戶罰錢過
就直接當初原價收回來...錢還給客戶
然後半年之後再加價放出來賣...爽死了...賺更多
曾經有段期間...
聽說宜X建設還請廣告公司問問看有沒客戶買了之後後悔的
打算能收回來多少就多少...
講了老半天
其實....
青埔最大尾的投資客就是政府,大財團,壽險業....
中尾的投資客就是建商.....
我對某c大對高雄未來的遠景跟專業感到尊敬與佩服
但是我必須老實說...c大還不夠了解青埔...
我對帥過頭集資買低單價低總價郊區且機能好的物件作法
覺得帥過頭非常厲害...這種方式幾乎就是穩賺不賠.....
但是我必須說...帥過頭也還不夠了解青埔...
: 另外小弟這邊已經Clean了，不在青埔了
: 青埔很多案子
: 地點影響著你未來的增值
: 要投資置產的大家可要睜大眼睛~
您曾經是廣告公司的專案或代銷嗎?
看您好像對很多地方都頗熟 而且也到處買
通常能這樣操作的大多代銷居多.......(這點代銷比仲介強勢很多)
你應該賺翻了吧?....
不管在哪個區域....
只要是上升趨段....一個案子從還沒開盤就可以用員工價先訂
直到案子clean之後案子也差不多調漲了三次以上...
這樣之間的利差都不小...
如果再放長的話...應該賺更多齁...
※ 編輯: wegary 來自: 60.250.224.233 (07/16 09:37)