※ 引述《romeogigli (RG)》之銘言：
: 東京房產不能用台灣角度看
: 那麼高的租金報酬是有玄機的
: 沒看仔細是可以讓人血本無歸的
: 先看能不能保本
: 1，日本房屋從一蓋好就開始折舊，
: 以30年來說，平均一年折3%
一年折3%
那不是30年扣掉90% 只剩下10%的價格
問題是我看30年中古屋
目前總價都還是有6成以上新屋價值
日本新屋跌價
大概是跌到15年 之後就趨於平盤
所以我建議是 有多餘的資金 不需要短期變現的
可以買進老套房 老店面收高投報率的租金
當包租公
而且新屋一買就跌
是日本長期房市空頭造成的結果
你要把土地跟建物分開看
台灣新屋也是也是如此阿
建物也是
只是台灣長期房地產多頭
造成土地的增值 遠遠超過建物折損
未來房市會空頭下去?
我覺得很難
我的感覺是海外資金已經進入
屋主心態已經跟去年有明顯差異
: 2，房子超過30年就可能要拆除重建
: 到時候你要自己再掏錢出來拆掉和重
: 蓋房子
沒有"強制"需要拆除重建
日本的房子使用年限是50年以上
加上由於你花的修繕費用較高
(每15年都要大修繕拉皮一次)
因此日本舊房子的狀態其實都是很不錯的
30年的房子不論外觀或公共區域保持的都很不錯
: 3，日本中古屋流通率世界最低
: 這30幾年來，中古屋流通率約只佔總
: 住宅的10%
: 日本人自己不買中古屋，他們通常是
: 持有一直到拆除重建
這點沒錯
持有日本房地產如果是中古屋
要有流通性不佳的準備
因為一來日本人不愛買舊房子
二來舊房子貸款較難
並非你想賣就可以快速賣得掉
: 所以日本的高租金報酬其實已經包括
: 了對高折舊的補償，等你持有一段時
: 間，房子舊了，但又賣不掉還必須再
: 拿一大筆錢出來拆除重建，就知道原
: 來風險有多大
: 如果你投資的物件有8%的報酬
: 扣掉3%折舊,管理費，修繕費，持有
: 成本，算3%,剩2%的報酬
我不知道你這個怎麼算的
但我的經驗是房仲網站上的表面投報率
再打個八折左右
(租金扣掉所有持有成本 且總價有考慮交易成本)
日本房子或許不像台灣目前有都更想像空間
但如果需要花錢能重建其實是好事
因為你的房子會變成新屋
增值會超過重建成本許多(房價提升約將近兩倍) 且變很好賣
這就是擁有土地持分的好處
: 匯率只要貶一成或台幣升一成，就是
: 5年白工。安倍就是要貶值救經濟，
: 匯率風險很大。全世界熱錢一定是往
: 貨幣會升值的地方去,否則匯損會吃掉
: 微薄的報酬，要熱炒日本不容易
買任何海外房地產都有匯率風險
日元已經貶了20%
我認為長線來說已屬相對低點
當然誰也不知道
但是由於目前投報仍高 仍可吃掉其中風險
假設匯率續貶10%
但到時候市場上好物件會比現在少
且匯率是否續貶根本是未定數
我認為現在進場是較好時機
: 這也是許多大咖，有錢人或大型企業不碰日本房產的原因，他們投資一定是先看風險。保本都有問題時，一定是會特別小心的,他們寧可選租金報酬低但能保本的台北房產
: 我認為日本底部也還沒到
: 現在只是反彈而已
: 真正的底部一定是充滿絕望讓你根本不敢碰的
對你來說
現在不是就是充滿絕望不可碰嗎?
去年到現在 已經漲了10% 這是事實
: ※ 引述《Canadian (lamberjack)》之銘言：
: : 風險真的很低
: : 我這樣算
: : 自有資金 33% 其他貸款
: : 8% 的話
: : 等於是你的現金投報率 一年 24%
: : 而且日本薪資很高
: : 所以房租就是這麼高 還越來越高
: : 現今投報率 24% 還不是單利喔 如果你資金多一點
: : 租金孩來買下一間 會 1.24 十次方 就是你十年後資金回報率
: : (前提是房價不漲 如果漲起來會 1.24X 1.21X 1.15.....遞減)
: : 怎麼算都是個非常好的投資標的!
: : 當然有匯率風險 租金 買房都是收日幣 不過日幣最慘也就 120對一美元啦
: : 超過 120 它們的內需 石油 食物 都會失控
: : 所以
: : 對美元在 100