地價漲跌 我整理三大因素 影響力由大到小
1.永久硬體環境的改變
本項原因是最重大的 遠遠超越大盤因子
如同評定股價的『基本面』 當基本面身體強大 業績長紅 能夠直接無視大盤
例一: 安平運河整治完成 成為永久景觀後 地價暴漲8倍 (800%)
例二: 日本連續地價暴跌的期間 連銀座地價都在下跌
唯一地價逆勢上漲的是名古屋綠線地鐵完工處 在全日本一支獨秀
所以又分為『景觀面』和『交通面』，例一就是景觀面，例二就是交通面
公園，交通，街道整治，排水溝整治，鐵皮屋拆除，門面面子工程都能影響
小整治有小影響，大整治全部完工後，能帶來飛躍性的影響
這些東西，是地價的『基本體質』，上漲並不是因為炒作，而是基本面的改善
所謂地價風水：『大山大水大路』
所以台南鐵路東移後，地價的增值是絕對可以被保證的
2.社會性環境的改變
也就是人的移動
衰落面：商圈轉移，人口出走
興盛面：商圈興起，人口進駐，企業進駐
旁邊有什麼什麼園區也是這一項 請注意的是 園區和人，不是一個永久性的存在
某某工業區也許會衰落，某某商圈現在很紅，以後會衰落
人的因素注重的並不是『現有數量』而是『改變數量』
現在是五萬人聚集的地方並不是以後的保證，該觀察的是人變多了還是變少了
例如銀座和大阪 在地價下跌中 竟然是下跌最大的區域
除了資金因素外 不景氣時代讓銀座消費力遽減也是很大因素
(此為十年前描述非指今日)
3.外部大盤因素 貨幣 通膨 與投資需求
當地區 已經沒有1.和2.的因素 成為穩定的死水之後
就會受到大盤波動 貨幣 通膨 與投資需求
這些版上已經討論很多 不說明了 但房產關心者都關心投資面
卻不甚關心基本面 私認為是顛倒錯置
自住者如同股市的長期投資人 既然必須要長期持有 應該要關心的是基本面
而不應該浪費太多時間與無謂精神關心大盤才是 關心短期波動乃投資客的性格
散戶很容易在不知不覺間用投機者的性格去做 做出來績效通常都沒有打敗投資客
自己還操作失敗虧滿一身