地上權的資料整理 (住宅版)
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│何謂地上權？ │地上權是指利用他人持有之土地進行營造建築物或工作物使用│
│ │或為培植竹木，而取得的一種權利。地上物如為住宅，購買者│
│租賃權屋主 │僅取得地上權存續期間的「租賃權」或「房屋所有權」，一般│
│ │為40至50年。(1~70年亦有之，視地主對象而定：私人或政府)│
│房屋所有權屋主 │ │
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│地上權屋的價格？│ │
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│房屋折舊率 │ │
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│地上權與土地租賃│ │
│ 的不同 │ │
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│仁愛之家地上權 │ │
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│資料來源 │ │
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│ │「租賃權」(or使用權住宅)屋主 │
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│何謂地上權？ │優點： │
│ │☆得以購買「使用權」的買賣形式，以低於市場房價之價格購│
│租賃權屋主 │ 得房屋。 │
│ │缺點： │
│房屋所有權屋主 │1.僅取得使用權，房屋所有權則交付信託機構所有，購屋者僅│
│ │ 取得「房屋使用憑證」。(使用權住宅之住戶則完全不具房 │
│地上權屋的價格？│ 、地所有權，僅擁有一段期限內的房、地使用權，較類似租│
│ │ 賃概念。) │
│房屋折舊率 │2.使用權期限屆滿，一定得依契約約定放棄房屋使用權。 │
│ │3.建物所有權(本來就沒有，故)不得進行銷售或預售。 │
│地上權與土地租賃│4.對銀行端來說，因承購者未能取得建物所有權及土地地上權│
│ 的不同 │ 權，在房屋的使用權不得做為不動產擔保品抵押下，讓購買│
│ │ 地上權的買方面臨借貸無門的窘境。 │
│仁愛之家地上權 │案例： │
│ │交九台北轉運站的京站酒店式公寓住宅 │
│資料來源 │ │
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│ │「房屋所有權」(or地上權住宅)屋主 │
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│何謂地上權？ │優點： │
│ │1.地上權住宅僅只賣屋而不賣地，故售價相對一般住宅便宜，│
│租賃權屋主 │ 價位大多在區域行情的七成左右，入住門檻較低。(只有土 │
│ │ 地上建物的使用權限，係買屋不買地的模式) │
│房屋所有權屋主 │2.此類住宅因沒有土地所有權，自然不必每年繳付地價稅(PS.│
│ │ 住戶擁有房屋的所有權，"仍"須繳納房屋稅)，在轉手交易 │
│地上權屋的價格？│ 時亦不必繳納土地增值稅，1、2兩項為最大之優點。 │
│ │3.地上權住宅可取得房屋所有權，且受到民法保護。 │
│房屋折舊率 │4.在地上權設定期限到期時，土地所有權人應按建物時價，補│
│ │ 償房屋所有權人，或得於雙方約定後，延長地上權期限。 │
│地上權與土地租賃│5.若地主要賣地，建物所有權人有優先購買的權利。 │
│ 的不同 │6.地上權人，除契約或習慣另有限制外，可將其權利讓與他人│
│ │ （民法第八百三十八條）。(可以賣屋or租屋的意思) │
│仁愛之家地上權 │缺點： │
│ │1.土地為地主所有，且有使用年限限制，使用期限屆滿之前，│
│資料來源 │ 住戶得以向地主請求延續租約，但答應與否端看地主臉色。│
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│ │「房屋所有權」(or地上權住宅)屋主 │
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│何謂地上權？ │缺點： │
│ │2.若約定年限一到，地主只須付出一筆建物補償金即可取回土│
│租賃權屋主 │ 地和房屋。 │
│ │3.住戶不僅無法享受到土地增值利益，屋價反而逐年遞減，殘│
│房屋所有權屋主 │ 餘價值極低，加上市場需求有限，轉手不易。 │
│ │4.雖然省去地價稅，但每年須交付『地租費』，以獲得繼續租│
│地上權屋的價格？│ 用土地的權力，而地租費之費率通常是公告地價的五％左右│
│ │ ，長年累月下來是一項不少的開支。 │
│房屋折舊率 │5.地上權使用契約，並不會因建物損毀而消滅，倘若房屋因地│
│ │ 震、火災或外力衝擊而損毀，仍得每年繳交地租費。(但建 │
│地上權與土地租賃│ 物所有權人可在土地上重建。這是受到民法：「地上權不因│
│ 的不同 │ 工作物…之滅失而消滅」所保障。) │
│ │6.部份金融金構多不愛承作相關房貸案，即使獲得核貸，新屋│
│仁愛之家地上權 │ 核貸成數也難以超過六成，甚至在五成以下，所以欲購買的│
│ │ 民眾就需準備更高成數的自備款。 │
│資料來源 │案例：台南仁愛之家的土地的地上建物 │
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│何謂地上權？ │影響地上權屋價格幾要素： │
│ │1.地段價值 (預期可取得土地所有權的心理) │
│租賃權屋主 │2.租金報酬率 (把房子租給房客) │
│ │3.房屋折舊率及耐用年限 (視建材及使用年限而定) │
│房屋所有權屋主 │4.地主態度 (會一直讓人租下去，還是期滿收回？) │
│ │5.銀行核貸否(會造成轉手不易或貸款成數偏低影響購買意願)│
│地上權屋的價格？│ │
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│房屋折舊率 │範例試算：(僅計算簡化版地段、簡化版折舊率) │
│ │甲方向乙方取得地上權後，興建一棟地坪為25坪、建坪為60坪│
│地上權與土地租賃│的RC透天住宅，營建成本:3萬元/1坪。經過30年，該地段的地│
│ 的不同 │的地價由每坪1萬元漲至6萬元。試問若平盤賣出房價應該為？│
│ │房屋成本 土地 25x1=25 | 土地 25x6=150 │
│仁愛之家地上權 │ 建築 60x3=180 | 建築 180x(1-1%x30)=126 │
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│資料來源 │ 合計：205萬元 | 合計：276萬元 │
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│何謂地上權？ │舉例：引用北市屋折舊率及耐用年數表 http://0rz.tw/G80Xw│
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│租賃權屋主 │ 房屋構造種類 每年折舊率 最高折舊年數 │
│ │鋼骨造 1﹪ 60 │
│房屋所有權屋主 │鋼骨混凝土造 1﹪ 60 │
│ │鋼骨鋼筋混凝土造 1% 60 │
│地上權屋的價格？│鋼筋混凝土造 1% 60 │
│ │預鑄混凝土造 1% 60 │
│房屋折舊率 │加強磚造 1.2﹪ 52 │
│ │鋼鐵造 1.2﹪ 52 │
│地上權與土地租賃│石造 1.4% 46 │
│ 的不同 │磚造 1.4% 46 │
│ │木造(雜木以外) 2% 35 │
│仁愛之家地上權 │木造(雜木) 2.5% 30 │
│ │土磚造 5% 18 │
│資料來源 │竹造 8% 11 │
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│何謂地上權？ │網站：聯晟法律知識庫 │
│ │標題：地上權與土地租賃有何不同？ │
│租賃權屋主 │網址：www.rclaw.com.tw/SwTextDetail.asp?Gid=2360 │
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│房屋所有權屋主 │ │
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│地上權屋的價格？│ │
│ │ │
│房屋折舊率 │ │
│ │ │
│地上權與土地租賃│ │
│ 的不同 │ │
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│仁愛之家地上權 │ │
│ │ │
│資料來源 │ │
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│何謂地上權？ │網站：台灣房屋網誌 │
│ │標題：仁愛之家地上權的房子迷思 │
│租賃權屋主 │網址：http://taiwansales.wordpress.com/2013/08/21/仁愛│
│ │ 之家地上權的房子迷思/ │
│房屋所有權屋主 │ │
│ │ │
│地上權屋的價格？│ │
│ │ │
│房屋折舊率 │ │
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│地上權與土地租賃│ │
│ 的不同 │ │
│ │ │
│仁愛之家地上權 │ │
│ │ │
│資料來源 │ │
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│ │ (請大家低調看看，勿作商業用途。) │
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│何謂地上權？ │一、 │
│ │網站：痞客邦PIXNET 朔成建設-道路用地買賣、建築用地買賣│
│租賃權屋主 │標題：何謂地上權住宅？ │
│ │網址：http://otto7770.pixnet.net/blog/post/53053698- │
│房屋所有權屋主 │ 何謂地上權住宅？ │
│ │ │
│地上權屋的價格？│二、 │
│ │網站：Yahoo!奇摩房地產 │
│房屋折舊率 │標題：地上權 │
│ │網址：http://tw.house.yahoo.com/news/【-名詞解釋-】 │
│地上權與土地租賃│ -買賣-地上權-025916727.html │
│ 的不同 │ │
│ │三、 │
│仁愛之家地上權 │網站：Wiki │
│ │標題：地上權 │
│資料來源 │網址：http://zh.wikipedia.org/wiki/地上權 │
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感謝您的使用...v(￣︶￣)y
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