1.來源連結:聯合理財網
http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=298953
2.內容:
葉凌棋：明年房市…量持穩 價緩漲
2013/11/03
【經濟日報╱葉凌棋（永慶房產事業群總經理） 】
今年5月美國聯準會主席柏南克，鑑於失業率持續從年初的7.9%， 逐步下
修到4月的7.5%，推估在落後指標逐漸轉佳的同時，景氣復甦確立， 因此
，暗示將重新檢討量化寬鬆（QE）執行的規模， 甚至最快將在今年第3季
開始分階段，調降每月850億美元的購債計畫。此話一出， 市場紛紛解讀
為從2009年3月開始的資金派對即將謝幕。
雖然QE第3季緩退之說，言之鑿鑿， 但因為美國30年期的房貸利率一年內
從3.38%調升到4.49%，終使半年來價量激昂表現，超越2006年高點的房市
，出現疲軟、盤整，甚至微幅下彎。既然印鈔主要救援的對象—房市，已
經欲振乏力，而且連帶消費信心也走弱，再加上國債上限問題像一連串的
定時炸彈，時不時挑動全球最敏感的神經，進而迫使聯邦政府停擺，間接
推高失業率，因此維持現狀，圖謀如何進行溫和的QE退場安排，將是未來
一、兩年美國聯準會最艱鉅的任務。
影響所及，資金避險的預期心理，再度引領大規模的調動，讓國際市場的
各區域行情泡沫提前浮出，但也提供了我們反思未來市場動盪時，資產配
置原則的良機。首先，資金未如預期進行緊縮，則基本面尚需喘息空間、
資金行情不滅，利率調升的時機必然遞延，全球史上超低利率的環境，勢
必還會延續一到兩年。即使利率調整，以市場第3季的反應來看， 步調、
手段應是極為緩和，屆時心理的反應程度也較低，對資本市場的直接衝擊
小。而且利率調升也代表經濟基本面轉為樂觀，民眾信心、市場反應都有
築底揚升的機會。
再者，因為縮減購債規模預期心理，波及新興市場淺碟型經濟體的股、匯
市大幅修正。過去這些高成長市場完全依附成熟市場，只要外銷供應鏈穩
定，先進市場的消費擴張時，就會嘉惠這些新興市場。但一旦全球消費市
場的高端發生消費緊縮，新興市場勢必面對國內基礎建設缺乏、產業結構
脆弱、內需市場不足的考驗。市場出海口的萎縮與過去過度樂觀的投資計
畫，反映在第2季的市場，就是東南亞等國家外資撤離，及股、 匯雙殺的
慘況。不動產市場雖因變現性低，未能及時反映此趨勢變化，但之後大幅
度的修正、調整可能在所難免。
而在QE政策明朗、轉彎之後，又轉為美元大跌、全球股市再起等的現象，
也等於明白告訴投資人，新興市場的高成長期待，其實也隱含著修正時的
高風險，一旦風吹草動，可能血本無歸。另一方面，資金行情既然未退潮
，則終將往體質佳、需求強的成熟市場靠攏。上沖下洗之間，台灣厚實的
經濟基礎反而突顯真價值。
在這個漫長的恢復期裡，全球低度的經濟成長幾乎已為定局，因此低利率
的結構，持續打造低持有成本的購屋環境，仍有利於房市的自住買方進場
。而大印鈔票塑造的通膨預期，更會讓資金選擇相對安定的不動產市場。
因此，「量持穩」帶動「價緩漲」，將是未來一年房市的基本格局，惟在
政府選擇性信用管制、奢侈稅、實價登錄、預售屋出售利得實價課稅等，
多重管控之下，自住買盤會更形穩固，價格走勢也會更理性，市場體質肯
定更健康。
房價走了這麼多年的多頭，雖然在金融海嘯有小幅修正，但近十年的向上
走勢所造就的高房價現象，坊間的確也產生房市泡沫之說。房市驚驚漲的
同時，還得面對內有政策調控、外有經濟變數的威脅，消費者更應該明辨
區域、產品、價格所隱含的機會或風險。
以目前價格走勢來看，單價屢屢創新高，購屋壓力不可謂不大，但隨著交
通建設的拓展、產業機能的重組、生活機能的充實，市場還是有不少平價
潛力區可供布局。舉例來說，消費者可用通勤時間、交通成本的概念，找
出同樣基礎下的相對低價區。只要周遭的生活機能是完整的，就可避免承
接過度炒作的泡沫行情，未來補漲、抗跌的能耐也比較強。
相對來說，現在利率仍低、政策環境穩定，也是建商推案的好時機。然而
，消費者除了把握「先求有、再求好；先小後大；先遠後近」的進場原則
之外，務必要有未來升息的心理及財務準備。過低的優惠付款條件、低總
價固然極具吸引力，但天下沒有白吃的午餐，只要投資盤過重、實質居住
需求仍弱的區域及產品，恐怕都難通過升息、降貸款成數的考驗，尤其是
預售屋轉新成屋的階段，最後一隻老鼠遇上金融調控絕對是不堪一擊，建
議自住的購屋者要慎重考量升息因素、生活機能、未來接手性，讓購屋的
負擔也甜蜜。
3.心得或感想:
無。

所以快買！不然繼續漲

有看過賣房子的說跌的嗎

穩了 過去10年漲多少 下10年就漲多少 靜態預期

還會漲 買就對了

有請以上版友加碼進場，我的退休金就靠你們了。

其實，不要只看標題，看內容，他對於投資或自住都有些提醒，

像預售屋轉新成屋的階段，槓桿操作大的，風險真的很大。

噴快點好嗎，真怕賣太早..

五股上河圖都有人買61W/P了 快噴吧~

推文的有沒有在看內容啊

看來h大應該是卡死一堆貨，心情煩悶只好四處開槍XD

葉大是何人

最後一隻老鼠出現了嗎?好期待崩崩啊

看來ch是腦補高手,活在幻想世界很開心XD

永慶那位嗎？

前幾年他弟在信義被搞,新聞很大啊