(引用案例長)
台灣的政界法界不乏許多國外留學回來的人才
或是聰明絕頂的智囊團
大家應該都知道德國對於房地產控制的一套方法
如今泡沫吹的這麼大 當初或是現在 一定有人考慮參考德國經驗
究竟為什麼會搞到今天這個局面? 明明GOOGLE一查就可以查到德國怎麼控制房價
為什麼神之島偏偏要這樣弄到超級大泡沫呢
有沒有大神可以分析一下 XDD 我非常好奇 究竟甚麼原因 可以搞到台灣今天這個局面
※ 德國沒有將房地產作為支柱產業，不依靠房地產增加GDP，也不依靠房地產創造就業
機會，更沒有土地財政。迫於選民壓力和選票丟失風險，政府雖然控制著不少的公共土地
和住宅，但並不敢通過炒高地價來增加收入。
與此同時，政府將居住作為一項國民福利來對待，並不完全放任市場去無節制調節。
在西方發達國家的福利政策中，住房是內容之一。倡導自由市場經濟萬能的美國，2000年
政府財政救助住房補助，就佔到聯邦預算總支付的2%。同時，住房抵押貸款利息可以作為
個稅收入中的抵扣額度，實際上變成一種稅收補貼。中國內地應該進一步強化將居住作為
一項國民福利的觀念。
德國沒有炒房史。在德國炒房要交3.5%的交易稅，有了盈利還需要繳納差價盈利稅，
基本無利可圖。對於哄抬房價者，輕則罰款，重則坐牢。並且，德國政府對房租漲幅也有
嚴格的限制，房租也並不高。
http://big5.chinanews.com:89/house/2013/10-23/5411995.shtml
※德國：最近10多年德國房價平穩甚至下降，與周邊國家特別是西班牙的房價飆升形成鮮明
對照。德國不對房地產市場直接進行干預，但通過出臺一系列的法律和政策使房地產市場
有序發展。德國出臺《住宅建築法Ⅱ》，以法律規定開發商必須建造滿足各個階層需求的
房屋，這些房屋在面積大小、房屋設施和租金或購買能力等方面要分層次。同時，德國政
府推行“社會住房”和“住房金”等政策，以資助低收入家庭滿足住房需求。
http://finance.sina.com.cn/j/20111021/154810666478.shtml
※據德國法律規定，如果地產商或出售人制定的房價超出“合理房價”的20%，就構成違法
，購房者可以向法院起訴，如果房價不立即降到合理範圍，地產商或出售人將會面臨最高
10萬馬克的罰款；如果地產商或出售人制定的房價超出“合理房價”的50%，就構成犯罪
，地產商或出售人將被加重處罰，甚至要判3年徒刑。
德國擁有一套獨立的房地產價格評估機制，房地產評估師和房地產評估委員會發揮了重要
作用。評估師為獨立執業者，資格實行年審制，評估師對於自己的評估報告負有法律責任
，若評估結果有誤，將面臨被當事人起訴的風險。
如果法院判定評估確實有誤，評估師要賠付當事人損失，若相關保險合同賠償金不夠賠付
，評估師還需用個人財產補償。
房地產開發商在德國的角色並不重要，更不具備壟斷優勢，自建房合作建房受政府鼓勵，
相反政府對房地產開發商的約束和監督非常嚴格。
德國房地產開發商分為兩類，一類是傳統意義上的房地產開發商，負責房地產專案的開發
、設計、管理，房屋建設；另一類只負責建房和銷售，被稱為建築承擔人。這兩類房地產
開發商在德國占60%，而合作建房和自建房，在德國占40%。
http://world.soufun.com/osnews/2013-8-9/10730585.htm
※ 分析德國房價十年不漲的內在原因，認為政府所採取的一系列措施不容忽視：
（1）確保房屋供求平衡，穩定房價。無論在聯邦還是州、市及村鎮層面，德國都有
著詳盡的建房規劃，住房建設依人口需求而定。目前有8200萬人口，而住房總數達到約
4000萬套，完全滿足了每個家庭一套住房。此外，德國每年有25萬套新公寓竣工，在很大
程度上平抑房價的上漲。
（2）特有的“合同儲蓄”住房金融模式，以及房貸的固定利率機制，為穩定房價提
供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同，德國實行“先存後貸”的合
同儲蓄模式。這種房貸的實質是“合作”而非贏利，合同儲蓄大約占到德國房貸總額一半
左右，另外20%家庭儲蓄，僅有三成住房貸款來自於商業貸款。
（3）發達的房屋租賃市場成為穩定房價的“定海神針”。德國自有住房率為42%，而
租賃住房率卻達到58%，特別是年輕人中77%都是“租房族”。
（4）鼓勵自建房、合作建房，打破開發商對房屋供應的壟斷。德國住宅合作社的出
現已經有200多年的歷史，合作社共同建房已成為德國住宅建設的主要組織形式之一，合
作建房占每年新建住宅總數的比例超過的30%。
（5）建立地產價格獨立評估機制，實行“指導價”制度。各類地產價格並不是由房
地產商說了算，也不是由政府說了算，而是由獨立的地產評估師來評估認定。評估師對自
己的評估結果負責30年，對評估中的錯誤負有法律責任。
德國法律規定，對於房價、房租超高乃至暴利者，地產商和房東甚至要承擔刑事責任
。如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的20%為“超高房價”，根據德國《經濟犯罪
法》就已經構成了違法行為。購房者可以向法院起訴，如果房價不立即降到合理範圍內，
出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產商制訂的房價超過50%則為“房價暴利”，這
已經觸犯《刑法》構成犯罪，出售者將受到更高罰款，甚至最高被判處三年徒刑。這對某
些妄圖謀取暴利的開發商、炒房者而言，其威懾作用不言而喻。
（6）稅收調節遏制房產商、炒房者獲取超額收益。在德國，自有自用的住宅不需要
交納不動產稅，只交納宅基地的土地稅。用於出售的房地產首先要繳納評估價值1%-1.5%
的不動產稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價
盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動產稅外，租金收入還要交納個人所得稅，稅率在20%
至45%不等（2009年後統一為25%的資本利得稅）。最後，房子的管理、維修等費用也很高
。重重的稅收限制，已經大大壓縮了炒房者進行“低買高賣”的利潤空間，對於炒房者而
言可謂釜底抽薪。
（7）並不把住宅建設作為德國經濟增長的“支柱產業”，而是作為社會福利機制的
重要一環。
以上各類政策，雖然並不能涵蓋德國房地產制度的全部，但從中我們也可以看出，德
國房價之所以能夠保持十年不漲，並非出於偶然因素，德國政府獨具特色而又針對性極強
的調控政策，正是長期保障房價穩定的關鍵所在。
http://www.readit.com.cn/djwz/dqsj/2013/04/70905.shtml