小弟分享一下經驗好了，先以原PO的例子做舉例
對建設公司來說
9坪*法容300%=27坪
(這邊不會有差異)
9坪*法容300%*獎勵容積估38%=10.26坪
(獎勵值跟容移這邊就會有落差，差多差少不一定)
不知道權狀23坪是不是有含樓梯，建議調閱一下竣工圖
仔細計算一下是不是純室內23坪
以上面舉例來看分回比例
容積坪蓋27+10.26=37.26
假設是室內坪(主建物面積)23/37.26=0.6173約分回61.73%
(不含陽台等附屬建物)
容積23坪*銷售係數以1.66計算好了=38.18坪就會等於權狀坪
這時候權狀就會包含附屬建物跟公設
所以A跟B建商提出的條件1坪換1坪跟地主分60%其實是差不多的(主因在基本容積率)
可蓋面積除非有一家公司很落漆不然正常情況落差不大
現在來說喊6/4分是常態不過最終結果經過一番討價還價落點在62%~66%還滿常見的
屋主打算爭取陽台併到室內
陽台抓2.3坪好了23+2.3=25.3
25.3/37.26=0.679約回67.9%
25.3*1.66=41.998坪進位=42坪
建設公司一般來說是不會答應陽台換室內，除了少數特例或者房價真的夠高
有陽台外推的通常都會盧說啊我現在室內就是有XX坪巴拉巴拉的一堆
不外乎是希望多拿一點，這是人的本性很正常
9*300%*1.38*1.66=61.85坪 造價不要高用1坪13萬算
總價約804萬先以前者你分回38.18坪計算
61.85-38.18=23.67坪 不要說都更的費用以及代銷、風險控管等相關成本
建商要用他分回去的23.67坪去負擔804萬的建造成本1坪就要賣約34萬才打平
如果是以陽台算室內的情況算成本會破40萬這樣新屋要賣到60萬以上這樣多難賣阿
所以陽台併入室內要嘛容積很高要嘛房價很漂亮不然一般是做不到的
(或許屋主會說這是你的事情不甘我的事你公司自己想辦法解決
這又是另外要開始一長串的溝通跳過先~~)
車位這個你就算看總土地面積跟你的持分比例還有建設公司的規劃總數量
就大概算得出來分得車位是不足或者溢出
真的不足一個不要差太遠喊一下湊一個不貼錢大概都可以要得到
可以的話就跟旁邊一起更新是不錯的選擇(雙方條件談得成的話)
一些心得 參考看看