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2.內容:
賣屋託仲介也能私下成交
【文/住展雜誌】
委託房仲人員賣房子，如果委託契約中約定「委託人(即賣屋者) 與受託人(房仲)
尋得之買方私下成交者，委託人應支付銷售總價百分之四計算之服務報酬」，
這樣的約定，法律效果為何？約定所指的「私下成交」的真意又是什麼？
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陳姓屋主在二年前委託鼎峻不動產仲介經紀有限公司代為售屋，
房仲帶鄭姓夫婦及其母親看過房子，鄭有意購買，但雙方因價格談不攏而無法成交。
不久，鄭私下找陳姓屋主自行簽署買賣契約，買下這棟房子。
如果是簽專任委託銷售契約，則在委託期間內，屋主不得自行出售。
買方直接找屋主簽約
鼎峻不動產仲介公司認為，鄭與陳姓屋主簽約期間尚在房仲的銷售期間，
鄭是為省下仲介服務報酬費，私下找陳姓屋主洽談成交，鄭與陳二人已違反
委託銷售契約「禁止私下成交」的約定，因而請求二人應依約給付服務報酬費。
鄭與陳二人則抗辯，鄭男雖為房仲公司一度所尋得之買方，但因鄭與房仲對於買賣
價金之意思表示不一致而未獲成交，房仲公司並未仲介二人成立買賣契約，
當然無權向二人請求服務報酬。
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目前國內仲介業所使用之委託契約書有兩種，「專任委託」銷售契約書及「一般委託」
銷售契約書，如為專任委託銷售契約書，則在委託期間內，屋主不得自行出售或另行
委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為(即禁止私下成交)。
而一般委託銷售契約書並沒有這種規定。
一般契約未禁止私下成交
新北地方法院審理後認為，陳姓屋主與鼎峻不動產仲介簽的委託銷售契約是一般委託
銷售契約，並不是專任委託銷售契約，依內政部訂定的不動產委託銷售契約書簽約注意
事項規定，在委託期間內，屋主仍得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣
的仲介行為。
房仲雖然帶鄭看屋，但房仲堅持以九百萬元售屋，不願再降，雙方議價不成，無法成交，
房仲公司已放棄為鄭從事居間房屋買賣服務，鄭是後來另經人牽線與陳姓屋主聯繫，
陳自願降低售價以八百五十萬元而成交。
法院指出，陳姓屋主與房仲約定「如有委託人與受託人尋得之買方私下成交之情形，
委託人仍應支付服務報酬」，目的在規範委託人不得故意私下成交以逃避給付仲介服務
報酬，但所謂的「私下成交」有個前提，必須房仲已經完成居間之行為，此時，
如委託人私下與買方簽約，才有應給付仲介服務報酬之義務，倘居間人並未完成售屋的
媒介，仍無依該約定請求給付報酬之權利，判決鼎峻不動產仲介敗訴。
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