※ 引述《awanderer (water)》之銘言：
: : 推 N7000:a大的個人意見我很尊重阿，我只是就"不動產經紀業管理條例" 07/22 00:20
: : → N7000:為民法的特別法，在服務費的部分應該優先適用其規定來看。 07/22 00:21
: : → awanderer:敢問該條例有何特別規定之處? 07/22 00:24
: : 推 N7000:除第19條之外，就是應回歸雙方簽訂之斡旋契約(委買/委賣)來 07/22 00:29
: : → N7000:確認因可歸責於一方導致契約不成立時之權利義務關係。 07/22 00:30
: : 推 N7000:至於仲介在民法上的契約性質，居間說(如a大主張)近來確實在 07/22 01:03
: : → N7000:實務上被採用的比較多，但"委任說"和"混和說"也各有人主張， 07/22 01:05
: : → N7000:可看 最高法院99年台上第1858號 最高法院96年台上字第2077號 07/22 01:06
: 讓我們來看看N7000大所說的不動產經紀業管理條例特別規定及實務見解
: 一、不動產經紀業管理條例第19條
: 經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依
: 實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。
: 違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還
: 支付人。
: 恕小弟眼拙，我還真的看不出來這條到底是什麼民法的特別規定
: 最多就是針對服務報酬的部分如何計算，須按實際成交價金來認定
: 本案已斡旋成立，因買賣契約業已成立，實際成交價金洵勘認定，計算上並無困難
: 不知道N7000大所說此條為民法的特別規定，特別在哪?
"不動產經紀業管理條例"規範不動產經紀業之管理，相對於"民法"的一般性規定，有其適
用之優先性，對於衍生之私權關係(例如契約之成立或性質等)，亦包括在內。
(特別法優先適用，不動產經紀業管理條例第二條亦有明文，至於雙方特約之約束力已提
過多次，此處不贅述)
第19條在談不動產仲介經紀業報酬計收標準，除了一般大家熟知的不得超過實際成交價金
的6%之外，此處所要討論的就是法律解釋上，仲介經紀業請求報酬在無實際成交的各案中
應如何認定，且其要求的比例或標準必須事先告知，使相對人充分瞭解，也不得有欺罔或
顯失公平的情況。(如目前就原po所提供的訊息來看，未實際成交且斡旋金已交付賣方，
仲介業者仍要求給付70%的服務費，就可能有顯失公平之處)
此外，此處還有"消費者保護法"和"公平交易法"需要考慮，若站在原po的立場，個人建議
如下：和仲介業者協調未果之情況發生時，原po應依"消費者保護法"第43條第1項規定，
提出消費爭議之申訴，爭取個人權益。
(http://www.cpc.ey.gov.tw/Content_List.aspx?n=EA194EA0F05EFB65)
: 二、兩則最高法院判決
: (一)99台上1858判決
: 此判決之案例事實是委託設計監造及工程案，與現在討論的仲介契約風馬牛不相
: 干，不知N7000大舉這個字號是想告訴大家什麼呢?
: (二)96台上2077判決
: 此案的案例事實是有一個人委託仲介，除了請仲介幫忙向賣方出價之外，還另外
: 委託仲介幫忙找人來鑑定房子是否為輻射屋，所以法院就這兩部分的行為:向賣方
: 出價部分認定為居間契約，委託鑑定輻射屋部分認定為委任契約，而買方在一次
: 委託出價行為裡面，同時載明這兩件事，所以認定這個委託出價行為屬於居間及
: 委任的混合契約。
: N7000大，請問他有說居間就是混合型契約嗎?原PO只說斡旋成立，有說有另外委
: 任仲介什麼事嗎?這號判決是因為有兩件事情在同一個契約裡，才會說是混合契約
: 但原PO所述案例並沒有這樣的情形，所以請不要隨意將兩者混為一談!
對於仲介在民法上的契約的契約性質，確有"委任說"/"居間說"/"混合說"和"應視個案性質
而定"等不同看法，有興趣請參考楊淑文教授的關於最高法院民事90年度台上字第145號裁
判之判決解析與謝哲勝教授之專文("不動產仲介的法律關係與斡旋金的法律效力")。
是否混為一談，大家自可評斷。
: 最後，這個判決裡面，最高法院的意見通篇沒提到契約性質的認定，所有有關契
: 約性質的認定，都是高院或地院的法律見解，請不要把最高法院沒表示的見解，
: 隨意冠上最高法院的裁判字號，說這個法律見解是最高法院於此判決認定的，這
: 樣會造成社會大眾的誤會，舉例請舉適切的例子，這樣才是負責任的好網友/仲介
: 三、有問題歡迎大家再討論!
討論無任歡迎，能夠幫助原po解決困擾更是好事，扣帽子就免了^^