※ 引述《spot828 (咪兔)》之銘言：
: 請教一下，市區的中古屋房價怎麼判斷，例如有些在傳統有生活機能商圈跟捷運紅線週邊
: 的房價好像差異不大，哪一種物件會比較保值。
: 舉例來說，前鎮瑞隆商圈跟五甲商圈週邊巷子裡的中古大樓跟紅線捷運凱旋站 輕軌 前鎮
: 高中附近的房價，生活圈算是差不多，就591上物件的開價比較起來好像不會差很多，但
: 凱旋或前鎮高中站附近，更鄰近夢時代跟亞洲新灣區，算是南高雄有話題的區域所在。傳
: 統商圈內，路都非常小但車很多，衛生也相對不好，巷弄也較亂，
: 若是以投資的角度來看，購買哪一種呢？謝謝
以單純的住宅來論.
區域性影響最大.
像美術館農16,因為整個區域性規畫和都是新建築.
所以就是比旁邊貴,就算旁邊地點在優一點,機能好一點,交通方便一點,也不解釋.
同樣情況也發生在文山特區就是比他東西南北四周貴一點.
再來就是看大建設和居民.
文化中心四周其實住宅都老舊了,可是他有文化中心.
另外他是當年高雄的住宅地王,有錢人住那邊比較多.
所以他那邊房價一直都在水準以上,甚至略高於同等級的中央公園.
陽明商圈也是因為早期的公務員買不起市區,所以擴散過去買.
結果後來軍公教翻身,這邊反而變好區.
三多商圈則是商業精華區有指標性,所以房價也一直有撐.
本來火車站也是精華區,後來火車站前站偏低是因為風化區的關係.
所以火車站前站是因為居民水準變差便亂,房價才變低的.
(運河邊很有名的"少年ㄟ,乾杯鬆一下~~"我被問過上百次了,一次都沒去過,感覺很髒)
所以居民和重點建設會是影響點.
高雄捷運價值本來不高,但是現在一直在增加,並且增加效應很明顯.
所以買捷運是穩定利多...
像我買房子,永遠都是捷運500公尺內,或是預估將來會有捷運路線,無論哪種東西.
高雄人不買,瞧不起捷運??那好,便宜賣我,plz.
最後生活機能....
生活機能其實是最後的指標,有人就會發展生活機能,沒人機能產生的就比較慢.
不過基本上,市區生活機能再差,機車騎一下就很方便了.
應該不會有太多這種問題.
那回頭來看瑞隆和五甲.
兩個都是路亂區,所以格局小.
格局小就是不用祈禱突然間有摩天樓蓋你隔壁,大百貨公司出現在你家門口.
這種天上掉下來的恩惠,一定是優先在路直區域的幹道上...
(所以長期養不動產,請優先考慮路直又大條的區域中的幹道)
因此買路亂區,就是要看"我現在確定會有甚麼".
另外再看四周有沒有夠大的空地會有發展潛力.
五甲區確定的大概就大魯閣開發,75重劃區..
瑞隆就是輕軌,不過他多了一個遠程的機房大面積土地將來會有開發案.
兩者都有靠近灣區的擴散利多,兩者都略吃到205廠開發效應.
所以如果要選2~3年投資,瑞隆輕軌比較早出來,優先考慮.
3~5年因為75重劃區大概1~2年後土地釋出,2~3後開始熱,所以五甲開始被抬轎.
3年後瑞隆要看機房土地開發計畫才知道他下一波利多哪時候要出現.
大長期的話,小港機場總有一年會搬遷,只是不知道是10還是20還是30年.
(要1000億,政府現在說沒錢..可是我們政府滿會賺錢的,尤其他們很會炒地皮)
只要小港機場一搬遷,四周土地大量釋出,往小港的隔閡消除,限高問題解放.
五甲會吃到整個機場土地大開發的效應.
所以她會好..
不過要等幾年才會好,不知道,等30年的話,你20年屋就變50年危樓了...
不過後面要補一下,五甲還有一個缺點是.
他和幹道/捷運中間是隔運河.所以交通比較受阻...
以店面來講,五甲路的條件自然就遠好於瑞隆路,因為所有五甲人都一定要經過.
另外他貼著高速公路.
以圍棋來講,你貼在死亡線上...是不好的.
雖然說金角銀邊炒肚皮,可是角的急所是在44...你要和邊界有空間距離阿.
你太貼在邊界上,會有這邊發展被拘束住的問題..尤其他同時貼住了何和快速道路.
當然你問愛河邊,港邊為啥不會有這種問題.
其實早期愛河邊也是有這種問題,不過現在因為愛河港邊會有觀光發展.
因此他的利多是擴散到水面上都有價值,外加他有景觀價值.
講白話點就是,他吃到河的利多已經遠大於河造成的發展限制問題.
so..想法會不太一樣.
你貼住有觀光效應的河,和你貼住效應低落的運河,是兩種相反的結果.
so...總結一下.
現在投資,短期當然只要便宜,買就對了.
要放兩三年的,追輕軌.
要放5年以上,可以買75重劃區四周,或是買靠近機房和輕軌這樣有雙利多.
養店面收租的話,你要撐就買五甲路,它的群聚效應很難被取代也很難被轉移.
(當然你養透店想被蓋大樓的話,請離開這兩個區域,建商不會優先收這邊)