喔 沒想到在這裡閒晃一下 還可以看到有人在討論德國房地產現況 還頗感動的
來房版討論結果幾乎是歷經動亂的一年 這篇還是少數看到用數據面比較各國房市差異的
...嗯 雖然數據還有一些可以加強 但是我想對於之前的一些謾罵文跟感想文
已經有很大的進展了 讓我們看看台灣跟德國目前為止的房市發展差異...
: 首先，2012年底~2013前半年
: 今日美國這份報紙大概有半年的時間都在雞婆外資進德國炒房的事
: 因為真的太多了所以你自己去翻一翻外電舊聞吧，英文沒障礙最好
: 有障礙那是你自己的問題，請恕我在此懶得證明，因為我以為那是全世界都知道的事
: 再來個算式 設所謂的炒房一年轉手一次
: 1x1.19^(2014-2010)=??? 算出來的話你就知道德國現況房價有沒有合法翻倍
: 甚麼偷竊犯不犯法的神邏輯我就略過不談了，這些數字你往下看就懂了
: 好~看到有人拿德國出來講again，那就來比較一下
: 不然又說大家都是印象派，只會憑印象說台灣不一樣
: 觀念上定義
: 德國:房子是民生必需品，但還是把房子列為商品，相關規範還是由經濟法約束
: 台灣:有土斯有財，所以住房理所當然是商品，而且是投資商品，都說是財了
: 一個是把房子當衣服，一個是把房子當傳家之寶
...在德國 房地產在法律定義上 是有"法律保障限制"的"民生必需品"
在民生經濟上 是當成社會福利機制的重要一環 關於德國在房地產上的努力 我想大家
都會用google了 就不用多廢話了 可以自己找幾篇看看 http://0rz.tw/Tq9FI
房地產政策同樣是德國政黨競選的主要辯論議題 任何人提出的政策如果不是保障民眾
的住房福利而是會抬高房價 他們喪失的可能就不僅僅是選票 而可能會是整個政黨的
政治生命 跟一般的商品還是有很大的不同 在法律上 就如同本篇版友下面敘述
的一樣 對於房租金的價格 是有嚴謹且持續的管控的 都有限制的漲幅跟相對應的
罰緩 甚至還有動用的刑法的暴利罪管制 這位版友既能提出下面的德國管制
我想這就已經房地產跟一般衣服等隨意定價的商品有很大區別了
是完完全全的民生必需品管理 相對於台灣 什麼經濟的火車頭 還有啥有土斯有財...
算了這已罄竹難書 不想多說
: 房價漲幅
: 德國:2000~2010年漲1%為全世界之最，2010至今因外資湧入，大都市房價為2007年時的2倍
: 台灣:過去3年小漲1倍，大跌10趴
: 要說德國不正常嗎...世界之最的確不能說是常態，可惜還是因為歐洲當時沒有穩定投資環
: 境漲翻了，晚節不保又不可逆，嘖嘖...
....有一個網站還頗有名 可以查看全世界不動產價值的趨勢分析:
http://www.globalpropertyguide.com/ 可以讓大家少用什麼印象來表示~
上面的房地產價值都是用各國當地有名的房地產仲介機關提供的數據統計(台灣:信義房屋)
雖說細部各國各地區細節並沒有很精準 但拿來做比較及趨勢分析已很足夠 我想本版有
這麼專業房地產人士及房產溫拿常駐 應該人人都知道才對 但還是給不知道的分享吧~
德國近七年來房價漲幅 http://0rz.tw/4FNTw 從07年大約30%左右 而且從11年才開始
台灣近十年來房價漲幅 http://0rz.tw/TrdS0 從02年到現在快3倍....
看得到台灣這十年的漲幅實在海放德國太多 我想上面的體現就在於德國在美國寬鬆及
歐豬泡沫前有著長期的房價穩定政策 http://0rz.tw/8N1GL
雖然德國在房價及租賃市場成熟後 2008之後就開始慢慢減少關於社會住宅等預算及開發
而近年來因為歐豬經濟萎靡 許多人擁入德國尋求發展推升需求 而美國和近幾年的歐洲
央行利率寬鬆也導致熱錢湧入拉升房價租金 但即便如此德國的房地產漲幅相對台灣
已經好過不知多少 即使在全世界受到熱錢影響的房價推升潮 德國也是較晚而且漲幅
相對收到抑制的幾個國家 (其他像日本 還是因為已經泡沫過經濟衰退後才比較慢反應)
像德國近幾年因為房租高漲20%以上 12年底就有民眾跑去抗議了 而政府也立即訂立
新規則: 3年不能漲20% 漲過後15個月不能再漲....
反觀台灣... 印象中這個是12年時的各國房價最貴都市比較 http://0rz.tw/7Vdw1
德國平均所得快台灣兩倍以上 而台北平均平方尺房價 是柏林的1.7倍 0rz..
我想即便是美國帶起的世界低利熱錢房價推升潮 會比較的應該都不會把台灣跟德國
相提並論...
: 房貸利率
: 德國:20年 4.3~4.5%
: 台灣:20年 2%左右
: 升半碼都在叫了，升到4有沒有感覺?你還沒燒炭你老闆可能已經先跳樓了
: 租金漲幅
: 德國:3年內不得漲超過15%
: 台灣:2012年租金漲幅0.62%
: 台灣租金漲幅太低不是已經被訐譙很久了嗎
台灣租金漲幅太低是因為所得不振 而且租屋市場長期供過於需 這也不想再多說..
另外 台灣房租是租的便宜 但跟要"租的穩定" 那是兩回事 也說很多遍了
主因就是台灣相對於其他國幾乎沒有什麼租賃補助管制跟普遍的社會住宅興建
可以看看趙藤雄的好朋友莊教授整裡的資料 http://0rz.tw/8yvXC
裡頭也有許多好物 有興趣的可以自己下載來看
裡頭page 2-44 歐盟社會住宅平均14% 美國日本新加坡都有6-8% 連大家口中暴漲的
香港 也還有20%以上的供給(雖說近年對岸大量湧入的強國民眾 搞的也是供不應求)
台灣 只租不賣的社會住宅 0.1%不到... 這情況下 不要說社會弱勢了 許多成家的
人也被迫要想辦法背高貸款才能有一個"穩定的家" 這幾年的人口紅利高點更推升
買房需求導致房價處於非常容易炒作的局勢 這也是老生常談不想多說...
: 房產自有比例
: 德國:40%
: 台灣:80%
: 政府立場有義務照顧大多數的人，如果是絕大多數的話更不用說
: 租屋比例
: 德國:60%
: 台灣:20%
...基本上看到台灣的住宅自有率高達八成 我真真覺得這是一個完完全全失敗的施政統計
住宅自有率定義 http://0rz.tw/VVXrQ 雖然12年有針對親屬認定作修改減少多估
但是對於已成年之戶籍遷移自住跟人頭並沒有太大限制 居住事實這項條件形同虛設
那來看看 台灣這幾年戶籍及人口的變化 http://www.ris.gov.tw/zh_TW/346
看看 "07縣市戶數結構(96)" 這項戶籍結構分佈:
102年戶數總計 1人家戶 2人家戶 3人家戶 4人家戶 5人家戶 6人以上
8,286,260 2,530,995 1,608,927 1,513,385 1,340,542 673,646 618,190
96年戶數總計 1人家戶 2人家戶 3人家戶 4人家戶 5人家戶 6人以上
7,512,449 2,022,901 1,352,358 1,335,536 1,327,161 749,799 724,013
..目前台灣戶籍總家戶數中 竟有高達3成以上是一人戶口! 占戶口總成之大宗...
而從96-102年 6年來 戶口總成長77萬戶中 有高達51萬戶是一人戶口! 快7成比例
從數據上來 那些所謂供不應求的都市也是如此...
這種一人戶籍暴增 是真的有自住需求的分戶? 還是實際為了自住避稅需求產生?
這樣戶籍統計出來的自宅自有率 只代表住宅中有8成以上是自有住宅 但不代表
全國實際家庭中 有8成實際家庭都有自住住宅可以住啊! 一戶多屋的情形完全被忽略
這樣的戶籍及課稅制度 財稅改革還不重要? 難怪一堆建商跟房仲愛提這數據!
這種住宅自有率的錯亂 早有學者示警多年 http://0rz.tw/NcpGN http://0rz.tw/vyQLO
有許多弱勢族群在這種數據下 完全被忽略 從有望擁宅變為絕望者
另一端擁有二宅或更多的顯然可以因財富增值為受益者 至於中間僅自有一宅者
他們紙面上財富增加 但難利用 因為仍然要住在其中 另一方面他們若想換屋改善
居住條件，則在漲價後更為不易，所以總體上也是受害者 這樣的施政依據
真可說是遺害台灣萬年...
: 同上，這也是為什麼德國的租屋比較受到政府保障的原因
: 房屋估價
: 德國:由估價師評估開發商開價應該為多少錢，超過20%為經濟犯罪，超過50%刑法伺候
: 經濟犯罪:購屋者告上朝廷>法院起訴>要嘛降價，要嘛退錢，要嘛最高罰5萬歐元
: 刑法:同上述流程，最高處3年徒刑
: 台灣:開發商自行開價，太高再交給市場修正，官方認定現值只有收稅時會用到，無意義
: 我國評定現值、公告現值跟市值的差距實在太大，如果調整的話會影響到下面稅收
: 殺價習慣
: 德國:不會殺
: 台灣:一定要知道屋主入手價殺到見骨才爽，所以屋主賣屋會分開價跟底價，為了讓你爽
: 不論民族習性，有了上述的估價依據，德國就算要殺也沒什麼好殺的
: 賣屋稅收
: 德國:估價師所估的價錢的1~1.5%不動產稅，3.5%交易稅，有獲利要繳差額15%營利稅
: 台灣:土地增值稅，2年內不符條件買賣的要繳奢侈稅，細則不列舉
: 德國漲幅前10年1%，賣屋根本虧錢，相對當時也比較不會有人想擁有房子
: 每年住屋稅收
: 德國:土地稅
: 台灣:土地稅+房屋稅
: 由官方認定現值做基準再套用到倍數的公式
: 這也是為什麼台灣不敢把現值訂太高的原因，每年都要繳
: 80%的人會哇哇叫...其他的稅制就不列舉了
: 人口密度
: 德國:225人/平方公里
: 台灣:646人/平方公里
: 需求相對比德國還要高
: 國土面積
: 德國:35.7萬平方公里，水域佔 2.42%
: 台灣: 3.6萬平方公里，水域佔10.34%
: 真的是蘆筍比菜頭，人家幾乎全境都可以居住，誇張一點有些地方連水上都可以住
: 我們小就算了還一堆山、一堆不知道在急什麼的溪流，還有無法開發的海岸線
: 合建改建都更
: 德國:鼓勵民間合建，打破建商壟斷，每年新成屋中有30%為民間合建
: 台灣:釘子戶一堆誰也不讓誰
: 要拆房子就先offer my dad money，不然就over my dead body!!!
: 台灣 德國
: 國內生產總值 489.9 37761.9 (單位:十億美元)
: 平均每人國內生產毛額 20984 45823 (單位:十億美元)
: 經濟成長率 2.19% 0.4% 2.19房市灌多少?0.4支援歐陸多少?
: 2012平均工資 1523美元 4409美元 已哭
: 已經看到工資了，我看我們就...到此為止吧....
: 因為看到工資我就想到工時，想到工時又想到這篇新聞
: http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20140831/36056121/
: 想想還是別再提了...
: 結論:台灣不一樣，誠心建議不爽不要買，你可以學德國租屋，台灣租金沒有很貴
: 啊就真的不一樣啊!!是要拿甚麼跟人家比啦!!
: 我有那邊數據錯誤的歡迎指證
: 本小魯不才念書的時候碰到金融海嘯有作過報告(我作報告超認真)
: 最讓我吐奶的就剛好就是用德國當比較對象那篇
: 對德國還算略懂，一些基本資料不一定精確，但也大概都還記得要去哪裡找
: 所以看到印象派搞笑說"德國怎樣怎樣，台灣怎樣怎樣"的
: 就特別想給他捧場意思意思笑一下
...其他的我也不想提了 發這些文也只是給大家起個頭發個醒思 並不是想引戰
或站在誰哪邊
雖說全世界甚至房地產管制嚴謹的德國 都受到歐洲及美國寬鬆下的衝擊
產生房地產升值情形
但是拿我們台灣這病態的國家 與之相提並論 而不真正正視台灣房地產的危害和
將來很可能發生的金融危機 那才是最可怕的事! 就這樣吧