※ 引述《mikikimai (iii)》之銘言：
: 一個親戚在sars期間 購入一坪1x萬
: 總價共3～400萬（零貸款）
: 然後在2010年漲到一坪20出頭萬左右賣掉
: 緊接著購入一坪也2x萬的新大樓
: 兩年後大漲又賣掉 得到現金1500萬左右
: 接著買台北市市中心的30年公寓。
: （房仲號稱北市都更房 .漫天喊價）
: 總價共2xxx萬
: （扣掉1500萬 其他向銀行貸款）
: 知道他在買賣中間繳了不少奢侈稅跟房仲佣金 還有搬家費 裝潢費（新買的30年屋整修）
: @@
: 但他最近依然一直在看房子
: 似乎對投資房地產很上癮
: 而且常找我一起去。
: 但他似乎真的生活的蠻寬裕（花錢不手軟）
: 他一直說因為他房地產投資有一套
: 但他也不過就一間房子在一來一往買賣
: 請問 是我算數有問題嗎
: 這樣真的能賺錢？
基本上齁...
區域漲幅是大於大環境漲幅拉.
例如這邊通捷運,她爆衝個三年....
我通常會說她捷運蓋下去漲50%....
(很多人誤會我說這個利多漲幅多少的意思,我通常是排除大環境的漲幅.
單純說"當利多發生時,你這個物件在你當下的行情大蓋多少",而不是之後她會是多少)
但是其實大環境每年如果再10%,也就是3年漲50%+30%=80%...!!
所以你買這邊三年後賣掉,你是比買別的地方多賺50%...
因此追著利多買就是再賺這些多賺的,當然你要折合成本,大約賺到40%..
大環境直接忽略...因為那個%數是你買哪邊都漲差不多..
所以我通常也說,你買有買點,賣有賣點..不對的時間不要賣..沒意義.
我也常講,你買了就不要賣了...
比較差的利多還是利多,你換來換去扣掉成本,也沒賺多少之外.
只要是市區,弱勢地方通嘗一段時間會有天上掉下來的驚喜..
因為都市必須平衡,尤其高雄這種市政無法轉移的地方,好位置一輩子都是好位置,不會變.
so..不是漲了你就賣,而是漲完了你才賣..剩下美好的環境,優良的建設的時候賣.
然後再把錢轉去有爆發力的地方...
再一點就是槓桿..
你有100萬玩500萬,漲到600你賣掉你有200萬,可以買2間500萬..
所以當你貸款還沒到cap,然後你手上的資金很少的時候.
快速買賣可以讓你先把資金弄出來.
當然當你貸款受到限制,例如貸款已經超過1500萬但你的條件追不上的時候.
這就沒意義了.
再一種就是買低賣高.
買低於行情20%,賣行情後扣掉成本賺10%,算上槓桿超貸不算的話也有現金投報50%..
不過那是極短期...並不在你的討論範圍內.
不過基本上當你資金大到一個數字開始囤店面的時候.
你就不是這樣幹的.
你應該是等...一值等到一個長期多利多的地方..非常多方考慮研究後,看準才買..
例如費玉清當年買忠孝東路那樣..
你就買,買了就傳三代不賣(直到你家哪天出了敗家子把她亂賣掉)...
就像我家一值想買上海一樣,買了就不賣...你漲翻天我也不賣,跌到谷底還是不賣..
不動產就是不動,敵不動我不動,敵動..我還是不動..!!
為啥?...理由就如你講的.
我今天買20,明天漲到40好了,我賣40再買40幹嘛..養仲介代書喔...
尤其如果我抓到多利多長紅的區域,她雖然爆發力不是最好的,可是她長跑耐力很強.
我省下了大筆買賣的成本,換取我無腦躺著囤屋賺增值...這買賣很划算阿.
更不論,店面最重要的一點....是買"租金會漲"的地方.
我買的時候2%,過三年3%,過五年突然翻5%,過10年變10%...
這才是店面的奧義...而不是在那邊算增值...
所以其實很多大屋主,手上甚麼五間十間店面的,仲介根本不認識.
阿她三五年才買一間,買了永遠不賣.根本不再盤桌上..誰認識她阿...
可是她們才是囤房大戶,支撐高房價的主力...更者很多都低貸款或無貸款.
越會一值買賣的,通常是資金嘎的越緊或跑極短期的...
而你跑極短期,你一定用人頭..另外很多都是超貸,技術約.
所以都是走偏門,算是違法或是逃漏稅行為.
而那些囤房大戶,基本上他們就是完全合法玩,合法炒房,守法納稅好公民...
當然也是高房價真正的兇手....XD
(兇手不是那些短期,高雄崩盤1x年,滿地短期..也沒見房價爬起來過.
主因就是這些囤房大戶再1997~2000年都再撤資移民把錢弄出海外)
另外,這也是為啥金店面很難買的原因...
沒人要賣阿...你看六合強國夜市,誰再賣店面了...XD
我隨著通膨,台幣貶值,稅金增加,就不段的拉租金,幹嘛賣阿...
並且金店面賣掉之後你就買不回來了....
所以才會說,亂賣店面和土地的大多都敗家子..也是這樣來的.
除非你是很高手,你判定這個商圈漲到緊繃,準備萎縮,所以出清之後轉去更有淺力的地方.
當然高手很少的...太多的敗家子只是"喔喔喔,漲好多了耶,快賣給盤子"
賣了以後又"喔喔喔,這邊不錯耶,快買快買"..
過了10年後結算,比不賣還少賺非常多,甚至很多人買賣一大堆,算上通膨和貶值還虧錢.
當然啦,店面也可以玩中期,抓有爆發力的店面買...
不過因為扯到店面的差價太大,外家好點人家不一定賣.
所以要玩中短期店面抓爆發力,無論你的財力還是挑選店面的功力,都必須很強.
否則,你空有錢,你買不到你這個價位的店面,你會很冏...