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【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】國立政治大學教授張金鶚在2015年第2季「國泰全
國房地產指數」記者會上，對於房地產接下來發展的狀況，提出他的看法，張金鶚指出，
房地產市場剛開始反轉，這一次市場結構很特別，過去不景氣其實是從城市外圍開始，從
不好的產品開始，這一次是從台北市的蛋黃區，從豪宅開始。這樣的結構往下蔓延，從北
部開始慢慢蔓延到中南部，中南部現在還沒有開始明顯感受，可是「這些效果也會慢慢的
發酵出來。」張金鶚強調，「觀望、等待，是現在應該有的共識。因為，消費者的等待，
會創造房地產業者的最大致命傷。」
張金鶚說，房地合一稅通過之後，其實大家還沒回神，所以2015年第2季的房市發展情況
下，「我覺得房地合一稅的影響力還是沒反應出來。」儘管七月份很多報導指稱，個案價
格開始下修，不管是開價七五折，或是市區打六折等等，個案下降的幅度好像非常明顯，
這些訊息多半是七月份才出現，換句話說，第二季的調查資料，還沒有真正反應出房地合
一稅的影響力。
張金鶚指出，個案的降價還沒變成整體情形，對於後勢房價影響還需要觀察。降價其實有
很多形式，例如送贈品(家電、裝潢、汽車...)、低自備款等等，但是，這些方式無法反
應在「價格感受」上面。所以，事實上這些價格的下修，其實看起來，好像沒有那麼強烈
的感覺。
研究房地產價格有所謂的「平均數」分析、「變異數」分析，基本上都是以「平均數」分
析來看待整體市場變化與未來發展，但是，當市場出現「變異數」的時候，就要觀察這個
「變異數」對於市場逐漸帶來的影響會有多大，是否會因此改變「平均數」的數值，目前
市場出現幾個「降價個案」就是「變異數」，要觀察後續對於其他個案是否會產生牽動影
響，而影響到「平均數」。
張金鶚舉例說明，「國泰全國房地產指數」把台北市分成高價區、中價區、低價區，根據
數據顯示，台北市的高價區一季降價幅度達9.4％，這是很可怕的。他表示，台北市的豪
宅不動產持有成本特別高(房屋稅)，這個就是「變異數」分析要去看的事實，而不是用「
平均數」分析，當台北市的豪宅因偉持有成本過高，而開始明顯降價之後，對於整體的影
響就會慢慢開始產生，這就是「變異數」影響到「平均數」的分析概念。
張金鶚說，房市發展可以看看台北、新北跟桃園年線的價量圖，特別桃園，量的下滑已經
非常清楚，價格跟著出現震盪，背後隱含很明顯的量先價行，不過，南北還是有點差別，
南部房地產量價還沒有這麼明顯的差異。但是要注意「擴散效果」，從台北、新北、桃園
、新竹到台中開始已經有點反應，那台南、高雄也可能會遞延跟進。
張金鶚說道，民眾關心房市降價要入市還是要避市？這個前提是「房市降價到底要降多久
，或者是要降多深。」他表示：「坦白說，目前唯一的共識是，現在房地產市場都不好。
降價才是王道，但現在是降多少的問題。」成交量縮是很明顯的降價開始，現在的價格跌
是才剛開始，會跌多深？跌多久？當然還不知道。在這個情況下問的是要入市還是避市，
「如果你認為這個危機是短期的，那就入市吧，因為他短，你有能力撐。若相對這是長期
的趨勢，你可能就要稍微避一下。整體來說，現在景氣該開始反轉，我的想法就是