你看的太好了
新竹、竹北已經享受過園區經濟起飛的美好時光
10-14年是分紅屢創高、經濟好的日子、工程師人人炒房的日子
(經版友更正 10-14年分紅沒有屢創高 但我相信還是大勝其他行業 有到人人稱羨的水準)
而現在的電子業挑戰重重
股市預計會空頭走勢，使得資金縮水
加上台灣大環境，籠罩在打房氣氛下
未來的新竹能再創下新的天花板？
我不這麼認為
今年初就已經是天花板了
我認為新竹和竹北房市將走向一個模式
就是關長區和高鐵區獨強
關長區 不是關埔 因為光埔無法跟關長比肩
關長區受惠於關新路氣氛太好 又近園區、新莊車站
多年累積的自住客也會持續帶動商圈的資金湧入
機能將逐步地持續海放其他新興重劃區
房子自然稀有少有釋出
價格也是會遠高於其他區
至於高鐵區 我指的是走路可達高鐵的建案
不是什麼開車5分鐘的
如新世紀 中央公園 國泰twin park 光立方 甚至是文興路附近的建案
基本上因為走路可達高鐵 自然有他強勁的需求在
此區除了高鐵之外
就是重大投資案的建設 未來會吸引更多資金流入
這兩區因為都有他的獨特性 所以價格可以成為大新竹的天花板
另外竹北文興路綠園道一帶也因為優異的地理條件
舒適的環境、竹北最有優勢的學區、公家機關的帶動
價格應會接近竹北高鐵區 成為天花板附近的一份子
最後就是新竹市附近的舊區新房
雖然因為離園區遠而不被市場關注
但像是鴻柏過去蓋的 鴻磬、鴻韻等類似的舊區新房
一樣會是天花板附近的成員
這四區的另一個特色是 價高 且釋出少
因為物以稀為貴 自住客已經住進這麼好的地點
沒什麼重大事件不會搬離 因此釋出少
想住進這幾區 極有可能只買得到高總價、老房、瑕疵房等
如關長目前大概只能買到超大坪數、跳脫市場行情的房
或是三小國（老房）
也就是你買的起 但可能卡不到位的狀況會發生在這些區域
我的結論就是
大新竹的天花板不是還沒到 已經到了
因為景氣循環使然 新竹又這麼仰賴科技業
天花板就是關長跟高鐵區的指標建案
除了上述提到的區域房子之外
應該都免不了僵持量縮 甚至跌價的命運
天花板 跟 中間沒特色的房子 本來就會有所差異
可悲的是投資客愛炒作中間沒特色的房子
因為便宜 也因為一般自住客也只買得起這種類型的房
看看竹北縣三 華興 或新竹光埔 那精美的委賣量
經濟不好轉的話 修正應該是可預期的
自住客可以再觀望一下

新竹房地產已經開始進入自住市場，自住的眼光和投資客不同所以我不認為有什麼利多出盡的問題！XD生活機能好，周遭環境不錯，自住客自然會進駐再來房地產不穩的時候，其實發展成熟的區域，才保值！關長區現在的狀況與條件，對自住來說已經足夠了其實很多人反而不希望過度的商業發展大家也都很期待光埔商業區趕快發展起來散步就可以去逛街，對關長區也是一個利多XD拿巨城來說好了，若是我自住不會想住在巨城第一排光是塞車和吵雜的狀況，就夠了反而隔了兩三條馬路的區域，我會比較喜歡不過關新這邊比較大的問題是，目前進來的大多是自住客自住比較不懂炒房價，光埔那邊目前還是很多投資客（含房仲以及還在蓋房子推建案的那些建商所以光埔區會比較有話題性和討論度一個區域，有沒有人為操作，是漲跌的因素之一但是相對來說，自住比率高，會比較保值投資OK ,但是風險自負

Cefilos大 感謝分享 之後來看看光埔是否真能如您所說的均價最高 千萬種看法 才造就這市場

竹北王行情總在猶豫中誕生看法不同是健康的高鐵區除了走路可到的，離興隆橋近的也有撐

興隆橋近的 是像什麼明日軸 宏觀大器嗎XD我覺得看起來很好買 很好買的就感覺沒有撐

對竹北不熟，光埔個人認為是人還沒搬進去，關長剛開始發展不也是超便宜？

明年costco那側的一些建案陸續完工後 光埔應該會好很多

我還是看好光埔，光埔是否成功在二期的開發進度及光埔百貨及空橋商圈是否順利營造起來。二期有大量綠地，加上舒適的空橋，可擋風避雨的逛街。若順利發展，光埔有綠地，有商業機能，離園區又近剛好集大成。

交通會很可怕

光埔的建材比較好，而且學區也很近，我會選擇光埔，而且關新區餐廳都不便宜，不會常常去報到@@

甘泉魚麵 麥當勞 池上飯包等等 旁邊還有一些小吃類不過新房的建材比較好 這當然也是自住客要考量的點

10-14分紅履創新高?

竹北在關埔還沒起來之前確實是購屋的首選，但從推案量跟人口成長比例來看，近幾年關埔不管是關長還是光埔都不輸竹北，尤其近一年光埔區的人口成長數已蟬連整個新竹市冠軍很久。剛好跟你說的不是自住客首選狀況相反。畢竟高鐵旁邊緊臨高壓高架橋都能當賣點，在南邊變電廠影響或許早期是有，但畢竟光埔腹地較大，不喜歡的就選擇遠一點的建案就好。至於會不會跟關新路那麼成功，現在整個工地樣實在太早下結論。認真看計畫書，你會覺得光埔對於退縮跟人行空間規劃是其他區域值得學習的。在多雨，炎熱，的台灣還有新竹風，騎樓及退縮的設計絕對是王道啊.

10-14分紅履創新高?這誤會大了 XDD

是喔 我以為科技業這幾年賺得不錯 看來是我誤會了XD

光埔就是在複製2009年後的關長區模式...關長區也是到2012年之後才真正算發展成熟 , 光埔真正有較多建案進駐是在2011~2012年,其餘大量在2014下半年到2016年上半年 基本上光埔根本還沒完全進駐完畢 說要輸關長也只是現在兩區最大的差異就是在於 外來人潮的來源關長區也是住了7,8成後 開始展店+新莊車站 慢慢有較多的人潮時間點就是在2012年 整個上來 光埔區有個很特殊的模式就是costco早在2008年進駐 周圍商店只要把人潮往外帶出蔓延就成功了 基本上追上關長區是遲早的事 能衝多高不用去想新竹市真正房價最高的區域 是在市區!!!!!! 一直以來都是因為新建案稀少 太稀有 但園區人少會買市區 因為上班太遠太貴的區域但擁擠,上班又遠 這種會算CP值和參考一堆消息的

為何不適合居住,那附近惠宇的案子高入住率都是假的嗎?!

就會大量往新重劃區買 不用算要到天花板 但漲幅也夠嚇死你至於適不適合居住環境 說真的關長區的居住品質也下降了商業模式去年開始一堆小餐飲店進駐 路小條 兩邊都亂停

這是台灣，商業活動越多的地方房價越高。

跟2012年以前 差很多很多 說穿了關長房價漲也是拜周圍生活發達造成的 要像高鐵區 大綠地 大坪數氣派模式 還不一定成功我只能說 要完全了解竹北跟新竹市的區域房價發展 難....絕對有心中偏好哪邊 最後了解最透徹的也就剩你所選的那區

惠宇品牌好啊 當然有人在乎建商更甚於地點

我想ck大就是擅長竹北 而我不過河居住 當然我對新竹市比較熟至於你說的量體 關長區早已沒多少可再蓋的地 能挑的建案不多三小國的房價單價 許多精算過的園區人 都還寧可買到光埔區這說光埔區外人客多 也說不多去 兩區都是以園區為主力 買了下去 就會遷戶口 都不太算純外來客了 外來客大概就只有金山街

三小國畢竟建材、建商較遜色 屋齡也相對高 放棄合理

要用外來人潮評斷適不適合當住宅，那版主推的高鐵車站附近一堆外來搭車人潮，加上商業用地怎麼會當成高級住宅。好像有點矛盾呢？！

另外也可以去研究二重埔 環XX 系列 造鎮 預計要推多少量?關長區 也一堆外來客消費人潮呀 住附近天天吃破百元一餐??

這裡如果那麼不優的話,還會有人願意住?願意承接?還有這裡不是一般工程師會來買的地方。就我認識的每個年薪都超約統計出來的家庭收入數據,你說科技業不好,還是有人可以照領領高薪,只是你不知道而已。

msty版友 我可沒有說光埔很不優 只說他的規劃和量體很難成為新竹的天花板 光埔光是近園區、有好建商就可以吸引

暐順哈哈..哈洛德 外觀醜到炸 要炒上天就有一點點難度

一堆人了 但他的價格一定有他的極限哈洛德看591還沒有人丟出來賣 期待看他的二手交易狀況

關長區也不會是獨強 新竹市區北門路/城隍廟附近 都破35萬

光埔是商業規劃，其實跟關長的住宅規劃不太一樣

還比關長區 君鼎 一第 星河麗 喬立有容..這些貴哩...

長遠看，商業區向來值錢

amsen大 所以您看好新竹未來的商業嗎? 商業區值錢沒錯q169說的對 所以我有提到舊區裡的新房 光鴻柏市府附近..

我老婆娘家就在好市多對面，她連去搶個鑄鐵鍋都會搶輸人，你覺得以後沒有商業發展的可能？

鴻韻霸氣的外觀 當初還可以遠看南寮煙火 591賣超貴我不知道 新竹除了科技業興盛外 商辦類的直覺不值錢但因為我沒研究新竹的商辦 所以不了解

別搞笑了，高鐵商業區蓋的是純住宅？說到高鐵這最強運輸，若以園區人員來說，有多少人會為了搭高鐵選擇住旁邊？會比住離園區近一點實際嗎？現實上竹北光塞車就刷掉一堆買家了。沒有享受高鐵的好處，卻還得承擔高鐵衍伸出來人潮亂停車。

至少我文中提到創天花板價的都是純住宅 我也提到暐順蓋的住商混合價格就自然有被壓抑 另外就是高鐵區這麼貴也是實價登陸的結果 至於離園區遠是事實 或許是台北客在買

那你一定不知道twin park是有店面的，不是什麼純住宅。

講白一點 就是供給太多了竹北為何漲不動 就是過去推案太多 空屋太多了雖然新竹所得高 但周邊衛星市鎮 可選擇的住家環境很多有些科技人就買在頭份 住大透天 上班開車到竹科也方便新竹為何漲不高 路小條 都市規劃被縱貴線切割新的重劃區 環境佳 可是出了重劃區 問題還是沒變竹北高鐵旁邊是新埔 在新埔買農地蓋透天的很多新竹+竹北 人口不過50多萬 和雙北衛星市鎮人口 差10倍蛋黃區房價 就有可能差數倍

原來如此 celhw您這樣一提我才想到捷寶新世紀也有店面只是上次進去時好像還是空的 讓我覺得是純粹的住宅區不過或許是誤會 我的認知是一棟商辦 一棟住宅或住商混的就才不是純住宅 有店面但剩下全部都是住戶的我的認知也是純住 應該是認知上的不同 印象中光埔不少是商辦名義?然後whyooo分享的很好 簡明扼要

高鐵貴不是高鐵的因素，是中央公園的因素。若看整個高鐵均價其實跟關埔還是有差的，像高鐵宏觀或說lavie等較平價住宅。價格不會比光埔平價宅高。光埔沒有像twin park那樣高價建案是現有的環境確實不像高鐵那樣優。都是工地，商場也還沒成型，沒大型綠地可當賣點。所以前面才會說要光埔價值要看二期，等萬坪公園落成之後。或許看天湖的價格就知道，離園區近有綠地再加上便利商圈的豪宅是否有市場。那你印象又錯了，光埔目前商辦只有雲智慧，且是純商辦。

哇靠高鐵貴不是高鐵的因素,奇了品川發展起來是因為公園不是高鐵站 我受教了園區人士不是有時候自我感覺太良好? 能夠買高單的不是只有園區的

你可以把中央公園填起來再來看看twin park 有沒有那個價錢就知道靠高鐵能不能撐起現在的價格囉。

關長區的優勢在於：走路近車站（接台鐵、高鐵周遭生活便利，但是不在商業區百貨公司旁邊鬧中取靜光埔區：有空橋逛街方便，未來生活機能可期可惜靠近變電所，會流失一部分的客群關新路周遭建案，還環繞了一個關新公園偶爾可以辦辦活動，散散步運個動日後光埔區若發展起來，關新路過去消費也很方便

沒錯 光埔發展起來 對新竹、竹北都是好事情

是的，又多了一個消費選擇！只是，光埔區建案選擇的確比較多，關長區就那幾個了就我所知，關新路不少人常搭高鐵往來台北，很方便

關長區單坪多少才算值得買?

應該問 你若想住關長區 你願意拿出少出來買....

值不值得太主觀了,先問預算多少在挑物件吧

光埔剛剛又被sway酸了.... "一大片都是投資客的房子"

哈哈 讓我想到憲哥上個月說 世界X的案例 .....

高鐵車站可以通台北 差是差在這邊

S的每個重劃區都是一大片投資客，我看他連光埔在新竹還桃園都搞不清楚。S還說過竹北空屋比林三淡還嚴重，你相信嗎？

還好啦 SWAY在2013年曾說 關埔是鳥不拉屎的地方哩....

高鐵區走路可以到 是賣30分鐘到台北

專業推。

高鐵區因為腹地大，規劃好再加上高鐵往台北通勤需求，吸引各種等級的建商來蓋，所以就有了國泰中悅等高價案其實也不意外。光埔的最大賣點就是未來熱鬧商業區，不愛這味的當然就不會考慮。生活機能往東到關新商圈，往西到清大商圈都2公里內的距離跟本方便，而且各個新建案間的價格差距較小，但還是有幾個建案滿足多金客像惠宇謙品，富宇權峰，德鑫東方文華大坪數四房。工地狀態最多4年後就解除了，那時才會是發展起飛的時候，但房價一定高過市區就不一定，竹市中心人口夠多，有多元的工作形態，跟光埔集中是園區客大不同啊！硬要比較的話，關長屬利多出盡，發展就是現在看到這樣。光埔在工地狀況解除，街闊絕對讓大家耳目一新。

就像q169 說的，大家會對自己心中偏好的區域做詳細研究，最後買下的就是自家人心中所愛，或許做了些妥協，但大方向不遠。買得起高鐵成功學區一定也買得起關埔，反之亦同。只看單一建案來推定天花板也似乎不適合，那畫上川怎麼評估? 所以我才會提區域均價也是一種參考，可以稀釋單一豪宅影響因子。高鐵中央公園旁的第一二排均價現在看起來是天花板，光埔等二期發展後就能趕上嗎？那就是有趣也另人期待的競爭。 但說實在，真的雙雙漲上去後，我們家就只好放棄換房想法，反正現在室內30坪也勉強夠用了。

關長到光埔走路還是有段距離, 且沒有人行道, 帶小朋友不是很方便, 還是得開車. 喜歡走路逛賣場的會以光埔當第一選擇.但喜歡走路逛公園坐鐵路. 想立即享受現有機能. 關長會比較好. 光埔有騎樓地規劃也更適合各種天氣逛街. 若二期能順利完成, 除了Q1前的萬坪公園, 另外還有大型綠帶, 可以從慈濟路直接散步或騎車到頭前溪濕地去. 開發好,光埔整體商業活動或者休閒空間,甚至學區(據說107年要蓋新小學)等一定是比現在關長還要多元完整.只是需要時間來發展.不知道哪個地區投資客比較多. 但是投資客會投資的地區一定是有未來發展前景的地區. 真的要考慮增值, 跟著投資客買反而是最保險的.

走過去一小段，很快就能接空橋了XD之前去好市多都走過了，如果能接空橋，就更輕鬆了

竹北高鐵特區VS光埔 兩年後 見真章

繼續買進兩區房子, 抱緊囉~~~~~反正房價只會井噴~~~

哈 樓上的大絕只有這句而已？

哈 大家不是都這麼想嗎? 這是趨勢你不是也這麼認為?

我只認為不會跌多少，有機會在漲上去，跟你整天井噴井噴的酸酸喊 差多了我以前也是看空的，等到你真的發現周圍哪些人在買房，我就徹底改觀了，到頭來多存的錢都不夠付這幾年漲的，還不如去好好研究哪邊的房子有機會保值，以後跌至少抗跌，跌很兇跟很便宜的，其實普遍人都不會去買

慈雲路西側未來均價應該會輸世界島，東方文華那區。但有一個變因是興復發跟富宇住商混合案未來也是主推小坪數，曰後的換屋需求就會持續存在。但也可能換屋就換去竹北了，畢竟光埔二期容積率低，單價一定更高不利換大屋族。反正看不看好它都會一直發展下去，竹北也是發展起來了，媒體用台北觀點看天下當然到處是鬼城。