首先 看新莊副都心都市計畫 分區圖：
http://www.hunhsin.com.tw/enews/101-1.jpg
根據新莊都市計畫 各區容積率如下
住一 300% 住二 350% 商一 425% 商二 440%
也就是說，"住一"的土地，建商1坪可以蓋出3坪來賣
"商一"，建商1坪可以蓋出4.25坪來賣
接著來研究新莊副都心，建商入手的土地價格
http://www.nownews.com/n/2014/01/15/1089730
http://goo.gl/oqVYjD
http://goo.gl/oS96R5
由於新莊副都心是在2010年才由新北市政府統一標售，相對單純
一個一個去爬公開資訊應該更準，但本篇只是概略教學，就略從新聞判讀即可
大概可以知道 地價大約是：
早期入手價
商業區 160-180萬/坪 隨便抓170
住宅區 100-150萬/坪 隨便抓125
以版上最夯的AMAX為例：
分區屬於商一 懶得查建商到底入手多少錢 算他160一坪
160/4.25 = 37.6萬
"假設"建設公司用一坪160萬買的話 AMAX的土地成本便是37.6萬/坪
（注意這只是假設一下，實際上多少價格買應該很好爬得出來，只是本篇先隨便抓）
民間盛傳 住宅一坪的建築成本是6~8萬/坪
豪宅興建會成本很高 但AMAX好像也沒很厲害 因此就用普通估計
因此如果依這個算法 土地+建築成本 AMAX就來到 43.6 ~ 45.6萬/坪
建商自己要賺的利潤 與代銷等成本 以前都抓30%
x130%之後就是 56.68萬~59.28萬/坪
我想這就是當初賣的底價了 所以買在這附近的人 基本上都是正常價
不景氣 建商可以少賺一點
但身為一個做生意的 至少一定要賺到10% 不然我看加其他員工管銷支出會虧本了
如果是x110% 那就是 47.96~50.16萬/坪了
我想這應該是AMAX的底限了
當賣到賠本 建商就會把土地擺在那邊不動 寧願不蓋房子
所以土地成本+建築成本+利潤 回推的 可以說就是重劃區的"底價"
因為重畫區非常單純 只有新屋
只有兩種供給者: 1.建商 2.買了建商新屋的人
因為新莊副都心是只經營5年的早期重畫區 還有很多土地存量
所以建商是市價的主要決定者 狀況非常單純
因此不可能出現比建商低的價錢
所以底價是可預測的 回來試算一下 買AMAX的其實並不貴呢
除非你買到5字頭後段 或是6X 不然買5字頭前段幾乎都在底價附近
如果撿到4字的(上次是不是有一個版友說有?)
我看根本就是穩賺不賠送分題 可以躺著說恭喜了
下次去爬出所有土地交易公開資料 就能推估出這裡全區的所有底價