※ 引述《newsswen (新鮮人)》之銘言：
: 由於新莊副都心是在2010年才由新北市政府統一標售，相對單純
: 一個一個去爬公開資訊應該更準，但本篇只是概略教學，就略從新聞判讀即可
: 大概可以知道 地價大約是：
: 早期入手價
: 商業區 160-180萬/坪 隨便抓170
: 住宅區 100-150萬/坪 隨便抓125
: 以版上最夯的AMAX為例：
: 分區屬於商一 懶得查建商到底入手多少錢 算他160一坪
: 160/4.25 = 37.6萬
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容積率不是可售坪數
有很多面積是不必算入容積率的
你這點都搞不懂的話 建議你不要po這種計算文
實在太外行了...
AMAX建照號碼:
101莊建字第00285-01號
總樓地板面積 29845.82 平方公尺
地下室 2286.35 x 4
可售面積不含車位與地下機房
至少也有 20700 x 1.1 平方公尺
(因為附屬建物不算在樓地板面積,故先乘1.1再說
實際上陽台多大要看權狀,建照使照沒有)
基地面積合計 3257.12
20700 x 1.1 / 3257.12 = 6.99倍以上
(因為還有可能有地下的機房設備可算入公設計價)
也就是每坪地可以蓋出７坪的可售房屋坪數
每坪地若是160萬成本的話
房屋每建坪土地成本約２３萬而已
: "假設"建設公司用一坪160萬買的話 AMAX的土地成本便是37.6萬/坪
: （注意這只是假設一下，實際上多少價格買應該很好爬得出來，只是本篇先隨便抓）
作者:
pds1 (莫對惡人慈悲)
2015-09-02 20:01:00加營造大概35 加管銷、廣告 大概<40
造價我沒算,說不定是用黃金當鋼骨,要多貴都有可能 :p
算成本怎麼會省略這個 :D這跟坊間常用的1.6倍係數差不多 4.25*1.6= 6.8你至少也該用6.8去除才合理
作者:
dans (Go for the eye)
2015-09-02 20:08:00造價10~12萬很夠了，又不是高檔建材
營造11.32億，由金藏營造承攬，建坪9028.換算建坪單價為125383元。
作者:
dans (Go for the eye)
2015-09-02 20:10:00但副都心地價很貴是事實，商地幾乎都有200以上了。所以我在盤點雙北房市重災區一文中，將副都心的風險排偏低建商怕的不是土地買貴，因為不開工就沒金流要補，怕的是開工
作者:
F93935 (帥氣å°æ›¸ç”Ÿ)
2015-09-02 20:11:00新莊有三條捷運一年一利多怎麼可能會崩太多 反而是利多出盡的汐止才有可能崩
其實只算土地+營造也有問題就是....公司是營利機構從標售到地主整合到規劃推案還有一堆成本除非宏普員工老闆及合作廠商都不支薪...
作者:
F93935 (帥氣å°æ›¸ç”Ÿ)
2015-09-02 20:14:00市價跌破可能要等建商倒閉把土地廉讓
所以副都心推案很慢，頭前當初地較便宜，又有5年獎勵期，價格會比副都心"殺"頭前獎勵約在2014-2015截止，接下來頭前的成本開始拉高，剩下都是難整合的
作者:
F93935 (帥氣å°æ›¸ç”Ÿ)
2015-09-02 20:18:00頭前商業地有幾塊 副都心商業地超多的你確定頭前會殺爆副都心？
你買房子是要買商業區開百貨公司喔?還不是看社區環境,室內空間配置
我意思只是成本優勢，是無視商業地和住宅地差異畢竟講的是住宅，更在乎一坪多少。
環境好就每建坪貴幾萬,環境差一點每建坪減幾萬,大家挑住家都是這樣的,誰說頭前蓋出來的社區,跟副都心不能替代?
反正頭前獎勵期滿，便宜又好整合的地也快沒了估計之後才是換副都心住宅衝刺的時候。目前空照大概還有70-80%是空地。
作者:
F93935 (帥氣å°æ›¸ç”Ÿ)
2015-09-02 20:32:00大概是 五期跟七期的差距