※ 引述《clacksion (clack-sion)》之銘言：
: 這八種房子不要買 因為銀行很難給你貸款
: 撰文者：陳佑婷 2015.09.30
: http://goo.gl/6rhcnm
: 央行日前宣布降息後，對房市似乎起了點激勵作用，許多民眾又開始希望可以趁著最後
: 的輕稅黃金期買房。不過，專家特別提醒有8大「難貸屋」要特別小心，避免以為買到「
: 物超所值」的好屋，結果卻變成「言過其實」、超難脫手的房子。
: 華人買房多少會在意風水，住商不動產企研室主任徐佳馨在節目《地球黃金線》中表示
: ，像是無尾巷、壁刀、路沖等類型的房子，由於有風水上的考量，銀行貸款成數方面，
: 可能都會做一些調整。
: 房產專家Sway則在東森財經新聞台《57新聞王》節目提出了6種不好貸款的房子，分別是
: 「投資客炒高的爛地段房子」、「環境惡劣的危險宅」、「老屋齡公寓」、「工業宅、
: 夾層屋和凶宅」、「總價過高的假豪宅」以及「坪數過小的套房」。前面四種房因為價
: 格被高估、屋況不穩定或是有違法之嫌等原因，造成銀行認為未來跌價的風險高；後面
: 的兩種房則因未來脫手不易，因此銀行對這六種房，通常不會給予太好的貸款成數與利
: 率，甚至拒絕貸款。
: 另外，好房網社長倪子仁則提醒最近十分熱門的「地上權宅」，也要非常小心，因為地
: 上權宅的貸款成數非常保守，一般最多能貸五成，甚至被拒貸。像西門町就曾發生過有小
: 資族用便宜的價格買到了低總價的地上權宅後，才發現不能貸款，想脫手時買方也不願意
: 接手，原本以為撿到便宜，卻變成了燙手山芋。
@@.....這篇傻了.
1.投資客炒高的地段 => 青埔,七期,美術館,新板,內湖.
除非受到額外針對性審慎措施/豪宅的政策影響...
這幾個地方的"一般物件"哪一個地方不好貸款??
投資客最容易把銀行的鑑價洗上去....怎麼會變成不好貸款呢.
當然你如果買裝潢好價格突破天際的然後煩惱難貸款..那...請不要跟我說話.謝謝!!
2.環境惡劣的危險房子.
這個要看定義,如果是危樓,或屋況超爛,當然很難貸款...
但如果只是區域性不好,例如污染很重,或是山坡地.
怎麼會不好貸款呢....XD
這...去問sway阿..他不是很愛買山坡住宅媽..XD
所以這個不解釋.
3.老公寓.
問題不是在好不好貸款,問題在你買多少.
一般成交都在300,你買在300以下貸款應該都可以估的正常.
今天去兩家仲介店簽了兩份租約.
其中某一家的仲介兩三個月前有報給我們一間2房公寓5F,我們那時後出130沒有成.
今天聊一聊就聊到那間,後來150賣掉.....
只是成交價他們做成250萬..貸款7成=>貸款175...謝謝合作..!!
所以基本上老公寓7成很好貸款.
當然一樣,你買投資客裝潢好的價格突破天際房子,然後銀行估不到...請不要跟我說話.
4.工業宅夾層宅凶宅.
工業宅我沒碰過不了解不清楚不表示意見.
夾層宅看價格,如果你社區這邊大家都買在500,你也買500其實你貸款ok的.
銀行是參考前例,而投資客會逼銀行把他們要炒作的區域的鑑價洗上去.
因為投資客本身可能是銀行自己的經理,就算不是,也都馬有人脈認識很多經理副理..XD
凶宅.......則是傳說中最好超貸的物件.
因為銀行對凶宅的定義大概在打8折.
但是玩凶宅的人多半都是買5~6折賣8折...這是玩凶宅的奧義.
而鑑價8折你買6折,在做個假交易價...閉著眼睛貸款都可以到.
so...低價收,做技術約,不出錢買凶宅,出租給不怕凶宅的租方,在幫租方做技術約賣給他.
這是凶宅炒家的必勝公式.....
5.總價過高的假豪宅.
你如果被豪宅限制貸款打到,那當然有cap問題.
沒被打到的,你去跟建商買都馬幫你做9成,豪宅甚至很多都做到全貸.
因為豪宅戶數少,在預售屋時成交價格不透明.都是機密.所以交屋當下一大堆假成交價.
不像一般住宅,你去mobile逛一下,會有ㄧ些熱心的人分享價格.
(當然請適度過濾一下,有些數字是假的)
因此不要說頂新利用我忘了是定存還是公司貸款弄出全貸(這樣是合法的喔)
其實私底下一堆人都是在做超貸..
這也是豪宅低迷後有人玩人頭超貸豪宅後故意不繳房貸讓他法拍的遊戲的由來.
因此說豪宅很難貸...=.=...豪宅比公寓好貸多了...
6.小坪數套房.
這才是真正難貸款的東西..
終於講對一樣...馬的.
幾種很難貸款的東西.
1.巷道屋況爛的老透天,屋況太爛所以銀行估價通常會估低.
2.產權不完整,無論使用全地上權還是為保存登記.
3.裝潢過後又含家具的新屋或新古屋,因為你價格比其他空屋高不少,鑑價有時後到不了.
4.店面,店面商效判定落差很大,有些特殊效應的店面,銀行會沒估到他的價格.
5.土地有整併價值,並且近期有翻漲的透天或透店,銀行對土地價值估算不太內行.
6.太明顯改套房物件,因為銀行定義這是投資件,風險高.所以視同商用不動產.
概念.
一個區域銀行鑑價會因為兩個理由被拉高.
1.建商.
2.投資客.
所以建商蓋越多新屋,這邊越好貸款,投資客越多在這邊炒作,這邊也越好貸款.
基本上我不知道台北怎樣,中南部做假約的情況還是很氾濫.
這也是為啥我公司都是買廢墟的主因,因為廢墟難貸款高,並且後面工程款現金金額高.
這樣我就不用跟很多老投資客搶熱門投資物件.
不然人家根耘了20年,看好的物件,很容易被他們從中作梗給攔胡.
(被攔胡是很幹的一件事情)
至於名嘴到底懂不懂真正市場生態.
我就...恩....
隨便啦,講真話讓大家都變聰明幹嘛,我們又沒好處...XD