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居住正義》建議新政府：健全租賃市場資訊、增加房東誘因才是未來要走的路
內文：
文：Riona（DTRE德天國際地產分析師）
居住，是人的基本權利。居住議題已是近來產官學界相當看重的事，更是近來選舉的主要
議題，而居住正義可說是全球各主要城市正面臨的問題。
今日，世界上許多國家除了高房價以外，更有租金過高的問題，成為各國人民在城市工作
生活難以承受之重。而居住負擔加重，不但會壓縮其他消費支出，對整體經濟帶來衝擊外
，更會對社會治安產生負面影響，是未來新政府上任後必須要嚴正以待的重大議題。
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嚴
回應「巢運」住宅政策：聚焦稅制改革 提高房屋持有成本
不動產分析師這麼問：全台空屋率近20％＋嚴重少子化，社會住宅一定要蓋嗎？
近年來，許多經濟起飛的國家，因為工作機會都集中在都會區，使得都會區的居住需求增
加，而土地最與眾不同的地方，就在於土地資源是有限的，具有區位差異性及不可取代之
特性，所以會產生供不應求的問題，也讓許多人看見投資機會，讓都市地區的房價節節高
升，例如在紐約或東京市區鬧區房價漲不停，不但讓許多過去沒有買房的人感到扼腕，也
讓現在的年輕人面臨到買不起，如今更讓許多年輕人連租都租不起。
世界各國的近況
在美國由於消費觀念較強，也較沒有亞洲「有土斯有財」的觀念，向來租屋市場熱絡，由
於工作機會集中在都市地區，導致都會區房屋租金飆漲。不止是低收入家庭負擔不起，根
據哈佛大學於2015年12月研究調查指出，美國許多大城市的租屋者，即便年收入達4.5萬
美元（約145萬台幣），面對租金高漲也面臨無力承擔的困境，有逾五成的中高收入家庭
，須從所得中撥出超過1/3來付房租，更別說中低收入戶，甚至有近3/4的家庭需要將一半
以上的所得花在租屋上。
兩先前美國在就業水準表現不佳、薪資成長牛步、租屋需求高、租金節節上升，不但造成
財務壓力沉重的美國人越來越多，加上人口老化的結果，讓住戶的付租能力難以增進，不
斷壓縮日常消費支出，更導致美國的經濟發展受到衝擊，面臨通縮危機。
再看到舊金山，多年發展停滯、沒有新建案的奧克蘭地區，因為類似Uber等大公司的進駐
，帶來了許多的就業機會，使得商用不動產與住宅需求大幅增加、大量建設開始興建，引
進更多就業機會，雖然也使得房價飆漲，但是由於是居住使用需求增加，供不應求所引起
，隨著當地建案逐漸完工後，房價水準較容易回復正常水平，因此舊金山的產業帶動建設
，生活水準尚沒有太大問題。
再看到亞洲地區，日本有高達1/3的人沒有正職工作領取低薪，因此租不起房子的人也越
來越多，使得許多人只好跑到網咖裡去住，生活在不到1.5坪的小空間裡，被稱為是網咖
難民。現在新宿附近的網咖店每天幾乎都是客滿的，網咖難民可說是因先前日本經濟不景
氣、企業裁員、雇用拋棄型臨時工、格差（貧富差距）社會下的產物，且居然有一半都是
女性。
香港的蚊居 香港有超過20萬人住在只有牢房大小的空間中，生活居住品質極差，月租金
還高達新台幣約5600元。想不到，去年九龍城約5坪大小的新建案，卻要價約新台幣1600
多萬元，卻依然熱銷一空， 這些不但是經濟問題，更造成許多社會問題相應而生。
當生活品質下降，難道不會影響工作品質嗎？ 當有一天，人們再怎麼努力，連最基本的
生活居住都還是有問題，那麼努力的動力在哪裡？當年輕人失去努力的動力，那麼國家未
來的競爭力在哪裡？
身為國際藝術之都的巴黎，超高的生活水平與十年飆漲四成的租金水準也讓許多人卻步，
因此巴黎從2015年8月起啟用新的房租規範制度，依照住宅的位置、屋齡、屋況、格局等
16類標準計算出租金的中間價格，加碼兩成即為租金上限；柏林則是限制租金漲幅，不得
超過地區平均租金的一成。這兩個城市的做法都成功的抑制了租金飆漲，也沒有造成市場
低迷。
台灣的居住正義在何方？
現在，許多年輕人已經放棄成為有殼一族，較重視生活品質而較不注重儲蓄，乍看之下這
是世代改變的結果，並沒有什麼不好，但是如果經濟持續低迷、少子化趨勢未能改善，對
台灣的前景無疑是嚴峻阻礙。
台灣近來面臨內外需不振，影響就業市場與薪資水平，加上過去不動產價格人為炒作因素
占比太高、租屋市場的不健全等，導致房價所得比節節高升、高空屋率也使租金報酬未跟
上房價水準。
台灣的住宅自有率非常高、租屋族群相對其他國家少，加上許多房東要求租契公證後所需
繳交的稅費將轉嫁到租客身上，除了令租客無法申報補貼，更因未公證帶來許多租屋糾紛
，導致租屋市場相關資訊並不健全。
因此，建議新政府，比較根本性的做法還是應該從稅制全面改革與租賃市場的健全做起，
提供誘因而非僅強行管制或漫無目的興建。
可參考歐洲瑞士的做法，除了加重資產增值稅與財產稅、限制租金調整幅度，同時給予出
租住宅持有稅的優惠，讓空屋得以被充分運用、並要求房東租約須經公證維持租客及業主
雙方的權益；再參考舊金山政府做法，要求新建房屋必須提供部分比例作為當地的可負擔
出租住房，除了社會住宅外，健全租賃市場資訊及增加房東誘因才是未來居住政策應該要
走的路。
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