推薦大家可以讀一下二十一世紀資本論
搭配以前唸過的經濟學課本來看 會發現新大陸
1.通膨根本不是常態
17-19世紀貨幣穩定的很 整個歐洲幾乎兩三百年來沒有通膨
錢多少就是多少 根本沒有越來越薄這種事情
結果一次大戰二次大戰 加上各國貨幣紛紛脫離金本位銀本位 想印多少就印多少
才開始有通膨這件事情 經濟學課本常引用最近一百年的數據來解釋通膨
但其實通膨並不是必然 也不是常態 因為在更之前的兩三百年 其實是沒有通膨的~~
2.房地產在全世界長期以來的投報率就是3-5%
當然會隨著時代背景而有不同的反應
ceca也講過 高雄在大崩盤後 透店甚至5-8%投報率
現在看來根本是嚴重超跌到不可思議...
散戶投資客想追求6-8%的投報率是可能的
但其實這就像股票的本益比 或殖利率
通常越穩定 越沒成長空間的股票 本益比會越低 值利率越高
因為大家認為不可能再成長多少了 只能單純收股利
買這種股票就是準備收租的概念 不用期待大漲
相對的房地產也是這樣 投報率6-8%的物件確實認真找會有的
但幾乎條件相對會差 不太有大漲的機會
最典型的就是中南部套房 萬年死豬價
投報率很好 甚至新蓋的就有號稱8%的投報
但幾乎不太會大漲
我認為在投報率 跟增值潛力之間取得平衡是很重要的
前者讓你可以靠租金度過這次空頭
好比魯蛇我買的店面 房客根本就是幫我付貸款 我持有期間是沒壓力的
管你空頭到什麼地步 大不了二三十年後房客幫我把貸款繳清
我留下來當養老用每月收租金退休
而後者則讓你有翻身機會
因為有增值潛力 所以可以有機會賣出賺一筆大的
我認為這才是真正進可攻退可守的買屋策略
切莫只追逐投報 也要考慮抗跌保值 甚至增值機會等等
3.房地產其實沒什麼了不起的知識
菜市場沒唸過書的賣魚阿桑都知道哪種房子不會漲 哪些很抗跌
透店幾乎無敵 ceca講過
因為土地獨立產權 又是店面 所以表示是臨路土地
店面又能出租 樓上還可以分租 夠高了話頂樓在出租基地台(我家附近有一間就是...)
投報率要衝高也不是問題
其次就是透天 但跟前面臨路幾米相關性非常大
一堆版友老愛說中南部透天多少錢就有了 板上仲介的物件是要賣給鬼嗎?
不好意思喔 你們查實價登錄那些便宜的透天
幾乎都是小巷弄內的 門前六米甚至四米路
這種透天當然便宜的像屎 因為沒什麼改建機會 法規查一查就知道改建多辛苦
一般稍正常 門前路八米以上的透天 都非常抗跌
不用懷疑透天的價值
大樓了話 才是要看的重點 中南部亂買大樓絕對會死
看條件看地點 要麻有景觀 公園第一排 海邊第一排等等
不然就學區 不然就正市區正鬧區 永遠不怕租不掉
增值機會就是板上愛講的 重大建設附近
是說現在空頭當道 大家都不愛提重大建設了
逃命要緊 還管你這邊會不會通捷運XD
4.因此我想說的是
與其找投報率8%甚至12%的套房
我更寧願找3-5%的透店就好 保留增值機會 也顧及投報率