其實Joe這篇文章部份推論過程是有問題的，所以房市沒崩盤。
他認為2011年後，會因為升息而使房價崩盤。
當然現在我們知道這沒發生，主因是通膨沒走高，也就沒必要升息。
所以房價是以緩跌的方式進行。
少子化的議題大多被聚焦在人口減少，
但少子化可能造成的經濟衰退和通貨緊縮卻少有人關注。
而通縮是房地產的另一個大敵，
在討論房市時，不可能跳過通縮的可能性而不討論。
在討論房地產走勢之前，先瞭解過去房地產為什麼會上漲。
房地產在台灣之所以是好的置產標的，我認為有四大因素。
主要是人口紅利、經濟增長、資金管制、和長線利率走低。
首先，自然是人口紅利，沒有住房需求，自然沒有投資需求。
再來是全球化發展，使台灣進入全球產業鏈的一部份，
不斷的產業升級，使台灣累積不少財富。
再者，台灣作為出口國，政府傾向壓低雙利和禁止資金外流。
實施的結果就是，國內資金過剩，實體資產價格過高。
而在1980年代股市蓬勃發展之前，房地產自然是首選。
當所有的錢只有少數投資管道可選，房地產自然大漲。
最後是從1980年以來，全球利率不斷走低。
當利率走低時，資產價格自然會上漲。
這是以前的狀況，可是現在呢？
人口紅利沒有了，紅色供應鏈襲來
前二者的結果，則是導向經濟疲弱不振。
沒有人口紅利的國家，經濟通常都往下，
即使這幾年台灣一直增加外勞也沒用。
而利率走勢已經到達極限了，要再走更低也很難。
即使現在的負利率也不能無限往下，
負利率過低的話，存戶是會把錢領出來放保管箱的。
剩下的關鍵因素就是，經濟衰退會不會導致通貨緊縮呢？
這要看國際的通膨程度和進口產品佔台灣消費的比例。
未來國際的通膨程度，可從產品的供給和需求來看。
先看供給，從2000年開始的原物料行情，
使各國競相提高原物料的產能，造成現在全球供給過剩的情況。
而需求端，全球許多已開發國都有少子化的現象，
造成人口中消費力高的壯年人口比例逐漸減少。
供給過剩加上消費力道減弱，未來10~20年通膨上升的可能性低。
當全球低通膨時，經濟差的台灣也不太可能高通膨。
至於台灣會不會像巴西那樣，因為短期貨幣大貶而高通膨呢？
這機率是蠻低的。
巴西的產業大多以低階的原物料為主，產品同質性太高，
所以當產能過剩時，價格跌幅超大。
而台灣產業相對巴西較高階，分布也較廣。
貨幣競爭力自然比產業單一化的原物料國家好。
因此當美元走強時，台幣貶的比原物料國家少。
未來即使台幣貶值，只要貶得比原物料國家少，
進口商品價格就不會上漲，這樣進口商品就不會造成通膨。
因此，結論是台灣未來走向通縮的機率大一些。
回到房地產上面，通縮是房地產的大敵，
畢竟房地產的主要訴求就是抗通膨。
當通膨高於利率時，開槓桿去買房地產，就是用現在的錢去買房，
未來用相對現在比較沒價值的錢去還房貸。
當通縮時，錢的購買力變大，這時候借錢買房就相對不利，
因為你是在用現在較沒價值的錢去換資產，
而在未來用比較有價值的錢還債。
想一想，你覺得置產客還會想把資產放在房地產嗎？
下圖是日本自1990年代以來的通膨率，
基本上2000年以後大多都是負的。
大家也知道日本房地產在那段時間的死樣子，
http://imgur.com/DMHAi5D
所以當台灣房市上漲的主要因素都失去時，
你確定房地產還會漲嗎？
至於有人說，日本房地產是因為被高稅率打掛的，和少子化沒關係。
高稅率在實施時，對房價的影響是一次性，市場會以新規則評估房價。
不然當安倍上台發動QQE後，日本房價本幣計價就不可能會漲，
畢竟日本高稅率，也沒降低。
有人會說可以開放投資移民或技術移民，
先說投資移民，會想來台灣住的，大概只有華人，這以中國為大宗。
但是民進黨主政，中國政府會想資助民進黨政府嗎？
而技術移民一樣沒效，因為台灣中高階薪水太低，有能力的不想來。
而低階的人力移來則根本沒效，這幾年外勞進那麼多，
也沒能抵擋經濟走弱。
補充說明台灣印鈔票對通縮的影響：
很多人說QE就能脫離通縮，不知道有沒有看過相關例子，
以日本為例，日本從2001年3月就做過QE了，
當時大概印3千億美元，結果也是沒有脫離通縮。
安倍上台後，印的更誇張，結果呢？
今年3月份CPI -0.1%，核心CPI -0.3%。
http://imgur.com/uQjZmEI
http://imgur.com/xGITFAo
在量化寬鬆幾年之後，結果又回到原點，
要再寬鬆嗎？日本還有多少公債可以買。
剩下的就是開大絕，直接印鈔票給民眾。
問題是，印太少，大家也只是先存下來留著以後用。
印過頭，會不會又是4萬換1元的遊戲重演？

推最後一段，真的沒人要來，一堆要走，連小弟我年薪在台灣90-100都計畫三年內去日本當台勞，看能不能拚到年薪750萬日幣

推這篇 房地產剩都會區有價投資

都會區一樣跑不了 一樣跌的

穩定經濟發展 政府應想辦法維持適度通澎

外再條件環境不配合時政府想也常常做不到

同感 日本當時也一定想救 但當趨勢來了想擋沒這麼簡單

日本想救又不肯放棄一些東西，才搞砸。

有時候想想台灣當一靠大量移入 造成人口紅利大增帶來之

在房版講通縮會有人說你想太多 我之前試過好幾次了

扯都市化的頗呵~ 人口減少遲早會減少到都市

感謝分享

長期低通膨比較可能。雖然是靠印鈔與低利寬鬆。

不過日本也算很奇葩的經濟體，他現在還是重要的避險貨幣，但是國內資產流動就是攤在那

塑造沒有通縮的假象。

少子化 除非大量印鈔 不然漲不上去了唯一會漲的情況就是一直大量印鈔

大量印鈔也漲不上去 會變增加一堆鬼城

就怕不印不行，各國都罵印鈔貶值不負責任。輪到自己QE時就理所當然一直印....然後你QE影響到我的競爭力，我也要QE...跟聖火接力一樣，美國沒印了，但聖火繼續接棒他國

如果大量印鈔票還會通縮那太棒啦

全球輪流巡迴，幾年後最後搞不好又傳回美國

印鈔，但是拿到鈔票的只想投資不想消費，問題依舊在那

就不用繳稅 更不用什麼年金改革 要用多少印多少 反正不會通膨嘛

問題在那又怎樣？ 能暫離通縮就算吃藥有效。

印很多鈔票到市場上 購買力不減反增 那不印是棒槌

不敢不印是因為要是自己家的貨幣升值，那這些外銷的產業

QE卻變通縮這問題我想超久的還是沒答案 大概要貨幣崩潰了吧

各國央行會說那就是QE印太少，需要QE2,QE3,QE99

我覺得 印鈔票也會通縮放長遠來看 是一種極短暫的現象

反而還不起貸款XD 但是印了就是宣告借錢的人要多等幾年才

只要不是一次印到QE99....貨幣就不會崩盤。

否則世界大同已經達成 大家不用工作 印鈔票來發就好

會收到相等的報酬率

父母年輕時以前1塊美金就是大錢了

"下一波全球貨幣大崩潰"倒是有提到可能會有新貨幣制度

所以真的印鈔票其實心疼的會是大資產家拉，Q越多要買的資產越多，但是投報率降更多

終結美元的霸權時代 但是沒有哪一個經濟體出的來

每個時代的投報率看利率就知道，能賺才會去借來投資

要當經濟霸權就是要把過剩的產品吞下去捏，以前中國這麼被看就是大家真的覺得中國每個人都可以人手一罐可口可樂了哪知道中國還要自己加入生產過剩行列

現在是信用貨幣，信用是以美國的外星水準全球武力在支撐沒有能取代美元的東西，就算有，也是下一個信用貨幣結果新貨幣還是無法擺脫印鈔循環的宿命。

這很難講，以前人口流動性低，現在不一樣了，美國白人也是生育率下降人口縮減，但是吸收華裔、印度裔移民，再加上黑人人口也成長，台灣過多的存款用來給勞力高薪，吸引高薪人才，建立創業天堂搞研發搞創新並不難，只是台灣的資本家不願意XDD。還有如果台灣併入中國立馬變成人口成長國了，上述說的完全不用擔心，還倒過來發展XDDD，當然希望台灣不會被統一，但老實說台灣經濟爛到一個地步時，很可能先被經濟統一再來政治統一

中國早已確定和台灣同時人口步入衰退，哪來成長中國自己都在擔心未富先老，還在開發中國家就跟隨已開發國家一起老化，然後人口下滑。

有錢有產業 就能夠吸引外來人口

中國也馬上要進入人口負債國了

少子化不是不可解

我們有很多錢在房產算不算XD

中國自己都快被一胎化政策給搞到自爆了

你我都看跌，是因為住的角度。但企業主看工業卻無法減少

已開發國要人口成長就是學美國，讓大量外籍湧入。白人不想生，就讓新移民生。代價是社會矛盾。

但是如果學日本 寧願當個沒落貴族（台灣還不太算貴族）排斥外來的人 那就沒辦法

日本就遲遲無法下決心，因為不像美國開國就是移民天堂

其實最好的解是吸中國的有錢高知識份子過來 不過這前提要中國解體 我想就還是別預設這個好了

美國每年移入人口每年約80~100萬人 如果台灣同比例約等

中國人口成長還有待觀察，到目前只是成長率下降，人口依然

日本人不會投票給想全面開放移民的政客，寧可保持現狀

等於台灣跟者美國這個移民大國方是開放移民 都還不夠

中國二胎已開放，但效果很差……因為社會改變。

如果日本現在大量鬆綁移民條件 什麼少子化都不是問題

日本有開國本錢只欠決心 我們開國有多少人會來呢?

而台灣如果開放每年移入10~20萬人 用點腦子想想

中國比較會戰省籍，外籍移民對他們來說應該還不算甚麼事

但日本人寧願現在這樣 不過人家根基深厚 還可以吃很久就是

做得到嗎? 台灣社會沒年能承擔這麼多的外來移民

所以中國現在的一胎已經不是政府打壓，而是人民不願多生

二胎今年才全面開始，數據還沒出來，結果怎樣依然有待觀察

當年父母自己也是沒有兄弟姐妹情形下長大，反而覺得幹嘛像母豬一直生，有生就對的起祖先

中國就算開放二胎也來不及了 問題已經種下

外來移民是要高技術移民過來幫忙負擔健保阿，不然依舊只是引進外籍OP過不了多久就有外籍覺醒青年了

而且廢除一胎也救不了20年內的人口紅利，反而惡化新生兒是吃掉人口紅利，而不是增加。兒童不算勞力。

而且你也不敢保證二十年後他們是多多還是覺醒青年XD我覺得大家講人口紅利都假設每個新生兒成年每個都會有適當工作技能，有相對應的收入跟消費是很危險的想法哪...

美國再過幾十年可能拉美亞非為主流。這是代價。日本人保守民族性大概永遠也無法接受。要全面偷人口紅利就要接受有族群混雜到喧賓奪主的可能某國來的外來者甚至熱愛炒房，使國人買不起，然後該國緊急關閉投資移民管道……這已經發生了。

寫得很好 謝謝分析美國其實各個族裔的生育率在最近這幾年沒差太多拉丁裔猛生的時期已經過去了亞裔生育率也沒比平均高太多 但新增的合法移民不少

因為猛生在美國也沒啥用，甚至因為沒工作還更慘

去年美國研究預測2055年亞裔佔36%，拉美34% 白人20%，黑人9%生育只佔其中一部份因素，青壯年移動對人口紅利才有直接幫助

看到亞裔36%直接就可以無視這個研究了亞裔現在5.6% 增加到36% 是增加一億人

不要小看中國高幹的投資移民阿XD

當然那是worst case.... 實際上很難這麼遭

中國投資移民一億人？不說有沒有一億人合格光是移個一千萬過來 你看看猶太人會不會修法

把投資移民的門檻上升十倍百倍

亞裔不是只有中國。亞洲佔40億人口

美國只要持續吸引人才，就有企業願意砸錢，現在不論研發智慧型裝置或新藥或武器，失敗一千項，只要成功一個就賺回來，重點是前面要願意砸錢台灣提高22k最低薪資，對吸引人才絕對沒幫助，要就要增加中高階人才的薪水

這樣是全球化資產的反動，美帝自作孽不可活也你看我們就是反中資才作死了~

樓上。我剛好在日商當主管。日本物價臺灣3倍左右。目前匯率0.3來看。你在日本薪水相當於臺幣82.5萬。台勞無誤推錯。我是在回1樓

日本物價最好是台灣三倍 鬼扯有高有低 平均大概台灣的1.3~1.4就差不多了同樣品質的東西 往往還比台灣便宜台灣看似物價比日本低一些 是建立在賣一堆低品質的東西台灣這些低品質的東西 在日本往往是買不到的

我記得日本生活感覺不就是日幣除以8~10=在台灣生活感覺?

日本不也是大城市小城鎮兩樣情嗎？

不過強勢貨幣就這種好處拉，可以在日本待個幾年回台灣當多多 lol

@commonfish 問題是1F去日本可能薪水還有往上空間台灣因為市場規模小 可能根本就到頂了(假設1F不是在外商這幾年走超多人才的 不然就是一堆人跑去中資台灣分公司

一年去日本四次左右 覺得如果同樣都讓人服務 大概是3倍生活費差不多 日本交通貴很多

如果你有長期追蹤joe的文章 他有幾大主軸 1.人口紅利 2.美國(永遠沒破底的趨勢線) 3. 中國崩潰 反正時間久了總會等到

難得好文

住長期跟旅遊差很多

日本一碗有肉拉麵300臺幣，感覺物價是3倍以上。

4月在東京市區搭公車短程一趟是260日幣

日本一碗有肉拉麵500~700日幣就有了約台幣150~200出頭誰跟你300Y如在台灣要吃一樣的拉麵要200以上日本貴的是交通跟外食 租金但一般生活用品自炊花費跟台灣比不會比較貴 很多還便宜但交通跟房租一般公司都會補助還是一句話台灣物價比日本低很多是建立在低品質上同樣品質的東西 日本常常比台灣便宜

中國有錢人也往美國跑，他們為了下一代教育、環境出得起的根本跳過台灣...

說真的 日本住過一年的感想 台灣只有小吃和水果有贏

我是長駐日本。沒錯 有些東西譬如藥品鮮奶優格電器等*少數*生活必需品跟臺灣價格差不多甚至低一點。但其他食衣住行消費平均就是在三倍左右。不要拿你去日本玩或代購的想法來套。這跟在日本生活是完全不一樣的在日本年薪900萬能夠享受到的生活。跟在臺灣年薪100萬是差不多的。 當然啦。這是兩地都沒有房貸的情況下去比較的補充說明。是年薪900萬日幣在日本生活。 跟年薪100萬臺幣在臺灣生活。感受是差不多的

我也在日本待過一段時間 完全感受不到三倍這種事情年薪900萬日幣在日本生活跟台幣100萬差很多在日本享受的品質好太多了所謂的三倍跟本是拿不同品質的東西來比日本吃一碗拉麵約在500~700多日幣 約台幣150~200元台灣吃一碗麵約40~70元 看其來是三倍但用餐環境 食物品質 根本是不同水準的東西 根本不能比台灣要拿出跟日本同樣品質用餐環境的東西 價格跟日本也差不多拿差不多同樣水準 用餐環境的麥當勞來說日本的價格根本沒貴台灣多少就以大家最愛說的大麥克來說 日本價格跟台灣根本差不多

個人覺得日本星巴克還比較便宜.....XDDDD

台灣有10元店 對印日本是百元店(台幣30元) 看起來也是三

食衣住 日本都蠻便宜的

倍 但賣的東西品質天差地遠 能這樣比嗎?

難得有篇經濟外行也看懂的文章 大推

日本旅遊樂勝台灣

GDP平價本來就沒法用同品質品牌去算不管怎麼樣民眾只能選擇市場供應的品質而生活費用就是大約三倍...沒法壓低.同樣的錢待在那邊是活不下去.

如過沒有住宿及通勤補助，750萬日幣消費感覺的確差不多在台灣的100萬台幣（日本稅也不輕），不過也要看在日本哪裡工作。薪水考量是一回事！更重要是之後職涯能不能更上層樓！台灣大概就是這樣了...

年薪750萬日幣在日本也算是頂尖層級了吧https://doda.jp/guide/heikin/

多多無視

有750萬日圓就就遠高於平均的菁英了的確類似台灣年薪百萬已打敗大部分人

哪也是某些東西而已 就算不考慮品質差異 整體花費也不會到三倍 你連在哪生活過都沒有 三倍三倍的叫 太可笑而考慮到品質 日本花費高也是得到高品質的生活你要在台灣過日本品質的生活 花費一樣也要這麼高此外不是市場會只供應這樣品質的東西不是市場決定的

東京租房子要多少？需要三分之一嗎！

而是日本的消費者大多不要低品質的東西 低品質的東西在日本沒有市場

一直講品質，但是事實就是活著需要更多錢

在非洲一堆地方活者只要有得吃就行哪些非洲人年賺10萬就可以活者你會說非洲10萬元生活跟台灣收100萬的生活是一樣的嗎?不講品質也太可笑

我能理解講品質,但這有點見仁見智,標準不一,亦非人人在乎

是啊 非洲人說 有得吃就好 其他不重要

例如英國再好,但食物難吃,對愛吃的我就不是個宜居的好國家

臺灣不一樣 中國人+外勞買光光 漲飛天

你那跟物價沒關係了吧

類"比" 打錯字

討論氣候 扯太遠 哪台灣一堆地震颱風 霧霾 夏天熱死人

我只是想表達當中的主觀成分,當然某方面我懂你的意思

扯到氣候跟本亂類比要討論主觀也不是扯氣候

這篇比之前那篇言之有物多了

炒房這把火終究會回燒到炒房者本身

不到3倍，1.5-2差不多，我的算法750萬稅後保險實拿大概70-75%，如果公司又不補助房租和通勤費，再扣完這兩個部分真的是和台灣年薪百萬差不多，台灣年薪100萬稅也扣不到十萬。如果台灣能夠拿到100萬年薪，去日本至少要日幣750萬（沒補助）或是拿少一點不低於600萬但公司要補助房租/通勤，更重要的前提！現階段在台灣不能買房！！！個人的確沒有在日本長期生活過，詢問長住日本友人/學長以及網路爬文還有ptt 海外工作版看前人文章，重點還是去日本後對職涯發展有所助益

不會通縮。因為沒人有對策 所以永遠只能通膨

下午很多人提到印鈔票對通縮的影響，我再文章最下面

如果在台灣拿約260萬台幣。跳槽到日本約

1000萬日幣，這樣生活水平哪邊比較好

台灣本身彭鬼就瘋狂在洗台灣消費者資產了外匯存底全部都是qe

最近覺得台灣薪水增長有限。有考慮換個環境看看

只為了出口。經濟明明有三種 出口 內需 政府建設

先噓你太認真，裝睡的人叫不醒。對牛彈琴也彈太用心。

畢竟不貶值，一堆借台幣的企業真的會倒一片吧XD而且雖然我們都說台灣沒救了，但是很神奇的事，不管是政

另回應日本開國一事。岡山大學上個月來台灣高中招生，只要多益６３０就直接錄取，除醫牙外都可念。可上網查該校的世界排名，目的就是要減緩日本的少子化危機。

府債券還是企業的，大部分還是內債。沒外債的狀況下貶值

只要日本接續鬆綁移民政策，臺灣的年輕勞動力絕對瞬間被吸乾。

推這篇

根本只會讓國內資產縮水跟消費水準低落罷了，對政府來說不痛不癢

Joe當時文章應該是指2015後開始下滑，而不是2011

日本:藏富余民 國家公債幾乎都本國人持有

日商主管的朋友，你住日本？三倍之說我看是誤會了。

台灣 : 政府官官商勾結親戚公務員 一條龍通吃 吸乾民眾

R大真的超用心 我QE跟通縮的看法跟你一致 所以我才覺得可能會搞到貨幣崩潰

推好文

推

能拋磚引玉吊出高手 真不錯 R版友的幾篇心得都很值得看大家有興趣可以讀一下

好文推

U文

好文章

QAQ

問個問題,如果你預測通縮的話,為何物價卻是上漲??尤其是民生必需品這幾年都是越漲越兇...你看便當的價錢,飲料的價錢,蛋肉水果蔬菜海鮮的售價這幾年都是上漲的,最近也還在漲(毫無理由)...我怎麻都想不通最近為何全部的飲料店跟鬍鬚張都漲5元明明原物料跟能源本身是持平或往下走,但物價還是上漲了

金融制度這變因很多人都不列入 所以會失準沒通縮是因為看起來沒通縮 霍地其實在相對貶值 可以查一下 台灣的貨幣供給量 m1m2所以一切都是美國的陰謀 rmb,努力抵抗中http://i.imgur.com/GGpJVUq.jpg講白了就是 台灣沒有新創產業來消化這些qe的錢 然後政府調控物價算很厲害了。所以彭鬼qe的多的錢都轉到房地產 股市 你會莫名其妙看到台灣發展不好 股市還是稱在那邊 就是房市也不好 錢迴流了股市。物價開始跟大富翁一樣每回合加倍打死都不可能通縮原因 是因為 通膨有解。通縮 停滯性通縮沒解 日本狀況也蠻複雜 兩種因素加在一起

日本金融機構幾乎主宰東南亞你知道嗎?...用QE去併購

推eric..也想看原Po對eric得回應...我想表達得只有一點,這幾年雖然沒高度通澎但錢能買到的實際購買力是逐年下降的...你如果扣掉本來就走下坡的3C產品來看...這幾年有樣東西沒有漲價的?!吃喝拉撒睡都在漲!!!去看看高價的汽車市場,每年車子都在漲價不分國產進口低價的如我們日常的餐飲也都在漲價..很多時候這些漲價都毫無道理,除了鈔票越印越多這原因外實在無法解釋為何物價是一直上漲...

負利率是錯誤的 負利率通常是央行對銀行不是銀行對存戶.所以存戶不太可能會因負利率把錢領出