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作者: pylon814 (@@) 看板: Hsinchu
標題: [情報] 竹北市東平里成屋銷售率與房屋供需分析
時間: Tue Jun 21 14:29:35 2016
東平里範圍與成屋銷售率分布圖:
http://goo.gl/zxJ31P
成屋銷售狀況表:
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總戶數：402
已銷戶數：288
剩餘戶數：114
平均銷售率：64.2%
以上成屋銷售狀況係以政府20160617年以前公布的實價登錄資料統計而得，若想知道各建
完整交易資訊可以點擊點擊縮網址查詢。若想查詢其他建案實價登錄資訊，可以到886的
建案資料庫（http://886cityonline.com/loupan-2）查詢。
預售屋供應表：
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預售屋總戶數：545
把成屋跟預售屋加起來看，東平里未來至少可供給（提供設籍）房屋數為659戶
東平里近年人口/戶數增減：
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東平里戶數增減在102年達到高峰，732戶，105,104年約維持在360戶上下，推估2016東平
里新增戶數為360戶，因此可去化住宅戶數約360戶。
從數據來看需要約1.83年的時間來去化這些成屋跟預售屋（659/360=1.83年）。
1.83年的房屋去化率，應該不是一個很誇張的供需失衡，一個建案通常需要兩三年的時間
來興建，蓋的這兩三年慢慢賣，應該大部分的預售屋都可以在交屋前賣得差不多。當然前
提是未來不能再有大量的推案出現，而未來建商再推新案時，應該也要有長期抗戰的準備
，像2009, 2010那一陣子推案即完銷的瘋狂搶購市況現在應該很難到了，以往由投資客撐
起半邊天的預售屋買賣，隨著政府不斷的調整住宅政策，已經慢慢朝向以自住為主的市場
。房屋市場的供給自然要以自住客的需求為主要考量。人口、戶數的增減，成屋預售屋的
供給量，就會成為評估市場供需的客觀指標。
再來看看東平里最新(2015年公布)報稅所得分布：
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假如2016年新遷入東平里的360戶，他們的所得分布也是跟之前的所得分布一樣，
若以房價所得比10倍來看，這360戶應該可以去化90戶880萬以下的房子，90戶880~1610萬
的房子，90戶1610~2560萬的房子，90戶2560萬以上的房子。
但是以目前市場氛圍來看，買方比較可能以7倍的房價所得比來購屋。
房價所得比與級距表：
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從7倍的房價所得比的第二個所得級距(25~50%)來看，剛好這個數字也就是首購族群鎖定
的價格區間，第三個所得級距（50~75%），差不多也是初次換屋族（二或小三換大三、三
換小四）鎖定的價格區間，而二次換屋族或者說頂尖的客層就比較難預測了，對他們來說
，房子的定義跟一般人的定義不同，用房價所得比來推估他們比較不實際，而且，這個族
群有很多所得是不用報稅的，算出來的所得也不准。之後再從這個房價所得比的表格，幫
大家跟成屋銷售率做個比對，就可以更清楚哪些案子會跑得快，哪些案子會跑得慢。買賣
雙方的需求跟供給也可以更契合了。
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