※ 引述《g8toobig (達)》之銘言：
: 最近才在跟一個財經界的朋友閒聊! 因為本魯今年就要結婚了,多少有購屋的需求
: 但是他很沉重的跟我說,先租房子再忍一年之後,再看風向.
: 他信誓旦旦的說,根據他的預測,近三年的房價會狂瀉,瀉的比2008金融風暴還要慘
: 當然,還沒買房的人一定都是空空,雖然我也不否認我是空空 但我還是很理性的請他分析原因
: 他很明白的說出總結 "供需失衡,人口紅利消失"
關於人口議題小魯前一陣子做了點研究，以下資料來自內政部統計查詢網。
網址 http://statis.moi.gov.tw/micst/stmain.jsp?sys=100
自從結了婚有想要買房念頭開始小魯就常常看本板，一開始確實獲益良多，
可是看久了就變調了，現在多多整天貼利多新聞空空貼利空新聞，兩軍交戰
戰得難分難解，特別是新聞中常常提到一些名詞又沒有解釋，看的人往往斷
章取義各自解釋，所以我花了點時間去研究幾個議題的細節與歷史發展，其
中頭一個就是人口。
人口直接關聯的就是需求，也就是剛性的自住買方，年輕人要成家時總得要
有個家，那麼大家整天嚷嚷著少子化、人口紅利消失等議題是否也反應在房
市上面呢？我的答案是：還沒。這裡引用中時2015年8月8日的新聞
http://www.chinatimes.com/newspapers/20150808000223-260210
雙北平均首購在40歲左右，也就是說這些首購族平均是66年次的，那還是一
個小孩多多純真又快樂的年代，現在這些人必須站上職場的某些位階賺多點
錢才能在大台北置產，換言之，現在台北有多少的買方想買只是口袋不夠深
，我有許多朋友正年過30在社會上打滾了一陣子，現在存了點錢也看房市越
來越親民，正陸陸續續進場中，某數字網上只要屋主願意讓價的物件不算太
難賣，因此可以推斷現在房價的下修會因累積已久的買方而趨緩，直到有一
天平均首購年齡低於30甚至更低，少子化的影響才會整個浮現。
人口紅利確實的逐步的衰退中，自民國 104年起台灣的工作年齡人口就已經
走下坡了，總人口數近幾年也要變成負成長，大台北更是提早衰退，早在102
年工作人口就開始減少，這將會影響未來的經濟，經濟太過複雜我也只懂點
皮毛，不過一個良心建議，現在要買房要更加保守，自備款準備多一點，貸
款占所得比抓低一點，除非你做得是金飯碗工作，否則未來十年台灣經濟將
會面臨許多挑戰，包括人口紅利衰退、社會老年化、政府增加賦稅、部分工
作由機器取代等等的新挑戰，保守一點可以給自己留條後路。希望大家都可
以買到喜歡的房子。

這篇的確是中長線的建議 中肯 推!!

推

倒因為果了吧關於首購40歲這一點，國外房屋稅實價課徵跟租屋制度健全之下，很多人都是租屋的，很少買房人口海嘯都來了，大學倒閉潮逐漸出現，你覺得少子化還沒來？@@

我想原PO說的是，少子化對房市的影響還沒來。現在影響的層面在於大學，等大學畢業到購屋，可能還要十年

舉凡人口、經濟、稅賦、資金等都是變因，更重要的是政府這隻手。

大學倒閉潮沒錯啊，但大學生的年紀買房子的幾乎少到不行吧？大學畢業沒工作個好幾年怎麼可能考慮買房？所以少子化議題的延燒根本還沒到買房的年齡層

推,理性討論,不愧是台大的

不錯的言論

少子化大學學費也沒有變便宜啊，只是沒有競爭力的會先關門

少子化燒到的是幼兒園，安親班，補習班這ㄧ塊。

所以幼稚園跟托兒所還有保姆費跟以前比，有比較便宜嗎

用大學學費來比並不正確 大學有7成以上的經費來自教育部公私立都一樣 所以少子化 = 學生少 = 拿不到補助 = 倒閉學費? 塞牙縫的東西 便宜跟超便宜 並沒有差別

學費不會變便宜，但因學生變少，安親班課輔班倒閉的不少

所以房子遇到少子化，應該是房子價格不變，但有些房子會賣不出去，這推理合理嗎？

安親班撐不下去會退場總量下降最終平衡 老人過世房屋賣掉往市場倒總量增加 供需永遠是價格最重要的因子

所以好房子好地點還是貴，但爛房子降再低也難賣？

理性推論！難得的好文

時間計算得很好阿 現在還有66-75年次的人有剛性需求這些人先前被高房價拖了一下 遞延出來的需求還會在房價打7-8折時浮現出來 因為一直到75年次左右小孩都還有66年的8成 小孩一直到78 79年次之後才有明顯變少

在可預期的10年 剛性需求只會少 不會多 如果是買方

這些人還在念高一 成為買房主力客群大概是10-15年後

反正沒意外的話 今年跟明年會有第一波急殺 但是有需求的地方就是會撐在前年2014高位的7-8折左右然後再撐1-2年量縮後 漫長的黑暗期就來了

只靠剛性需求 西班牙跌80% 日本70% 美國50% 台灣未知....

說是說未知但是也是有區間可以算的 找家戶所得的中位數去乘上一個條件比較接近的國家的倍數 嗯如果要類比美國雖然美國跟我們真的是差有夠多 大概是家戶中位數的7倍所以台灣家戶年所得中位數x7-12大概就是一個區間易言之 台灣103年的可支配所得中位數是約83萬1戶平均人數3.15 自己去乘自己覺得合理的倍數就會知道一間3房最後會落在哪個房價區間裡

除了人口紅利，你還要看房價所得比。另外，國外案例，房地產爆炸大概是2年內跌掉70%，沒有緩跌的

還要20年嗎? 房價向下的那天? 還早 我們再賺幾十年

首購真的都要等到40嗎?我很懷疑...原PO自己遭邊的案例不是也是顯示30出頭就開始物色房子了嗎?...

別的地方我不熟啦 台北的話30歲科技業年收120從2010捏到現在 越捏越看越小間還是沒買的人 我fb拉下來沒50個也有

我也想過這個問題，不過一來找不到其他統計，二來該數據是用交易成功案件中有登記首購的，或許會失真但是應該不是假數據

30個 這些人就是預算800-1500要買2+1房 撐到40歲左右首購

我身邊73、74年次十個高中同學大概6個買房2個買紅單，大家家裡非有錢人，真的這個年紀就是剛性需求，價格帶大概落在1200-1500萬，有一個買300萬的不算。差不多這個年紀不買房也是會有些peer pressure這幾個比較好的朋友還沒看到結婚租房子的

有人看不懂“還沒”

真的還沒沒錯

美國都會區收入比是3.7 最高的是LA 8.1 日本都會區是3.9台北市要拿美、日下去比的話 會很悲劇 另外這是指新房唷~

首購年齡會不會是因為有些是靠父母金援而失準？

Triumvir那個價位 你應該是中南部人吧

所以買一個10~20年後必跌的產品 你覺得要花多少錢買?房地產強是因為他的保值性 沒有保值性的東西值多少?

樓上 保值跟增值 可能是不一樣的除了鑽石之外 房屋應該算是很保值的哪一個東西是買了之後不會跌的??

現在看房先鎖定10年新屋，等20年後就可以用中古屋價格議價

認同

房價跟前20%的人收入有連動關係 房價要跌 除非這些人的收入受到某種程度影響