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內文：
哈丁：過去20年間，舊金山房價漲了231%，倫敦飆升441%，東京房價20年
卻僅增長45%。東京是怎麽做到的？
讓我們大感意外的是隔壁房子的劇變。我們知道它是套空置房，長滿苔蘚
的花園里野草不斷瘋漲，樓上的窗簾也從未開過。但一天，一紙公告後，
液壓式挖掘機就把房子一拆而光，明年底，此處將拔地而起一幢由16套公
寓房組成的住宅樓。 一夜之間，我們就與東京的一處建築工地毗鄰而居。
這可一點都不有趣。工地每周工作6天。要是在倫敦、巴黎或是舊金山，肯
定會引發居民憤怒的抗議潮——請願書、警告小區從此特色不再、甚至可能
會鬧出一、二樁官司。地方選舉因選民減少支持而敗北，等等不勝枚舉。
然而在我們小區，當地居民卻集體緘默，與東京港區(Minato ward)規劃局
局長野口隆彥(Takahiko Noguchi)的一番談話道出了其中原由：“日本法律
對拆除住房並無任何限制。”他說，“居民有權自由處置自己名下的地產，
因此，小區居民無權阻止其開發利用。”
以下是不可思議的事實：2014年，總人口1330萬、幾無空餘建築用地的東京
新開工住房數為142417戶，超過了整個加州的許可建房數（83657戶），也
超過了英國全國（總人口5430萬）的新開工數（137010戶）。 東京新開工住
房數穩步上升，這與更加不同尋常的事實緊密關聯。與西方大城市房價暴漲
形成強烈反差的是：東京的房價基本原地踏步走。離譜房價造成西方城市畸
形式發展：導致年輕人與老年人對立、富者更富以及剝奪人才涌向好工作雲
集地段的機會。這並非人口不斷減少造成的結果。日本與其它國家一樣，也
經歷了“回歸城市”潮。位於東京中心地段、面積20平方公里、寸土寸金的
彈丸之地港區，過去20年總人口從14.5萬增至24.1萬，大約增加了10萬人，
大幅增長66%。
在總面積121平方公里的舊金山，過去20年，也增加了約10萬人（總人口從7
4.6萬增至86.5萬），增長了12%。然而，舊金山與倫敦的房價過去20年分別
飈升了231%與441%，東京港區在人口增加的同時，20年間房價僅僅增長45%，
而多數漲幅還是日本央行(Bank of Japan)2013年推出大規模貨幣刺激政策所
致。 東京的街頭巷尾並無煩人的房價熱議，因為房價多年來增長不多。買房
還是租房並不是了不得的人生大事。相反，日本政府不斷向國民交付質量穩
步提高、地處不同地段的更多房源。
而在很多國家，城市住房已演變成現今最重大的社會與經濟問題。（如果更
多英國人移居到首都倫敦，他們還會公投支持脫歐(Brexit)嗎？）因此，我
們有必要深入研究東京為何有此了不起的成就、房源持續供應情況下的房價
為何能保持基本不變以及從中可以吸取什麽經驗教訓。
與日本多數機構一樣，日本城市規劃最初完全借鑒西方模式。“我們的規劃
與美國大同小異。”東京大學(University of Tokyo)城市工程學教授小泉
岡田(Junichiro Okata)說。 城市按不同功能劃分為商業區、工業區以及住
宅區。商業區可按業主自己意願建房：東京的高招之一就是在原先繞東京灣
的工業區不斷興建高層公寓樓。但在低層住宅區，建房則有著嚴格限制，很
難獲得重新規劃的權限。 在分區規劃下，土地所有者擁有很多權力。事實上
，日本憲法規定“擁有或持有的物權神聖不可侵犯”。私人開發商不能強迫
業主出售土地；地方政府也不能阻止個人開發土地。諸位若想建一幢正面裝
飾粉色貝殼的仿哥特式城堡，完全是自己說了算。
在加州沿海城市，分區規劃已導致城市建設處於癱瘓狀態，新房供應難以為
繼，原因是現有業主阻止進一步開發。這與上世紀80年代的東京如出一轍。
“上世紀80年代，日本的房價因大肆投機而形成巨大泡沫，境況比同時期的
倫敦與紐約更甚，日本許多經濟學家都齊聲譴責規劃與分區政策，指其是減
少房屋供應的罪魁禍首。”多倫多大學(University of Toronto)地理學教授
索倫森(André Sorensen)說，他就日本的規劃政策寫了大量文章。 但是，
正是上世紀80年代的房地產泡沫奠定了東京中心城區未來建房的基礎，日本
森大廈株式會社(Mori Building)房產公司顧問Hiro Ichikawa說。樓市崩盤後
，開發商手中只剩高價屯積的寫字樓地塊，而這些地塊當時已無人問津。
上世紀90年代，地產商的不良貸款使日本金融機構瀕臨崩潰，於是政府放鬆
了樓市開發政策，最終以2002年出台《城市復興法》(Urban Renaissance Law)
而告終。該法給重新分區規劃大開綠燈。寫字樓地塊重新規劃為住宅區。
“為了幫助經濟從泡沫中恢復元氣，日本政府放鬆了城市開發的監管。”
Ichikawa說，“多虧了當初的樓市泡沫，否則東京就會與現在的倫敦和舊金山
一樣束手無策。”
過道與公共用地不計入公寓房建築面積，導致公寓樓在現有區劃內越建越高，
而如今正在討論中的議案則允許業主重建更大面積的住房，前提是他們必須拆
掉按昔日地震標準建造的房屋。
這條法律從中央政府自上而下貫徹落實，允許業主拆舊建新意味著他們能很快
從中獲利。“城市規劃法以及建築法都由中央政府制定——甚至微小細節都寫
入了全國性法律。”岡田說，“地方政府在房屋開發方面，基本沒啥發言權。”
“不重建這些房屋，我們就無法在地震中保護國民生命。”野口隆彥說，這
反映了日本社會的主流觀點：所有建築都是滿足一時之需，而且可隨意拆除，
這是東京與西方大城市另一本質差別。“東京目前還有很多舊建築雲集的地段
，可以增加住房容積率。” 持續不斷的重建很好解釋為何東京住房新開工率
如此之高：住房的凈增加數量低於以往。但與我的隔壁鄰居一樣，重建通常可以
增加住宅密度。 但所有這一切都得付出代價，並非財政支出，而以其它形式
“兌付”。一言以蔽之，包括東京在內的日本現代城市面貌往往奇醜無比，它
們在視覺效果上對建築並無統一協調，基本未留出空地，‘高質量建築’通常
意味著‘抗震效果好’。
[以下文刪]
連結：http://big5.ftchinese.com/story/001069468?full=y
其他：心得必須在這 並超過二十字 否則視為無效新聞
看來影響房價最大的因素是在政府政策
所謂剛性需求、人口增長、都市化，相比之下都是次要因素